Реновация жилого фонда: на градостроительные и земельные вопросы ответов пока нет

Но главный автор проекта закона Галина Петровна Хованская несколько лукавит, когда говорит, что главный вопрос при реализации программ реновации - договориться с жильцами, а ряд организационных моментов - градостроительных, земельных, инфраструктурных -не проработан в проекте закона осознанно. Дескать, у каждого региона - своя специфика, а внесение сопутствующих изменений в Градостроительный, Земельный кодексы, иные федеральные законы - это как  бы следующая задача.

Логика подхода понятна, но есть и вопросы. Заинтересованные регионы должны определиться со стартовыми проектами – что это будет: снос? реконструкция? точечно? поквартально? Все перечисленные направления имеют право на жизнь, единого подхода нет, и, полагаю, быть не может. Нужно смотреть, что эффективнее на начальном этапе. А вот градостроительные и земельные вопросы за компетенцию регионов, несомненно, выйдут.

Градостроительные и земельные проблемы реновации
При размещении новых или назначении  под реконструкцию жилых объектов нужно понимать, что в большинстве случаев изменится «пятно застройки», то есть, основные показатели – плотность застройки, отступы объекта от границ, высота, этажность… Все вышеперечисленные показатели, а также предельные параметры и площадь земельных участков, которые тоже могут измениться – регулируются градостроительными регламентами  в соответствующих зонах правил землепользования территории (ПЗЗ). Таким образом, вполне может сложиться ситуация, когда потребуется корректировка ПЗЗ – при этом или уточнится, изменится  сама территориальная зона, или в регламенты такой зоны нужно будет внести соответствующие изменения, кроме этого, изменения могут потребоваться в  оговоренное в этой зоне разрешенное использование земельных участков и объектов строительства. Да и в генплан здесь нужно заглянуть – не придется ли и в нем чего-то менять. Кто занимался подобной проблематикой, знает – процессы очень длительные.

Проекты планировки территорий в соответствии с действующим законодательством (Градостроительный и Земельный кодекс РФ) требуется делать не всегда. Иногда можно обойтись проектом межевания, кроме этого, полагаю, до сих пор можно вполне законно размежевать территорию на отдельные дома без официального проекта планировки.  Сказанное выше применимо к любому направлению реновации. Зачем официально запускать процесс  утверждения проекта планировки, к составу, содержанию и механизмам реализации которого у специалистов большие вопросы, если можно обойтись, по заданию организатора процесса, определенным количеством  планировочных чертежей?

Еще момент: в «сложившемся» во времена Советского Союза кварталеразместить или заменить отдельный объект с установлением требования выполнить для этого проект планировки – нонсенс. Абсолютно все нормы, требования к размещению объектов за эти годы изменились, естественно, в сторону утяжеления, и честный проект планировки просто не получится. Кстати, по схеме без проекта планировки тоже аналогичные вопросы. Допустим, внутриквартальные проезды не соответствуют сегодняшним нормам. Или инсоляция. Или требования к подъезду для пожарной машины. Или какая-нибудь ранее нигде не числившаяся охранная зона мешает. Все указанные выше случаи – из жизни. Получается – или объект не разместишь, или нужно залезать на соседние участки. Непонятно, как решать вопросы обеспечения новой застройки объектами соцкультбыта. Сейчас насчитаем необходимое количество мест в школах, детских садах… А дальше что?

Ну и здесь же вопрос о необходимости предпроектных проработок. Законодатель полагает, что это мероприятие необходимо, причем в виде открытого публичного конкурса, и на основании таких проработок и должны приниматься решения по застройке. Очень сомнительно – и что это правильно, и что это даст результат, эффективно сработает и не усложнит процесс продвижения проекта.

Теперь о земельных вопросах. Делается ли проект межевания, либо  не делается, все равно новый либо измененный объект будет оказывать иное, нежели раньше, влияние на соседние земельные участки. Могут встать вопросы изменения подъездов к объекту, коридоров под инженерные сети. Появились теперь уже четко установленные требования к зонам с особыми условиями использования территорий – а это касается и дорог, и сетей. Залезаешь на соседний участок – вопросы узаконения ситуации (выкуп, аренда, сервитут).
      
Кто работать будет?
О моментах реализации процесса. Несомненно, потребуется, как отмечено в проекте закона, назначить организатора процесса реновации в регионе. Полагаю,  такой организатор процесса должен тщательно проработать имеющиеся в дореновационном градостроительном  законодательстве механизмы, которые грешат расплывчатой, накладываемой друг на друга терминологией – «комплексная застройка территорий», «комплексное и устойчивое развитие территорий», «строительство жилья эконом-класса (стандартного жилья)», «развитие застроенных территорий» и т.п. С одной стороны, можно найти что-то полезное для реновации, с другой стороны – помочь законодателю разобраться в терминологии и исключить наложение понятий.

Организатор процесса должен, как говорилось выше и присутствует у законодателя, обеспечивать прохождение всех процессов, связанных с реновацией. То есть – сбор исходных данных для проектирования, земельные вопросы, вопросы подключения к инженерным сетям, вопросы генплана и ПЗЗ, проекты планировки и межевания, ГПЗУ, архитектурно-строительное проектирование, экспертиза, строительный надзор, разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию, процедура передачидома в управление после его ввода, размещение информации в информсистемах градостроительной деятельности…

Нужно изучить уже имеющийся опыт Москвы. Например,выше поднимался вопрос, что делать, если новый проект планировки не будет соответствовать ПЗЗ – вот у москвичей новый проект планировки и изменения в ПЗЗ утверждаются одновременно. Получается что-то вроде особого порядка. Полагаю, это подсказка регионам – Градостроительный и Земельный кодексы РФ не ругает только ленивый, а здесь под это дело можно убедить законодателя дать возможность работать под эгидой нормальных законов! ГПЗУ, разрешения на строительство в Москве можно по программе реновации выдавать без окончательно сформированного земельного участка.Законодатель разрешил Москве отступать в установленном порядке от противопожарных, санитарных, строительных норм,  вернее, «устанавливать особенности применения отдельных норм» - вот видите, и на регионы это бы распространить.

Предлагаемый же проект закона для регионов – действительно, соответствует понятию «рамочный».Специалисты понимают, что и в московскую-то нормативную базу потребуются многочисленные дополнения, изменения и уточнения через метод «набития шишек». А тут «рамочный региональный» закон объемом в разы меньше. Наверное, это неправильно.Если ряд проблем, которые могут возникнуть в Москве при реализации программы, выявлен - практически такие же возникнут и в регионах.

Рамочный закон, несомненно, нужен, но нужен ли он такой ограниченный?

Андрей Гранько,
кандидат наук, Почетный строитель России,
г. Ярославль