Страсти по «долевке»: пора спуститься с законодательных небес на реальную стройку

- Михаил Юрьевич, поправки в закон о долевом строительстве жилья вносятся непрерывно, и многие уже запутались, что же все-таки из них будет принято во втором чтении в ближайшее время? Ситуация меняется практически каждый день…

- Сегодня дело обстоит так, что во вносимых в очередной раз поправках постоянно находятся какие-то ошибки, которые существенно мешают практике жилищного строительства и которые нужно исправлять. Поэтому работа над ошибками фактически происходит в третий раз.

Конечно, в идеальном варианте нужно было бы сделать по-другому: обсудить те или иные тезисы с профессиональным и юридическим сообществами, с финансистами, налоговиками, представителями потребителей, обманутых дольщиков с точки зрения развития комплексного освоения территорий и выдать максимально чистый и поправленный вариант. Да, это может занять от 3 до 6 месяцев, но иначе получается, как сейчас, - мы «семь раз отрезаем», а потом начинаем «отмерять».

Законопроект, который внесен Минстроем России и принят в Госдуме в первом чтении, увеличился ко второму чтению с 5 страниц до 70. И в нем есть очень хорошие вещи – например, переход от солидарной на субсидиарную ответственность застройщиков, который мы предлагали. Достаточно подробно расписана защита прав людей, купивших машино-места. Умиляет такая норма, как защита прав владельцев нежилых помещений не более 7 кв. м – так называемых кладовок. Теперь они учтены, и никто права собственников кладовок не сможет нарушить. Это, конечно, мелочь, но она хорошо показывает, как щепетильно стали работать.

- Что ждет механизм эскроу-счетов и может ли он повлиять на стоимость строительства?

- Работа по эскроу-счетам – это принципиальнейший пункт законопроекта. Конечно, этот механизм необходимо развивать. Но давайте все-таки вернемся с финансовых небес на финансовую землю – сколько это будет стоить? Сейчас под эгидой омбудсмена по защите прав в сфере строительства Дмитрия Котровского собирается аналитика, которая в итоге ложится в несколько финансовых моделей – от постепенного раскрытия эскроу-счетов до их раскрытия только после сдачи дома в эксплуатацию. Последняя модель – самая дорогая, удорожание жилья может составить около 15%.

При этом застройщики боятся удорожания жилья, потому что спрос сейчас очень сильно ограничен финансовыми возможностями и подорожавшей ипотекой. А сузив рынок только до элитного жилья, мы остановим строительство по всей стране, кроме Москвы, Петербурга и нескольких крупных городов-миллионников. И как в этой ситуации выполнять Нацпроект по жилью и строить 120 млн кв. м в год? Поэтому вопрос по эскроу-счетам в самом разгаре дискуссии.

- Какие же еще изменения ждут застройщиков?

- Должен отметить, что диалог власти с застройщиками дает свои результаты, поэтому в новых поправках, например, снижаются требования к опыту застройщика, участвующего в долевом строительстве жилья, – с 10 тыс. кв. м построенного жилья до 5 тыс. кв. м – это шаг навстречу регионам. Ведь Россия – это не два столичных региона, а порядка 70 активнейших субъектов, где необходимо строить жилье.

Кроме того, вводится реализация нескольких объектов по нескольким разрешениям, и по каждому разрешению применяется проектное финансирование. Если же застройщик реализует проект с использованием эскроу-счетов, то отменяется требование залога для обеспечения кредита. Это упрощение процедуры, которое приветствуется застройщиками.

И хочу отметить важный для нас пункт – целевым расходованием средств будут считаться расходы на содержание жилых и нежилых помещений, в том числе после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, если на эти помещения не зарегистрированы права собственности. Например, дом сдан, но есть много помещений, которые находятся на обслуживании застройщика, и на них уходят очень приличные средства. Как правило, это квартиры, которые могут продаваться и полгода, и год – поэтому такие расходы застройщики просили отнести к целевым.

Также целевым расходованием средств будут считаться расходы на обслуживание кредита и выплаты процентов по нему и расходы на заработную плату и все налоговые отчисления.

Хочу особо подчеркнуть: чтобы не было двоякого толкования, мы настаиваем на максимальной детализации всех пунктов, которые потом «не подставят» застройщика перед контролирующим органом и налоговой инспекцией.

- Какие поправки и замечания не удалось пока внести или отстоять?

- Остается не уточненной норма о совокупном размере авансовых платежей в размере 30% от общей стоимости проекта. Пока здесь нет ясности, как считать.

Объясню принцип: заплачен аванс, получены стройматериалы, они уже пошли на стройку и их начали расходовать, но не до конца. Могу ли я сделать следующий аванс? И как это считать? По нашему мнению, этот пункт тоже необходимо детализировать. А то получится так – застройщик за кирпич заплатил, он пришел на стройку, но весь еще не использован, а заплатить за следующую партию кирпича или бетона застройщику мешает эта 30%-ная норма. Над этим пунктом нужно работать.

Резкое отрицание вызывает новелла о том, что неполучение акта ввода объекта в эксплуатацию в течение 6 месяцев от даты, указанной в ДДУ, считается признаком неплатежеспособности и поводом для начала процедуры банкротства застройщика. Мы считаем, что этот вопрос требует отдельного обсуждения, потому что чаще всего невозможность получения акта сводится к тому, что тот или иной монополист задерживает ввод объектов, потому что нет реальных мощностей, и подключение к теплу, электричеству, водоотведению и канализации сдерживается по совершенно объективным причинам. И получается, что теперь добросовестную компанию, которая заплатила за технические условия, все построила, но не может подключиться к сетям, нужно банкротить? Это неправильно. Давайте сначала разберемся с ответственностью монополистов, а потом уже с больной головы будем переносить на здорового застройщика.

Кроме того, отдельно требует осмысления работа в целом государственного блока, который состоит из нескольких частей, но представлен одной структурой – «ДОМ.РФ». Сюда относится финансовый блок, занимающийся развитием ипотеки, а ставки сейчас пошли вверх, что не может не отразиться на стоимости жилья. Во-вторых, это государственный компенсационный фонд, у которого есть, в том числе контрольные полномочия. К примеру, если у Фонда возникают сомнения в отчетности застройщика или задержался платеж, то данная структура может остановить стройку, просто дав соответствующее предписание Росреестру. И, в-третьих, прописанный в последнем варианте законопроекта производственный блок с функцией заказчика – застройщика. То есть новыми поправками вводится новая унитарная некоммерческая организация, создаваемая Фондом, которая будет заниматься завершением строительства жилых объектов обанкротившихся застройщиков.

- То есть эта организация будет достраивать все жилые объекты, которые оказались недостроенными? По факту ей будет выгодно, чтобы таких объектов было как можно больше…

- С точки зрения соответствия нормам федерального законодательства и контроля со стороны Счетной палаты и иных институтов, в этой схеме необходимо разобраться. Там, где Фонд собирает деньги и числится гарантом достройки, осуществляя при этом контрольные функции, - вопросов нет. Там, где прописан институт финансового развития, он будет заниматься именно развитием ипотеки, и здесь тоже вопросов нет. Но при этом Фонд защиты прав граждан в соответствии с положением получает право запрашивать у застройщиков бухгалтерскую отчетность и может осуществлять плановые и внеплановые проверки – к чему такие функции?  К примеру, Москомстройинвест все проверки осуществляет по согласованному с прокуратурой графику и режиму, внеплановые проверки – через соответствующий механизм согласования и при наличии того или иного обоснования. Причем жалоба не может быть анонимной, все должно быть подтверждено.

Считаю, что эти нюансы необходимо еще раз перепроверить. Иначе в одних руках появится функция контроля и способность фактически достроить любой объект – даже добросовестного застройщика. На наших глазах рождается мега-структура на рынке жилья.

Конечно, у каждого составляющего этого механизма есть здоровое зерно, но нужно все разумно разделить по соответствующим комплексам прав и ответственности. Мы приветствуем здравый смысл, когда мнения власти и профессионального сообщества совпадают. Там же, где еще есть противоречия, необходимо работать максимально усиленно и желательно в публичной плоскости. К примеру, провести заседание Экспертного совета Думы, ответственного Комитета, парламентские слушания, в том числе с участием застройщиков и дольщиков, региональных властей и контролирующих органов. И в итоге руководство Минстроя России и курирующий вице-премьер найдут здоровый компромисс. Время есть. Мы готовы.

Галина Крупен