Михаил Викторов: Стройке нужны не «денежные консервы», а поэтапное раскрытие эскроу-счетов

31 октября на площадке «Деловой России» прошел круглый стол, посвященный «Дорожной карте» Банка России по поддержке малого и среднего бизнеса.  В строительной отрасли более 80% - это малые и средние компании, которые из-за последних реформ по финансированию рынка жилья поставлены перед угрозой ликвидации и банкротства.

В круглом столе приняли участие представители Банка России и крупнейших российских банков, финансисты, страховщики, представители российского малого и среднего бизнеса.

О положении дел в строительной отрасли и о предложениях строителей в связи с переходом на проектное финансирование строительства жилья рассказал председатель Комитета по градостроительству Московской конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов.

- Прежде всего, хотелось бы обратить внимание на ситуацию с себестоимостью строительства жилья, потому что от того, как складывается стоимость на рынке жилья, будет складываться и финансирование объектов, и главное, доступность самого жилья.

Сразу хочу сказать, что переход на проектное финансирование и введение эскроу-счетов мы как застройщики и девелоперы поддерживаем, но давайте посмотрим, из чего сейчас реально складывается стоимость строительства жилья. В разных регионах она совершенно разная: так, в Калининградской области строительно-монтажные работы в цене жилья занимают 71%, и это очень хорошая цифра, которая стала возможна из-за того, что застройщики не строят соцобъекты за свои деньги, все финансирует регион. Поэтому сопутствующие расходы минимальны, в отличие от Москвы, Московской области и большинства регионов России, где сопутствующие расходы могут доходить до 35%. Сейчас средняя стоимость продаваемого жилья по России – 56 тысяч рублей за квадратный метр, и все говорит о том, что застройщики вышли на предел продажной стоимости жилья. По данным Росстата за 2017 год, рентабельность стройки составляет 1,8% - чуть выше «Почты России».

Понятно желание защитить дольщика, но «благодаря» такой защите за 9 месяцев 2018 года падение объема жилищного строительства – 17,6% в части многоквартирных домов. Три года объемы стройки падают, а поскольку основная масса застройщиков – это малый и средний бизнес, который сейчас теряет доступ к дешевым средствам дольщиков и вынужден переходить к более защищенной схеме эскроу-счетов. Но какова будет стоимость ресурсов для потребителя – застройщика и клиента? Мы прогнозируем удорожание жилья минимум на 5-6%.

Как заверяют нас банки, под накопленные на эскроу-счетах средства дольщиков будет выделяться проектное финансирование под 5-6% годовых, но это пока в теории, на практике нет ни одного документа, который утверждал бы эти показатели. Пока же мы видим на этом рынке хаос. С 1 июля вступила норма об открытии застройщиками спецчетов на каждый строящийся объект. Да, вполне логично, особенно по гособъектам, когда заказчик открывает спецсчет в уполномоченном банке и контролирует эти платежи. Но, даже по данным Минстроя России, 30% застройщиков на данный момент не открыли эти спецсчета и будут закрыты. Я не знаю, зачем генподрядчику открывать счет в том же банке, что и заказчику? Ведь банк и так контролирует платеж. Получается, что генподрядчики вынуждены открывать 3-5-10 счетов. Зачем?

У нас есть конкретные предложения по модернизации схем проектного финансирования строительства жилья. Первое – это обеспечить раскрываемость эскроу-счетов. Есть совершенно четко работающая немецкая схема, где порядка 20 этапов, под которые банк открывает эскроу-счета и накопленные средства идут в стройку. Почему нам не сделать так же? В Минстрое России говорят, что против такого раскрытия выступает Центральный банк России. Представляется, что необходимо провести расширенную встречу с представителями Центрального банка, мы готовы аргументировать и защитить эту схему и позволить Минстрою России и Правительству России внести поправки в действующее законодательство, которые позволят раскрыть эскроу-счета.

Второй момент – снижение коэффициента риска для банка при финансировании строительства, потому что пока стройка находится в зоне риска. Но если мы 100% средств граждан переводим под банковскую опеку и сопровождение, есть смысл рассмотреть снижение и этих коэффициентов, потому что объемы строительства падают. Да, сейчас спрос на жилье в Москве и Санкт-Петербурге высокий, но только потому, что граждане поняли, что вскоре стоимость жилья вырастет и имеет смысл вложиться в недорогое жилье именно сейчас. Потому что 2019 год будет годом уверенного роста стоимости жилья по всем регионам России.

Последнее, о чем хотелось бы сказать, - необходимо к переходу на экскроу-счета подготовить само население. Сейчас застройщики общаются с клиентами, и граждане не понимают, а что это такое? Зачем им эскроу-счета? Более того, в регионах и для застройщиков, и для дольщиков это будет неудобно. Каковы регламенты открытия эскроу-счетов для клиентов? Каков порядок в этой части для застройщика? Какие будут процедуры, причина для отказа? Ведь, по сути дела, это вмененная услуга, и если застройщик находится в Якутии, где есть всего один уполномоченный банк, вправе ли он отказать в открытии эскроу-счетов? Мы просим Центральный банк сейчас, когда есть еще полгода, регламентировать и процедурно расписать все эти детали и для потребителя, и для застройщика.

А пока здесь очень много белых пятен. Например, уже пришел первый сигнал о проблеме: оказывается, материнский капитал нельзя перечислять на эскроу-счета. Почему? Оказывается, в нормативной базе, которая регулирует деятельность банков и Пенсионного фонда, такого момента нет. И получается, что десятки тысяч семей уже сейчас выброшены из этого процесса. Это упущение обязательно надо исправлять.

На заседании рабочей группы у бизнес-омбудсмена Бориса Титова мы свели воедино все цифры, аргументы, прогнозы по проектному финансированию строительства жилья и сейчас стараемся использовать любую эффективную площадку, чтобы привлечь к этому внимание.

Давайте уже сейчас подумаем о наших гражданах. Давайте уже сейчас, не дожидаясь 1 июля 2019 года, сядем и разработаем комплект документов, в том числе требования к лицу, которое будет открывать эскроу-счета, требования к застройщику, который для открытия эскроу-счетов клиентами должен предоставить в банк необходимый комплект документов на строительство дома, чтобы банк начал всю эту процедуру.

Давайте пропишем временные требования – в какие сроки документы должны быть банком приняты и рассмотрены. И если все это вменено законом, то стороне, которая прописывается как уполномоченная от государства – а это банки – тоже вменяются определенные требования. И если банк отказывает застройщику в открытии эскроу-счетов, то должны быть четко прописаны причины: некомплектность документов, отсутствие разрешения на строительство или проектной декларации и так далее. Но любой банк должен иметь единый стандартизированный комплект этих регламентов – и это как раз задача Центрального банка.

Кроме того, очень важны сроки прохождения всех процедур. Понятно, что количество банков в регионах отличается от Москвы и Петербурга, но для населения открытие эскроу-счетов как банковская услуга должна быть абсолютно понятной и доступной, чтобы это не отнимало много времени у заявителя, и чтобы застройщик не ожидал месяцами, когда его клиенты откроют эскроу-счет. Это недопустимо, иначе это не рынок, а просто огромный финансовый барьер на очень непростом пореформенном поле.

Крайне важно, чтобы этот механизм не оттолкнул клиентов и не способствовал снижению объемов строительства жилья, а наоборот, их стабилизировал. Поэтому я очень надеюсь, что будут приняты принципиальные решения в части возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, потому что все профессиональное сообщество говорит: не должно быть «денежных консервов»! Не консервируйте деньги населения, направляйте их в отрасль, в экономику. И второе – должны быть максимальная регламентация и обеспечение прозрачности всех процедур для застройщика, покупателя и банка, чтобы мы к 1 июля имели проработанный и откорректированный механизм, который успешно и эффективно заработает.

Елена Шинкоренко

 Предложения по реализации Указа Президента Рф №204 можно прочитать здесь.

Этот материал опубликован в ноябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.