Нацпроект
в экстремальных
условиях

Этот же год стал третьим подряд по снижению объемов строительства жилья. Его было введено на 11 млн кв. м, или 5%, меньше по сравнению с 2017 г. И это до начала действия новой системы финансирования и повышения ставок по ипотеке.

Как поведет себя отрасль в условиях реформы, осложненных подорожанием ипотеки?

Если учесть, что очередной амбициозный нацпроект не успев начаться, провалился (во всяком случае, не достигнут даже тот уровень, который в паспорте проекта расценивают как стартовый показатель), представляется важным вопрос — окажется ли оставшаяся без государственных субсидий растущая ипотека тем фактором, который еще больше потянет вниз показатели?

Глава Минстроя Владимир Якушев в конце прошлого года хладнокровно заявил: нет ничего страшного в уменьшении объемов строительства жилья. «По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 г. 86 млн кв. м жилья… Мы уже выпадаем на 10—11 млн кв. м. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли», — сказал г-н Якушев.

На прошедших недавно основных ипотечных форумах, конференции и конгрессе тема «Ипотека&Объем строительства» не поднималась. Опрошенные ancb.ru эксперты прежде всего озадачены скорым вступлением в действие реформы финансирования строительства жилья, нежели прогнозами по объемам. Тем не менее, каждый сделал свой блиц-прогноз. Мнения аналитиков разделились.

Руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов считает, что влияние подорожания ипотеки на объемы строительства существует.

— На сегодняшний день до половины всех квартир по договорам участия в долевом строительстве приобретается с использованием заемных средств. Естественно, повышение ставок по ипотечным кредитам уменьшает количество заемщиков, которые могут позволить себе приобрести жилье. Вместе с этим однозначно назвать цифры снижения (или роста) рынка недвижимости по причине изменения ставок невозможно.

Рынок жилищного строительства сейчас очень динамичен, и на объемы строительства влияют десятки факторов. Если одни толкают его вверх, то другие висят на отрасли гирями. Повышение стоимости ипотеки лишь один из этих факторов. Для понимания можно привести пример. Последние два года ставка по ипотеке снижалась, что в теории должно было стимулировать рост. В то же время объемы строительства за те же два года уменьшились с 80,2 млн кв.м (в 2016) до 75,3 млн кв.м (в 2018). Негативные факторы, оказывавшие влияние на объемы строительства, смогли пересилить эффект от позитивных

По мнению финансового директора федеральной девелоперской компании «Талан» Евгения Романенко, около трети застройщиков после перехода на проектное финансирование могут приостановить работу или совсем уйти с рынка, не получив проектное финансирование от банков. Тем не менее, г-н Романенко не теряет оптимизма относительно сохранения объемов:

— Новые повышенные ставки по ипотеке пока еще в зоне понимания потребителя — сейчас это примерно 10-11%. Поэтому мы не ожидаем значительного спада спроса по этой причине в регионах. После повышения ставок спрос даже подрос в таких городах как Пермь, УФа, Тюмень — клиенты торопятся, опасаясь следующей волны повышения. Однако если ставки вырастут до 13-14%, это будет пределом доступности ипотеки и спрос упадет. Но и в этом случае снижение спроса будет оказывать влияние на объемы строительства только в среднесрочной перспективе, ведь первые один-два года строители строят уже проданные объемы. У девелоперов будет время или создать программы субсидирования ипотеки для клиентов, или предложить еще более привлекательный продукт, или снизить планы по строительству. Понятно, что к последнему варианту все прибегнут в последнюю очередь, и снижение сложно просчитать — каждая компания будет принимать индивидуальное решение.

Независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков прогнозирует спад объемов через несколько лет, аккурат к запланированному завершению нацпроекта:

— Ипотека — драйвер спроса. Риэлторы приговаривают: «один процент ипотеки — это пятнадцать процентов сделок». Проблема только в том, что ипотечные ставки вновь стали расти.

Для застройщиков выстраивается такая цепочка: ставки выросли — спрос упадет — предложение вырастет — цены придется снижать, либо снижать объемы строительства. А это означает, что если в 2019 г. и дальше ставки продолжат расти, то застройщики начнут откладывать новые проекты в долгий ящик. Примерно так они и поступили в 2014-2015 гг., результатом чего стал существенный спад ввода жилья в 2018, который со вздохом недавно признали власти.

Нетрудно предсказать, когда отзовется на стройке и нынешнее повышение ставок ипотеки. Через три-четыре года мы увидим очередной виток спада стройки. Ну, а пока на ввод жилья, причем в положительную сторону, будет действовать совсем иной фактор — а именно небывало огромное число выданных в прошлом году разрешений на строительство.

Другой эксперт — руководитель аналитического отдела Русипотеки Сергей Гордейко — убежден:

— Непроданного запаса недвижимости в новостройках и строящегося по старым правилам хватит на год или даже два, прежде чем можно будет почувствовать существенный дефицит жилья. Реформа перехода к счетам эскроу будет довольно болезненной, и в ее процессе наверняка будут возникать сбои: одни обанкротятся, другие объединятся, третьи не выдержат конкуренции. Но в горизонте от двух до пяти лет, когда новая система устоится, она может дать положительные результаты. Они будут заключаться в легкости финансирования застройщиков, и возможно, даже снижении стоимости квадратного метра. Возникает закономерный вопрос — ждать ли нам кризиса, так называемых «ножниц», когда старые запасы жилья закончатся, а нового еще не построят? Думаю, ответ на него мы узнаем не раньше 2020 г.

Мы вступили в жесткий переходный период, но надо, по возможности, спокойно посмотреть, выйдет ли отрасль из него безболезненно, либо будет определенное проседание объемов.

Поэтому резюмируем: сейчас на человека приходится по 26 кв. м жилой недвижимости — то есть жилья, которое подлежит обороту на вторичном рынке, достаточно много. У ипотеки проблем вообще не будет, а у застройщиков, если будут, то временные.

Дмитрий Котровский, председатель комитета по строительству «Опоры России» считает, что в краткосрочной перспективе повышение ипотечных ставок может повлиять только на объекты, которым правительство разрешит реализацию с привлечением дольщиков.

— Но нужно думать о том времени, когда застройщики в условиях реформы столкнутся с нехваткой средств граждан на счетах эскроу, не получат прогнозируемую среднюю ставку по проектному финансированию. Для тех, кто будет принимать решение по выводу новых объектов в новых условиях, перспектива по таким показателям, как рентабельность и маржинальность, будет туманной и практически недостижимой. В первую очередь об этом застройщикам сообщит их будущий финансовый партнер — банк. И тогда, если государство не поддержит спрос, как это было в 2016 г., объем ввода квадратных метров в регионах не поможет достичь показателей, заложенных в паспорт нацпроекта «Жилье и городская среда»», — предсказывает г-н Котровский.

Наталья Шаталина, генеральный директор «Миэль-Новостройки», не исключает, что подорожание ипотеки может стать той самой последней соломинкой, которая переломила хребет верблюда:

— Если рассматривать фактор подорожания ипотеки изолированно, то снижение спроса, вызванное подорожанием ипотеки, может отрицательно сказаться на объемах строительства жилья. В текущей ситуации на рынок влияет много факторов, и выделить один из них сложно: помимо роста ипотечных ставок, снижаются реальные доходы населения, растет налоговая нагрузка, меняется законодательство в строительной сфере. Все это в совокупности может привести к тому, что часть проектов, которые находятся в стадии разработки, не выйдут на реализацию и объемы строительства коммерческого жилья могут просесть».

Елена АРАПОВА

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.