30% застройщиков уйдет с рынка жилья, 120 млн кв.м. в год – миф, ЦБ на контакт не идет

В мероприятии, провел которое  первый заместитель председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко, приняли участие представители Министерства строительства и ЖКХ РФ, акционерного общества «ДОМ.РФ», профессионального строительного и банковского сообществ.

Андрей Шевченко напомнил, что закон о долевом строительстве в нашей стране имеет богатую историю – за все время существования в него более 20 раз вносились изменения. Но при этом ликвидировать появление все новых и новых проблемных объектов так и не удалось.

С 1 июля 2019 г. произойдет полный переход на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, но уже сейчас есть возможность сделать промежуточные выводы по его внедрению. В регионах был выявлен ряд проблем у застройщиков с открытием счетов эскроу и с получением банковского сопровождения на строительство.

Первая проблема – это высокая процентная ставка по кредитам в рамках проектного финансирования – в среднем 12% годовых. Значительное число региональных застройщиков не способно «вытянуть» ее с учетом отчислений в компенсационный фонд.

Причем, по результатам последнего актуарного оценивания Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства тариф отчислений в 1,2% был признан неадекватным для покрытия Фондом своих обязательств, и в будущем возможно его увеличение до 6,7%. Несомненно, процентная ставка по банковским кредитам вместе с повышением отчислений в Фонд может повлечь удорожание квадратного метра жилья и уменьшение количества самих застройщиков.

Во-вторых, - это отсутствие у банков обязанности по предоставлению застройщикам кредитов при открытии ими счетов эскроу. Отказ банка, по сути, означает прекращение деятельности самого застройщика.

В-третьих, короткий переходный период может привести к банкротству отдельных застройщиков, т.к. многие проекты строительства начинались ими за 2-3 года до последних изменений в закон о долевом строительстве, а расчет экономической выгоды производился ими без учета необходимости получения в перспективе банковского кредита. Получается этим застройщикам в кратчайшие сроки необходимо изменить финансовые схемы строительства, что не всегда возможно.

Другими распространенными проблемами назвали: отсутствие у банков единого регламента, содержащего положения относительно сроков рассмотрения представленных застройщиком документов и их перечня; ограниченное количество в отдельных субъектах, особенно в Севастополе и Республике Алтай, банков, уполномоченных на открытие счетов эскроу; ограниченность у банков лимита свободных средств. Отдельной проблемой выделяют негативную ситуацию вокруг страховых компаний. Сегодня из 12 таких компаний реально занимаются страхованием ответственности застройщиков только 2, одна из которых имеет лимит по участникам.

В свою очередь Ольга Корниенко, директор департамента жилищной политики Минстроя России, отметила, что из 880 млн кв. м жилья, введенного в эксплуатацию с 1991 г., около 500 млн кв. м были построены с привлечением средств участников долевого строительства.

И сегодня этот рынок сохраняет свою активность: по итогам 9 мес. было зарегистрировано 528 458 ДДУ, из них в отношении жилых помещений – 457 467 договоров.

Переход на привлечение средств по счетам эскроу, по мнению Минстроя, повысит доверие к отрасли. По данным «ДОМ.РФ» около 100 проектов для возведения около 1,5 млн кв. м жилья уже реализуется – 354 ДДУ за 9 мес. были зарегистрированы с привлечением средств граждан на счета эскроу.

Сложность перехода – в замещении тех объемов денежных средств, которые сегодня находятся в отрасли. При сохранении тенденции к развитию, ежеквартально будет необходимо замещать за счет средств кредитных организаций около 420-440 млрд руб. Всего же в год приток средств в отрасли – 1,5-1,7 трлн руб.

По словам Ольги Корниенко, в рамках поправок будут уточнены положения об устранении котлового метода привлечения, внесены изменения в части защиты прав граждан при процедуре банкротства застройщиков – возможность получить не только оплаченные ими квадратные метры, но и машино-места, и не жилые помещения. Необходимо проработать изменения и в Налоговый кодекс РФ: установление особого порядка исчисления налога на прибыль кредитных организации и застройщиков; учет резервов на предстоящие расходы на строительство объектов инфраструктуры и др.

********

Как сообщила Ольга Полякова, заместитель Председателя Центрального Банка РФ, по состоянию на 1 ноября застройщики получили на 632 млрд руб. кредитов для строительства объектов жилой недвижимости.

Всего же собственных вложенных средств застройщиков – 400 млрд руб., а 3,7 трлн руб. – собраны с дольщиков.

Средний уровень просроченной задолженности по кредитам застройщиков составляет 10%, для примера – по остальным кредитам банковской сферы – 6%. Причем, не справляясь со своими обязательствами по строительству объектов в срок, они получают неоднократную пролонгацию кредитов, не попадая в список просроченных. И если суммировать эти задолженности с пролонгированными кредитами – уровень просроченности может достигать 20%.

В списке уполномоченных на сопровождение банков сейчас находится 60, причем из 12 200 действующих разрешений открыто почти 11 тыс. счетов. По словам Ольги Поляковой, никаких проблем с открытием счетов застройщики не испытывали, в том числе в регионах, и почти 6 тыс. счетов открыл Сбербанк России. Сейчас 277 счетов эскроу открыто 4 банками, причем Сбербанк России одобрил ряд сделок на сумму 20,5 млрд руб.

В целом, по ее мнению, механизмы банковского сопровождения проектов жилищного строительства полностью работают.

По оценкам «ДОМ.РФ» до 2024 г. необходимо финансирование в размере 6,4 трлн руб. При этом существующий запас капитала у банков, который ежегодно растет в среднем на 5%, составляет 1,4 трлн руб., а сумма потенциальных возможностей увеличения кредитования экономики – около 17 трлн. руб. Эта цифра покрывает все потребности строительного сектора. Но будут определенные ограничения – банки не станут покрывать риски кредитования дефолтных и предбанкротных застройщиков.

Сегодня из действующих проектов по вводу 128 млн кв. м жилья – 28 проектов с выданными разрешениями имеют высокий уровень риска, а 15% - средний. В них участвуют застройщики с неустойчивым и плохим финансовым положением, а в целом большое количество разрешений было получено в преддверии перехода на новый механизм.

Перейдя на проектное финансирование, банки будут в первую очередь смотреть на риски, и отправной точкой станет рыночная ставка – 11-12%. По мере сбора средств на счетах эскроу, ставка может снижаться до 7-9%, а в ряде случаев и до 5-6%. Это будет зависеть от рентабельности проекта, скорости продаж квартир и финансовой устойчивости застройщика.

Классическая методология оценки кредитного риска основана на оценке финансового положения заемщика и качестве обслуживания долга, а внесенные изменения будут основаны именно на рентабельности проекта. При этом критерии оценки финансового состояния застройщиков будут едиными.

Внесены и изменения в Положение о расчете нормативов – в том числе достаточности капитала, понизив коэффициенты риска до 20% на кредитные требования банков, обеспеченные гарантиями «ДОМ.РФ», что расширит возможности предоставлять кредиты застройщикам.

******

Алексей Акулов, руководитель единой информационной системы в жилищной сфере «ДОМ.РФ» сообщил, что зарегистрировано 23 подписанных соглашения с уполномоченными банками, из них 12 уже подключились и выполняют работу, 1 банк подключится в ближайшее время. А в едином реестре находится 4554 активных застройщика, есть информация о 17 800 домов, размещено около 100 тыс. документов застройщиками и около 13 тыс. документов – контролирующими органами.

Всего на номинальном счете Фонду удалось собрать 7,7 млрд руб. от 2040 застройщиков. Причем за 3 квартал было внесено 30% этой суммы, за 2й – 14%, за 1й – 5%, а в 2017 г. – лишь 1%.
Что касается домов ГК «Урбан Групп» - из 69 объектов 9 реализовано через механизмы Фонда дольщиков. А всего договоры на завершение строительства заключены по 55 домам.

Выступая, Александр Артамонов, генеральный директор ООО «Страховая компания Респект», заявил, что все происходящее при разработке нормативных актов, выносит участникам долевого строительства приговор. По его мнению, ставка отчислений в Фонд в размере 6,7% не спасет, учитывая, что средняя рентабельность проекта за 2 года упала с 18 до 7%.

Страхование обеспечивает доступ застройщиков к дешевым деньгам дольщиков, отсеивая порядка 15-20% компаний. По словам Александра Артамонова, в 99% исков о банкротстве были умышленные действия со стороны застройщиков или намеки о рейдерском захвате, когда при 95% готовности объекта появляются местные власти, желая получить эти квадратные метры. Если не будет страховых компаний, недобросовестные застройщики лягут на остальных и бюджет. Поэтому предлагается сохранить работу компаний, которые занимаются страхованием застройщиков, как минимум до конца 2019 г.

А, по мнению представителя Газпромбанка Романа Соколова, 1 год – на переход сопровождения проектов банками – это миг, пролетающий очень быстро. Поэтому предлагается пролонгировать переход еще на год.

*******

Владимир Горбунов, генеральный директор ООО «Центр развития рынка недвижимости» из Санкт-Петербурга заметил, что уже сейчас должна создаваться нормативная база, которая позволит функционировать застройщику, и необходимо обсуждать правки к 214 Закону, но их в нужном объеме еще нет.

Он напомнил, что в июле прошло Всероссийское совещание по правкам в 214-ФЗ, где присутствовало более 400 застройщиков, по окончании мероприятия которые отметили в кулуарах, что «жить и работать невозможно, о чем закон – непонятно». В результате 2 мес. были сбои в работе из-за не состыковок и не выдавались разрешения.

Кроме того, по его словам, и его поддержали другие участники круглого стола, неоднократно было так, что обсуждались одни поправки, а принимались совсем другие. Ко второму и третьему чтению появлялся законопроект, который не прошел ни обсуждений, ни экспертиз. И нет никаких гарантий, что поправки за одну ночь не будут переписаны, а принимать придется закон, который видят впервые. Обеспечивает ли в таком случае федеральная власть контроль за принятием законов? К тому же весной ожидаются очередные поправки. И не по тому ли уходит все больше и больше застройщиков с рынка и банкротится, что законодательство плохо состыкуется между собой, и невозможно выполнять работу? То, что 30% застройщиков уйдет с рынка, а это треть строителей и проектировщиков, которые останутся безработными, ни для кого не секрет. Но появляется мнение, что цифра может вырасти до 70%.

Также, по словам Владимира Горбунова, недопустимо банкротить застройщика при не введении объекта через 6 мес., особенно когда это происходит с задержкой в несколько дней по техническим причинам. Это провокация ситуации, когда обманутые дольщики будут возникать сами собой.

В свою очередь Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы заявил, что в заложенных ЦБ нормативах рентабельность составляет 20%, а в регионах она – 7-10%, поэтому региональные застройщики не пройдут.

Кроме того, он опроверг слова Ольги Поляковой об обсуждении правок с застройщиками – таких встреч не было. А, по мнению основных участников отрасли, под новые нормативы попадут только крупнейшие объекты в Москве и части Санкт-Петербурга. Ограничения и административные барьеры с каждыми нововведениями только добавляются, и предложенные поправки в принципе угрожают деятельности застройщиков.

Также он рассказал о предложенном Минстрою варианте – 1,2% выплат с поэтапно раскрываемых средств со счетов эскроу перечислять в Фонд. В случае банкротства застройщика, Фонд несет ответственность за ту часть дома, которая построена, возвращает за нее деньги, а остальные приходят со счета эскроу. При этом система страхования будет действовать. Но Минстрой такой вариант рассматривать не хочет.

Вопрос расходования свободных средств на счетах эскроу при частичной или практически полной постройке был поднят участниками круглого стола неоднократно. Предлагалось направлять эти средства на другое строительство, когда данный объект уже практически завершен. Однако Минстрой и Центробанк отказываются давать подобное разрешение и менять свою позицию, считая, что именно так будет хорошо для банковской системы.

Дмитрий Тимофеев, вице-президент по юридическим вопросам ГК «ПИК» особо отметил, что его компания не получала ни одного приглашения строить по эскроу-счетам. И не понятно, где находятся площадки обсуждения критериев определения уровня кредитоспособности в отношении застройщиков.

Он указал на создание некоммерческой организации, которая будет достраивать объекты, и может становиться приобретателем без конкурса. Она обязуется передавать участнику долевого строительства площади не позднее 3 лет, со дня внесения арбитражным судом решения о банкротстве застройщика. По его мнению, это не только не ускоряет строительство, но и создает мега-компанию, способную быть застройщиком, и на которую не распространяются ограничения закона.

Мало того, не должны банки и «ДОМ.РФ» выбирать, кому давать кредит и гарантию, а кому не давать. А если и должны – необходимы четкие критерии, основанные на текущих реалиях и показателях рынка. Иначе в конечном итоге строить будет некому. В ближайшее время планируется подготовить обращение от застройщиков по этому вопросу к Виталию Мутко и Антимонопольной службе.

По поводу критериев оценки, описанных в 590 приказе, также прозвучало мнение, что жилье «эконом-класса» не сможет кредитоваться в принципе, а все застройщики пришли к единому выводу, что проектов с «умеренным риском» не существует в природе.

Особо интересовало присутствующих, где планы, ресурсы и программы Минстроя по вводу 120 млн кв. м жилья и откуда вообще появилась эта цифра? Также Минстрой должен определить, по каким законам регионы будут выделять средства на строительство инфраструктуры и социальных объектов – это необходимо регулировать на уровне Градостроительного кодекса.

И если 214-ФЗ защищает права обманутых дольщиков и застройщиков, то необходимо законодательное положение, по которому можно, не ходя по лезвию ножа, достраивать проблемные объекты. Как сообщили выступающие, по статистике Госдумы, добросовестных застройщиков 96-97%. Зачем делать закон, который будет «кошмарить» нормальных строителей, хотя недобросовестных всего 3-4%? Всем известны примеры, когда добросовестные застройщики не выдерживали бремя ограничений и скатывались в банкротство.

Итогом обсуждения стало мнение, что существующая ловушка из 120 млн кв. м с одной стороны, увеличением стоимости квадратного метра с другой и отсутствием финансирования для тех, кого банковская система посчитает слабоватым, практически перечеркнет нацпроект.

В заключении Андрей Шевченко отметил сложившееся впечатление, что впервые есть возможность задать вопросы Минстрою и Центробанку, поэтому необходимо проводить обучающие семинары, консультации или совещания, в том числе с учетом новых технологий.

По итогам обсуждения в 10-дневный срок будут выработаны рекомендации, которые направят в заинтересованные министерства и ведомства. А 19 декабря по этой теме состоятся слушания в Государственной Думе.

Конечно же, каждый рассказал о своей боли. Менее чем через 20 дней начнется запуск проекта, и то, что с рынка уйдет 30% компаний – это оптимистичный прогноз, ведь не берется в расчет, что большинство строек в не крупных городах выполняется средними и мелкими компаниями. И, к сожалению, начнется то, что начнется.

Эвелина Ларсон