Министр строительства Якушев доложил о Нацпроектах, депутаты ответили критикой и цифрами

В частности речь шла о вопросах реализации национального проекта «Жилье и городская среда», долевого строительства, технического регулирования и ценообразовании в отрасли. Кроме того министр ответил на вопросы депутатов и выслушал их замечания.

Открывая заседание, Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин особо подчеркнул, что мероприятие было организовано по просьбе главы Минстроя.

Министр поделился планами…
Свое выступление Владимир Якушев начал с напоминания амбициозных целей и задач, поставленных «майским» Указом Президента, ключевая из которых – улучшение жилищных условий минимум для 5 млн семей ежегодно. Как известно, на достижение этих показателей направлен нацпроект «Жилье и городская среда», а в его рамках сформировано еще 4 федеральных проекта.

Проект «Ипотека», с помощью которого  будет формироваться спрос на жилье, нацелен на снижение уровня ставки по ипотеке менее 8%. Проект «Жилье» ориентирован на увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн кв. м жилья к 2024 г. И, к слову сказать, он вызвал сомнения на экспертных площадках, удастся ли сформировать необходимые усилия для масштабного строительства. Проект «Формирование комфортной городской среды» реализуется на территории страны уже 2 года и предусматривает развитие населенных пунктов с учетом индекса качества городской среды. Проект «Обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда» направлен на решение задач по переселению граждан из аварийного жилья, и, согласно Указу, в год нужно сносить такового больше, чем ставится на учет.

Всего же общий объем средств, направленных на реализацию нацпроекта – более 1 трлн руб., из которых 891 млрд руб. –  из федерального бюджета.

Говоря о жилищном строительстве, Владимир Якушев отметил, что приоритетная задача сейчас – переход отрасли на проектное финансирование с использованием счетов эскроу и формирование соответствующих компетенций у банков и застройщиков, в результате средства на счетах эскроу практически полностью закроют потребности банков в ликвидности.

Конечно, этот переход может оказать краткосрочный негативный эффект на объем ввода жилья, поскольку потребует адаптации застройщиков к новым условиям. Однако в долгосрочной перспективе будет сформирована прозрачная и эффективная строительная отрасль, которая вернет доверие людей.

По итогам проработки с субъектами вопроса достижения показателя по увеличению жилищного строительства Минстроем были выявлены основные риски: достижение покупательской способности, отсутствие свободных площадок для дополнительного ввода жилья, нехватка средств на финансирование строительства объектов инфраструктуры. Один из сдерживающих факторов – отсутствие достаточного количества земельных участков, обеспеченных инженерной инфраструктурой, и механизмов, позволяющих привлекать частные инвестиции. Поэтому сегодня на стадии рассмотрения находится вопрос включения в нацпроект прямого софинансирования строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Что касается ипотеки, то к 2018 г. она стала основным инструментом приобретения жилья, с ее помощью покупается каждая вторая квартира, а снижение процентных ставок за 2 года с уровня 12–13% до 9,5% было самым масштабным за всю ее историю.

Однако, по словам министра, из-за наблюдаемой волатильности на финансовых рынках потенциал снижения ставок в краткосрочной перспективе исчерпан. Причем в случае резкого ухудшения макроэкономической ситуации потребуются оперативные меры по поддержке кредитования граждан, в том числе по аналогии с программой субсидирования процентной ставки по ипотеке.

Один из насущных вопросов – расселение аварийного жилья, который составляет 0,5% от всего жилого фонда или около 14 млн кв. м. В 2019–2024 гг. на эти цели планируется направить более 500 млрд руб., и свыше 660 тыс. человек переедет из 12 млн кв. м непригодного жилья, признанного таковым на 1 января 2017 г.

Как отметил Владимир Якушев, на первом этапе в 2019 г. программа реализуется на основании успешно зарекомендовавших себя механизмов расселения, второй же этап проекта включает запуск новых механизмов.

При ведомстве создана рабочая группа по разработке законодательства, в которую вошли представители регионов, депутаты Госдумы, сенаторы и эксперты. Уже проработаны инструменты поддержки инвесторов, которые реализуют проекты развития территорий; подготовлены изменения в Закон, позволяющие расходовать федеральные средства на субсидирование граждан и поддержку застройщиков, реализующих проекты освоения территорий. Кроме того, подготовлены изменения в постановление Правительства, которые конкретизируют критерии аварийного жилья и вводят понятие ветхого многоквартирного дома. Принятие этих законодательных изменений планируется в первом полугодии 2019 г.

Глава Минстроя подчеркнул, что необходимо возрождение института типового проектирования. В прошлом году заработал институт экономически эффективной проектной документации повторного использования. Сегодня в реестре 858 проектов – это детские сады, школы, жилые дома, и в среднем в месяц появляется еще 60 новых.

Другое важнейшее направление в работе Минстроя – развитие системы технического регулирования в строительстве. К началу 2019 г. в базе нормативно-технических документов находится 314 сводов правил и 1080 стандартов, в нее вошли 70 принципиально новых документов. Всего нацпроектом в 2018-2022 гг. предусмотрена разработка порядка 200 и актуализации порядка 400 сводов правил и ГОСТов.

Вопросы с ценообразованием в строительстве прорабатываются путем создания единой базы государственных сметных нормативов, применяемых при проектировании и строительстве, а также сметных цен строительных ресурсов, определяемых в результате мониторинга цен производителей. Как заметил Владимир Якушев, в применяемом сейчас базисно-индексном методе текущие изменения заморожены Градостроительным кодексом, а в ресурсном – не наполнена система мониторинга, поэтому переход на данный метод сегодня критичен. Минстрой подготовил дорожную карту, где предусмотрен период при переходе от базисно-индексного метода к ресурсному. А чтобы строительная отрасль не находилась в шоковом состоянии, предложено «разморозить» базисно-индексный метод и постепенно двигаться к созданию ресурсного.

Счетная палата: В Нацпроектах уже сейчас есть проблемы
В своем докладе аудитор Счетной палаты Юрий Росляк отметил, что вопросы строительства и ЖКХ находятся на постоянном контроле Счетной палаты, и в текущем году запланирован мониторинг хода реализации нацпроекта, первые промежуточные результаты которого будут подведены уже в марте.

По его словам, уже сейчас на основе проведенного предварительного анализа паспортов нацпроекта и федеральных проектов выявлен ряд проблем. Поэтому в самое ближайшее время должны быть разработаны и приняты долгосрочные программы, детальные и адресные планы по строительству жилья, исходя из реально имеющихся у граждан потребностей в новом жилье и обеспечении его реальной доступности. Также необходимо приступить к изменению существующих генпланов, правил землепользования и застройки, проектов планировок и т. д.

В госпрограмму должны также войти мероприятия по модернизации уже существующих головных инфраструктурных объектов и мощностей, а также созданию новых и модернизации существующих предприятий стройиндустрии для производства конструкций и изделий по предполагаемым прогрессивным типам жилых домов.

Одна же из основных проблем, сдерживающих темпы жилищного строительства – это отсутствие у застройщиков и регионов средств на развитие инженерных коммуникаций и присоединение к объектам инженерно-технического обеспечения. Решение этой проблемы оценивается в дополнительные более 400 млрд руб., при том, что общий объем субсидий регионам на стимулирование жилищных программ – 184 млрд руб., которые направляются в основном на строительство социальной и транспортной инфраструктуры.

Расходы на реализацию мероприятий нацпроектов должны раздельно учитываться в балансах бюджетов регионов и муниципальных образований, что сегодня фактически отсутствует. И пока действующий механизм предоставления помощи практически не востребован застройщиками, необходимо внести изменения в действующие правила предоставления субсидий в части уточнения направления их возможного использования.

Кроме того, необходимо включить в федеральный проект мероприятия по переселению граждан из непригодных для проживания временных помещений, предоставленных им при строительстве БАМа и промышленного освоения районов Сибири и Дальнего Востока.

Мало того, из-за отсутствия плавного перехода к новой программе переселения из аварийного жилья после завершения предыдущей программы фактически образовался провал, который не будет ликвидирован к моменту окончания проекта – не расселенный остаток может составить порядка 17 млн кв. м.

Юрий Росляк подчеркнул, что также до сих пор не создана, запланированная на срок до 1 января 2019 г., государственная система формирования объективной стоимости строительства, основанная на единых сметных нормативах, несмотря на поручения Президента и выделенные на эти цели почти 2 млрд руб.

Нормативная база хромает, а жилья в регионах уже больше, чем нужно
Выступая, заместитель Председателя Комитета по контролю и регламенту Наталья Костенко отметила, что Минстрой ведет явно слабую работу по подготовке нормативных актов: по состоянию на 2018 г. ведомством велась разработка 43 подзаконных актов по 17 законам. При этом подавляющее большинство из них велось с нарушением сроков, и более половины принятых законов до сих пор не заработало.

Проблемы со сроками существуют и при внесении законопроектов – самый яркий пример – законодательное закрепление неоднократно принимаемого Правительством решения о продлении действия Фонда содействия реформированию ЖКХ. Последний раз Госдума была вынуждена проводить это решение всего за 17 дней.

Также, вместо того, чтобы в диалоге с регионами найти наиболее эффективный путь решения поставленной Президентом задачи, отношения строятся в директивном стиле. В связи с этим много вопросов в части увеличения количества жилья – где и сколько строить?

К примеру, Краснодарскому краю рекомендовано включить в свою программу показатель 7,2 млн кв. м, в результате чего регион стал лидером отрасли и ввел в 2018 г. 4,4 млн. кв. м жилья. Но при этом, по словам Натальи Костенко, строительный «бум» привел к определенным социальным и экономическим последствиям в регионе, которые не учитываются. Под стройку выводятся сотни гектаров ценнейших черноземов, что вызывает протест сельских жителей, испытывающих жесткий дефицит земли для сельхозпроизводства. Но даже несмотря на ежегодный миграционный прирост населения в крае, 20% свежепостроенных жилых массивов остаются невостребованными в связи с переизбытком предложений на рынке и отсутствием необходимой инфраструктуры. Также не осваиваются 47% выделенных под стройку участков.

Было бы логично при определении целевых показателей по строительству жилья учитывать не текущие объемы строительства по регионам, а стратегические направления экономического и демографического развития страны, но такой корреляции в нацпроекте пока нет.

Также нет в нацпроекте и привязки увеличения жилищного строительства к увеличению объемов финансирования программ комфортной городской среды.

Альтернативы ипотеке нет, а должна бы быть
В свою очередь Председатель Комитета по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская обратила внимание на необходимость обеспечения жильем 7 млн человек, которые на протяжении 20–30 лет ждут от государства выполнения обязательств по обеспечению социальным жильем. Причем речь должна идти не только о покупке квартиры с помощью ипотеки, -  в частности, ничего не предложено для людей, имеющих невысокий уровень дохода, работников бюджетной и социальной сферы, которые уже не относятся к категории малоимущих. А альтернативы ипотеке и субсидиям на приобретение жилья нет. Единственная программа по улучшению жилищных условий, которая сегодня работает – переселение из аварийного жилья.

В качестве дополнительных инструментов могут выступить социальное жилье и кооперативы, также Галина Хованская предложила предусмотреть в национальных проектах строительство наемных домов.

Говоря о возможных проблемах, Первый заместитель Председателя Комитета по транспорту и строительству Михаил Авдеев отметил, что в 2018 г. на 3,7% снизился показатель ввода жилья относительно уровня 2017 г., и на 11,2% ввода индустриального жилья. Также налицо крайне низкие показатели доходности строительной отрасли – 1-8% у крупных компаний.

По его мнению, могут возникнуть значительные проблемы с финансированием жилищного строительства из-за того, что отрасль не готова к переходу на проектное финансирование. В адрес Комитета поступает масса обращений от застройщиков, особенно из отдаленных от Москвы и Санкт-Петербурга регионов, не понимающих, кто именно и на каких условиях будет кредитовать строительство. Большинство строителей имеют минимальный доступный объем собственных средств, и им будет крайне сложно получить необходимое кредитное обеспечение. Поэтому существует реальный риск, что большое количество строящихся домов станут «недостроями». Михаил Авдеев предложил обратить внимание на зарубежный опыт поэтапного раскрытия эскроу-счетов и обсудить этот вопрос на площадке Комитета с привлечением всех заинтересованных сторон и экспертов. Кроме прочего это позволит снизить ставку на себестоимость проекта до 1-2%.

Аварийное жилье: сколько его на самом деле?
Член Комитета по охране здоровья, депутат фракции КПРФ Алексей Куринной среди проблем отметил предоставление возможности гражданам улучшить свои жилищные условия, обеспечение комфортных условий проживания и др. Причем практически нигде не исполняется норма для малоимущих граждан – получение жилья бесплатно.

Особо вызывает опасение непросчитанность механизмов и их способность построить 5 млн кв. м жилья в столь короткий срок, а также навязчивая попытка пересмотреть методику признания жилья аварийным. По словам Алексея Куринного, 47 Постановление и без того скрывает огромное количество аварийного жилья.

По его мнению, не приходиться говорить о выполнении программы, т.к. жилищное строительство падает, и будет падать. Большинство экспертов считает, что невозможно до 2024 г. нарастить на 48% количество ипотечных кредитов и на 40% объем жилищного строительства. Доходы граждан не растут, а жилье в цене поднимется, «благодаря» закону о долевом строительстве – по данным Правительства на 8%, экспертов – на 15-20%. Уже в огромном количестве закрываются мелкие строительные компании, а про ставку по ипотеке 8% никто еще не слышал, не говоря о 2-3%.

По мнению члена Комитета по жилищной политике и ЖКХ и фракции ЛДПР Игоря Торощина Правительству необходимо предусмотреть дополнительные меры по поддержке спроса на жилье, учитывая социально-экономические факторы. Сейчас в 72 субъектах более 1000 жилых объектов не достроено в связи с отсутствием спроса. Причем необходимо на законодательном уровне обязать застройщиков 10% жилья сдавать под социальные нужды.

Что касается аварийного жилья, то решение о расселении принимает межведомственная комиссия, и зачастую не в пользу граждан, т.к. это экономически не выгодно для местного бюджета.

Кривое ценообразование
Первый заместитель Председателя Комитета по жилищной политике и ЖКХ, член фракции «Единая Россия» Сергей Пахомов подчеркнул, что многое в реализации нацпроекта зависит от специфики каждого конкретного региона, должна быть стратегия равномерного пространственного развития. Поэтому целесообразно разделить все субъекты на группы в зависимости от спроса на жилье и территориальных особенностей для оказания им поддержки.

Что касается признания домов аварийными – сейчас это зачастую зависит от бюджетных возможностей регионов и муниципалитетов. Но есть и один нюанс – компаний, способных качественно и в срок строить по этой программе, учитывая цену квадратного метра, сегодня не так много.

Кроме того, с 2015 г. не работает норма по некоммерческому найму, поэтому необходимо начинать ранее публично заявленную Минстроем программу строительства арендных домов, иначе, если не будет альтернативных вариантов работы с аварийным фондом, то на динамику по устойчивому сокращению аварийного жилья выйти не удастся.

Вопрос ценообразования поднял в своем выступлении член Комитета по экономической политике, промышленности, инновационному развитию и предпринимательству, депутат фракции «Справедливая Россия» Олег Николаев. Запутанная и устаревшая нормативная база давала возможность завышать стоимость строительства уже на этапе проектирования и никак не позволяла контролировать ход строительных работ при реализации проектов. Однако, концепция перехода на ресурсное ценообразование, названная «400 дней», буксует до сих пор.
Кроме того, косвенно на состояние современного ценообразования влияет и массовое использование нелегального трудоустройства в отрасли.

В заключение Вячеслав Володин отметил, что по итогу «правительственного часа» будет принято решение, в котором отразятся такие вопросы, как мониторинг ситуации в регионах совместно с Минстроем, ценообразование и анализ правоприменения, и ситуация с обманутыми дольщиками. К работе должны подключиться Комитет по транспорту и строительству, Комитет по жилищной политике и ЖКХ, Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям и Комитет по контролю и регламенту совместно со Счетной палатой.

Галина Крупен