Клуб инвесторов Москвы: новые поправки в закон о «долевке» угрожают рынку жилья

Участники Круглого стола выразили озабоченность современным состоянием законодательства о долевом строительстве, которое отличают противоречия отдельных норм, отсутствие комплексного подхода и возможность привлечения застройщиков к административной и уголовной ответственности даже за незначительные нарушения, не влекущие нарушения прав участников долевого строительства.

Застройщики отметили, что внесенный 7 ноября 2018 года в Государственную Думу РФ законопроект не решает проблемы правового регулирования жилищного строительства и поэтому требует существенной доработки.

По итогам круглого стола была сформирована согласованная единая консолидированная позиция Клуба инвесторов Москвы, которая изложена ниже.

«Экспертным центром при Уполномоченном при Президенте РФ по защите прав предпринимателей совместно с Институтом экономики роста им. П.А. Столыпина был проведен анализ последствий радикального отказа от текущей модели финансирования жилищного строительства без переходного периода, который привел к неутешительным выводам, что радикальный отказ может повлечь за собой серьезные социально-экономические последствия, количество «обманутых дольщиков» может увеличиться в разы, также, как и увеличатся затраты на достройку проблемных объектов.

В рамках текущей модели за последние 15 лет объем введённых в эксплуатацию квартир по договорам долевого участия составил 10 010 016 шт., при этом доля приостановленных или законсервированных квартир по договорам долевого участия по состоянию на 2017 год не превышала 0,038% от всех квартир, введённых по ДДУ, или 0,27% от всей сданной в эксплуатацию площади.

До сентября 2018 года достройка таких квартир осуществлялась застройщиком за счет внебюджетных средств, однако в настоящий момент этот механизм заблокирован, де-факто застройщики не получили переходного периода. В том числе кроме приостановки достройки проблемных домов будут приостановлены проекты комплексного освоения территорий, проекты по переселению из ветхого и аварийного жилья, так как предлагаемая рынку целевая модель не учитывает особенностей этих проектов. 

В итоге моделирование показывает рост цен на жилье порядка 8-10% уже с 2019 года, что повлечет за собой снижение спроса на 20-30% и падение объемов строительства жилья к 2024 году до 56-64 млн. кв. метров в год.

Падение объемов строительства, в свою очередь противоречит поставленным в Указе Президента РФ целям по повышению уровня жизни населения, увеличению объемов строительства не менее чем до 120 млн. кв. метров в год, улучшению жилищных условий не менее 5 млн. семей ежегодно.  Также, необходимо учитывать, что при текущем объеме жилищного фонда 3,7 млрд. кв. метров ставка амортизации (устаревания) жилищного фонда составляет 1,5-2%, при этом, пятая часть всех жилых помещений не оборудована водопроводом, канализацией или в них не создана отопительная система. Минимальный объем строительства жилья только для поддержания жилого фонда на текущем уровне составляет 54-72 млн. кв. метров в год (это, фактически, уровень нулевого развития).

Необходимо обратить внимание на тот факт, что повышение взносов застройщиков  в «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» с 1,2% до 6%  в подавляющем количестве регионов РФ приведет не только к значительному росту цен на жилье, но и к невозможности завершения реализации начатых проектов, и как следствие, появлению новых «обманутых дольщиков». При этом предпринятая мера по повышению размера обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд может не привести к наполнению Фонда, как рассчитывают авторы поправки, а наоборот, приведет к возникновению новых страховых случаев и к существенному недостатку самого бюджета при снижающихся взносах.

Контроль финансовыми институтами отрасли жилищного строительства приведет к частичному перемещению центра прибыли из строительной отрасли в финансовый сектор. При текущей невысокой средней рентабельности отрасли в 1,8% вся прибыль за 2017 год (включая жилищное строительство) составила 72 млрд. рублей, а только прогнозируемая сумма обслуживания сумм, находящихся на эскроу-счетах, по ставкам 5-6% составит 320-384 млрд. рублей.

Внесенные законодателем изменения в законодательство РФ в рамках 214 - ФЗ, 218-ФЗ, 175-ФЗ неизбежно приведут к кризису в отрасли строительства жилья и, в любом случае, негативно отразятся на уровне цен предложения и доступности жилой недвижимости на первичном рынке.

Вместе с тем, принимаемые новые поправки и предлагаемые разъяснения со стороны Минстроя РФ и т.д. не приводят к решению возникших и возникающих перед девелоперами проблем. При невозможности выбора из различных вариантов работы на рынке жилья и с учетом предельно краткого переходного периода можно ожидать череду последовательных кризисов, а с учетом невысокой скорости принятия изменений в законодательные акты, сокращением объемов строительства, и, как следствие, повышения цен на жилье,  сокращение числа застройщиков, особенно в регионах РФ».

Эксперты предлагают следующие шаги для нормализации ситуации на рынке жилья:

Обеспечение переходного периода:
Дальнейшее применение Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ приводит к дестабилизации строительной отрасли, затрудняет переход к целевым моделям и приводит к огромным рискам несостоятельности застройщиков, срыву уже существующих проектов долевого строительства с возможным появлением новых пострадавших дольщиков.

1. Необходимо вместо Письма Минстроя России от 15.08.2018 N 34785-ВЯ/07 инициировать внесение Правительством Российской Федерации в Государственную Думу до конца сентября проекта Федерального закона «О приостановлении действия Федерального закона от 01.07.2018 N 175-ФЗ» (на срок до 01 июля 2019 года).

2. Начать работу со строительной отраслью, Центральным банком и банковским сообществом по поиску решений в рамках отработки

Обеспечение параметров целевой модели, позволяющей выполнить Указ Президента и защитить права застройщиков:
1. Усовершенствование регулирования "эскроу"-счетов: а) предусмотреть поэтапное раскрытие эскроу - необходимо предусмотреть % средств на счету, которые могут расходоваться на соответствующем этапе строительства (например, 20% - работы ниже отметки «0», 20% - окончание монолитных работ» и т.д.) б) ввести страхование средств физических лиц, находящихся на эскроу-счетах в объёме до 10 миллионов рублей.

2. Уменьшение норм резервирования по кредитам на строительство (например, через гарантии Дом.РФ и в зависимости от обеспеченности проекта средствами на эскроу-счетах).

3. Уменьшение аллокации капитала по кредитам на строительство (через понижение коэффициентов риска в зависимости от обеспеченности проекта средствами на эскроу-счетах).

4. Сохранение взносов в компенсационный фонд на уровне 1,2%.