Из аварийного жилья –
в свой дом, аренду
или ипотеку?

Переселенцев могут ожидать аренда или ипотека на новое жилье.

Открывая слушания, заместитель Председателя Совета Федерации Галина Карелова сообщила, что благодаря взаимодействию с Фондом содействия реформирования ЖКХ удалось выполнить программу по расселению из аварийного жилья в 2013-2017 гг. на 98,7%: расселено жителей из более 10 млн кв. м жилья. В целом стоимость программы составила 415 млрд руб., из них 45% - средства Фонда содействия реформирования ЖКХ, 50% - средства регионов и 5% - внебюджетные источники.

Однако итоги прошедшего периода показали не только успехи, но и целый комплекс проблем. Во-первых, 11 регионов не обеспечили реализацию программ, во-вторых, в 13 регионах был выявлен признанным аварийным жилищный фонд, но не включенный в программы переселения в объеме более 200 тыс. кв. м. В результате 11 тыс. человек не были переселены. Вице-спикер подчеркнула, что ответственность за выполнение этих программ нес и несет субъект Федерации, а государство предоставило дополнительную финансовую поддержку в размере 3 млрд руб.

Также она напомнила, что с 1 января 2019 г. стартует в качестве составной части нацпроекта «Жилье и городская среда» федеральный проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда». Финансовое обеспечение этого проекта до 2024 гг. составляет 507 млрд 200 млн руб., из которых 431 млрд руб. – средства федерального бюджета, 67,8 млрд руб. – региональных бюджетов, 7 млрд 300 млн руб. – внебюджетные средства. Ожидается, что за 6 лет должно быть ликвидировано 11 млн кв. м аварийного жилого фонда, а это переселение свыше 530 тыс. человек.

Застройщикам – землю, переселенцам – социальную ипотеку

В своем выступлении министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев рассказал, что в целом жилой фонд России составляет 3 млрд 708 млн кв. м., а 2 млрд 606 млн кв. м – многоквартирные жилые дома. Из них, по данным на 1 января 2017 г., 9 млн 160 тыс. кв. м аварийного жилого фонда. При этом на 1 января 2018 г. – его уже 12 млн 230 тыс. кв. м. Получается, в среднем в нашей стране ежегодно признается аварийным порядка 2 млн кв. м жилья. А уже по итогам этого года еще до начала действия нацпроекта будет расселено порядка 216 тыс. кв. м, и 14,5 тыс. человек получат новое жилье.

Кроме того, по прогнозам Минстроя, за время действия нацпроекта ориентировочно на учет будет поставлено 11 млн 720 тыс. кв. м жилья. Что же планируется сносить? По году постройки 50% составляют дома, возведенные в 1946-70-х гг., а по этажности – 68% - двухэтажные дома, так называемые «бараки».

Всего за время действия проекта планируется переселить 530 тыс. человек, проживающих в аварийных домах общей площадью 9 млн 540 тыс. кв. м. Как уточнил министр, «с учетом специфики строительного цикла, естественно, мы поймаем «хвост» этой программы в 2025 г., т.е. за пределами нацпроекта в 2025 г. по этой программе исходя из заложенных денежных средств еще порядка 2 млн 400 тыс. кв. м жилья будет переселено. Таким образом, включая 2025 год, программа будет представлять 12 млн кв. м аварийного жилья, которые планируется переселить».

Кроме того, из-за разной финансовой обеспеченности регионов Минстроем совместно с Минфином прорабатывается вопрос об изменении уровня софинансирования программ между федеральным и региональным бюджетами. Это будет происходить за счет дотаций из федерального бюджета на сбалансированность бюджетов, без дополнительной нагрузки на собственные доходы субъектов.

Оператором программы переселения будет снова Фонд содействия реформированию ЖКХ, который согласно внесенному в Госдуму законопроекту, продлевает свой срок действия до 1 января 2026 г. А до 20 июля 2019 г. будет представлен ряд механизмов, по которым планируется внести изменения в нормативные документы ограничительного характера.

Речь идет о критериях признания жилых домов аварийными и порядке оценки их состояния, а также уточнение термина «ветхое жилье» и установление целевого назначения участков, на которых расположены подлежащие сносу дома. Предлагается на участки, которые будут освобождаться за счет федерального бюджета, наложить ряд ограничений. Во-первых, они должны использоваться под общественные пространства – скверы, парковки и т.д. Во-вторых, если муниципалитет решил отдать участок под коммерческую застройку, деньги с аукциона должны вернуться в программу сноса аварийного жилья.

Следующим мероприятием Владимир Якушев обозначил социальную ипотеку – когда устанавливается цена сносимого квадратного метра, а затем людям дается социальная ипотека под очень низкую процентную ставку.

По словам министра, было решено не навязывать регионам конкретные методы работы, будет предоставлено на выбор несколько решений, оптимальных для того или иного региона. Главное – конечная цель: количество снесенного аварийного жилья. В 2023 г. будет проанализирована реализация предлагаемых механизмов. К этому времени уже планируется выйти на устойчивый снос аварийного фонда – на учет  должно ставиться меньше, чем его сноситься, и соотношение будет порядка 130%.

Аварийное жилье: старое сносим, новое – строим?

В своем выступлении председатель Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин отметил, что за 10 лет работы Фонда в стране переселено более 1 млн граждан из 16 млн кв. м. – а это целый город.

В целом жилой фонд, признанный аварийным на 1 января 2012 г., был полностью расселен в 72 субъектах. В текущем году планируется завершить программу по расселению 2014-2017 гг. еще в 7 субъектах.

После принятия закона в программу переселения попало около 530 тыс. человек, а на 1 января 2018 г.  это количество составило уже 850 тыс. человек.

Площадь дополнительно выявленного аварийного жилого фонда, который необходимо расселить в течение этого года – 200 тыс. кв. м, а это 12 тыс. человек. Без участия федерального бюджета расселяет из вновь выявленного аварийного фонда в этом году 14 субъектов – республики Башкортостан, Карелия, Коми, Северная Осетия-Алания, Тыва, Краснодарский край, Амурская, Архангельская, Калужская, Кировская, Псковская, Самарская, Саратовская и Свердловская области. Переселено уже 4,5 тыс. человек.

30 субъектов, завершивших программу переселения в 2014-17 гг., уже расселяют в текущем году фонд, признанный таковым после 1 января 2012 г.

В республиках Карелия и Тыва, Приморском крае, Иркутской области и Забайкальском крае выполнение региональных программ находится в зоне риска. Кроме того, существует большая проблема в Республике Дагестан, где дома построены, но люди в них переезжать не хотят, в том числе в Махачкале. Объем неисполнения по этим регионам на сегодняшний день составляет порядка 6 тыс. человек. В одной только Республике Карелия по состоянию на 1 октября 2018 г. не расселено более 18 тыс. кв. м – это почти 1,5 тыс. человек в 27 муниципальных образованиях. Там введен режим ежемесячного мониторинга ситуации.

Ко всему прочему в Карелии, как и в ряде других субъектов, есть проблема с новым аварийным жильем. За время реализации программы на контроле у Фонда находилось 314 многоквартирных новых «аварийных» домов в 47 субъектах. Сегодня 46% таких проблемных домов находится в 6 регионах, среди которых лидируют Забайкальский край, Омская область и Республика Бурятия.

Говоря о причинах проблем реализации программы, Сергей Степашин отметил качество подрядных организаций, застройщиков и технических заказчиков. Предлагается принять ряд таких мер, как совершенствование порядка и процедуры их отбора, внедрение условия наличия положительного опыта строительства, оценки качества этого опыта, осуществление квалификационного отбора подрядных организаций и ответственность СРО.

Немаловажен вопрос энергоэффективности – по этой технологии в России построено чуть менее 100 домов, а ежегодно за счет неэнергоэффективного использования ЖКХ теряется почти 300 млрд руб. Предлагается закрепить законодательно или нормативно при использовании бюджетных денег для переселения людей из аварийного жилья строить энергоэффективные и современные дома.

Кроме того, нельзя допускать при банкротстве подрядчиков или застройщиков жилья по программе переселения попадания этих домов в так называемую конкурсную массу. Для этого каждому региону необходимо следить за своевременностью передачи домов в собственность муниципалитету.

Был собственником, станешь арендатором

Первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадий Чернецкий заявил, что хотелось бы создать такой механизм, который производил бы источники самофинансирования. К примеру, квартиры, находящиеся в собственности граждан, должны выкупаться по соответствующей стоимости для выделения арендного жилья.

Для этого предлагается, чтобы застройку или приобретение осуществлял государственный фонд или оператор, получающий землю на безвозмездной основе и не ставящий целью «генерировать прибыль для акционеров», что удешевит стоимость жилья. При этом построенное жилье остается на балансе фонда или регионального оператора. Кредитование строительства должно происходить на специальных условиях под субсидиарную ответственность фонда и органов власти под 5% годовых.

Также он предлагает не выделять жилье тем гражданам, проживающим в аварийном фонде, у которых есть другое жилье – это немыслимое расточительство. Кроме того, выделять жилье необходимо не по существующим нормам, а по принципу равнозначности, при этом для проживающих в коммунальных квартирах предусматривается выделение отдельных квартир соответствующего метража. Причем было особо замечено, что вслед за этим прокуратура проводит проверку, на каких основаниях муниципалитет смог позволить выделить отдельные квартиры. Поэтому предлагается внести в подготавливаемые Фондом документы право субъектам или муниципалитетам, приняв решение в рамках своих полномочий, закрепить эти права.

Подняла тему арендного жилья и исполнительный директор некоммерческого партнерства «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. По ее мнению, необходимо передавать пустующие и годами не оплаченные квартиры в оперативное управление органам местного самоуправления для аренды такого жилья – создание арендного сектора за счет имеющегося частного сектора. Это станет и механизмом решения задач нуждающихся очередников.

Она также отметила, что фактически сейчас неизвестно, сколько в стране аварийного жилья из-за отсутствия системы технической непрерывной инвентаризации, которую в регионах необходимо создать. А единые критерии признания аварийности жилья предлагается синхронизировать с теми регулярными осмотрами, которые проводят управляющие компании. Кроме того, необходимо развести на разные уровни власти процесс признания дома аварийным и выполнение решений по его переселению.

Вице-премьер Республики Коми – министр энергетики, жилищно-коммунального хозяйства и тарифов Константин Лазарев заметил, что показатели в части определения стоимости одного квадратного метра строительства жилья с учетом специфики регионов необходимо пересмотреть – она должна быть увеличена примерно на 10-15%. К примеру, для Республики Коми установлена стоимость квадратного  метра 41,4 тыс. руб., в то время как его средняя стоимость в г. Ухте – 60 тыс. руб., в Усинске – 70 тыс. руб., в Воркуте – еще дороже.

Отвечая, Владимир Якушев отметил, что на Президиуме Госсовета было дано поручение подготовить методику расчета стоимости квадратного метра, и до 1 декабря она будет внесена. При этом в среднем удорожание квадратного метра предполагается около 12%, но, хотя квадратный метр подорожает, денег в программе не добавится.

Также он подчеркнул, что предложение по арендному жилью тоже рассматривается регионами и имеет право на жизнь.

В ходе парламентских слушаний прозвучали и другие замечания и предложения. К примеру, внести изменения в 131-ФЗ и передать полномочия в части обеспечения жильем по программе расселения с муниципального уровня на уровень субъекта Федерации, создав при региональном комитете по строительству фонд по расселению из аварийного жилья, что позволит обойтись без 214-ФЗ и 44-ФЗ.

Предлагалось создание регионального оператора расселения аварийного жилья, где 100% участие капитала субъекта Федерации. Но из-за длительных административных процедур необходимо внести изменения в 44-ФЗ, чтобы разрешить муниципальным образованиям заключать муниципальные контракты с региональным оператором как с единым поставщиком. А реестр добросовестных региональных операторов поручить вести Министерству финансов РФ.

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал