Строительному бизнесу
нужна стабильность,
а не рывки и потрясения

2018 год ознаменовался целым рядом событий для строительного комплекса России. О том, какие изменения произошли, как они повлияли на строительный бизнес, и какая работа продолжается в 2019 году, мы беседуем с членом Президиума «ОПОРЫ РОССИИ», общественным омбудсменом по защите прав предпринимателей в сфере строительства Дмитрием Котровским.

- Дмитрий Михайлович, какие события 2018 года вы бы назвали самыми важными и поворотными для строителей?

- Самым важным событием года, безусловно, является новый «майский» Указ Президента, который лег в основу 12 национальных проектов. Страна определила вектор развития отраслей экономики, направления работы и цели, к которым мы все будем стремиться. Цели амбициозные, но при системном и комплексном подходе их достижение вполне реально.

Основным национальным проектом для строительного комплекса стал «Жилье и городская среда» - достижение показателя по ежегодному вводу жилья к 2024 году – 120 миллионов квадратных метров, улучшение жилищных условий не менее 5 миллионов семей также ежегодно, ипотека 8%, вовлечение граждан в процессы формирования комфортной городской среды и т.д.

Все проводимые реформы теперь должны реализовываться в привязке к этим показателям. К принятию нормативных актов нужно подходить, учитывая аналитику прошедших лет и с учетом прогнозов экспертов. Ярким примером является реформа рынка жилищного строительства. Так, отказ от трехлетнего переходного периода на механизм проектного финансирования с использованием счетов эскроу для дольщиков обернется снижением показателей ежегодного ввода жилья в 2019-2020 гг.

- Однако на фоне этого очевидного снижения цифры, заложенные в национальном проекте по жилью, пока никто не отменял…

- Придет ли рынок к показателям, заложенным в Паспорте национального проекта после 2020 года, пока сказать сложно. Для этого должен заработать новый механизм, он должен быть доступен широкому кругу участников рынка, его условия должны быть прозрачными и понятными. В первую очередь это касается размера процентной ставки по кредиту. Сегодня выбран механизм так называемой плавающей ставки: базовая 11,5-13,5% на все «тело» кредита, специальная ставка 5-7% - на долю кредита, гарантированную поступившими на счета эскроу средствами граждан.  «ОПОРА РОСИИ» выступает за введение обязательного условия для данного банковского продукта: если поступления денежных средств на счета эскроу превышают размер кредита и процентов по нему, то ставка должна быть снижена до 0,01%. Это логично. Если застройщик уже прогарантировал возврат кредита, он не несет никаких рисков для банка и для дольщиков.

Вторым важным, на мой взгляд, предложением является возможность фиксации в кредитном договоре размера базовой ставки по проектному финансированию без права банка ее повышения. Мы все помним опыт конца 2014 – начала 2015 года, когда резкий рост ключевой ставки обернулся повышением ставок по действующим кредитам для застройщиков. В рамках новых правил работы рынка и проектного финансирования такие изменения финансовой структуры проекта могут очень негативно сказаться на результатах. В этот риск попадают абсолютно все – и застройщик, и дольщик, и банк.

Также важным моментом, касаемо кредитных ставок, является ипотека. Без достаточного уровня спроса предложение на рынке будет снижаться, а цены расти. Это законы экономики, которые не надо подтверждать цифрами. Поэтому субсидирование ипотеки просто необходимо сегодня рынку. Возможно в краткосрочном периоде на 12-24 месяца, пока регуляторы не внедрят механизмы естественного снижения ставки.

«ОПОРА РОССИИ» уже неоднократно выступала с предложением «отвязать» кредитные продукты для рынка жилищного строительства от ключевой ставки. Сегодня Банк России имеет большой положительный опыт в введении специализированных ставок для отдельных сегментов. Введение специализированной ставки для рынка жилищного строительства смогло бы исключить зависимость от ключевой ставки, существенно снизить стоимость займов как для застройщиков, так и для граждан. Цены на жилье бы снизились, а спрос бы наоборот увеличился. К сожалению, пока ЦБ РФ не рассматривает такой вариант, поэтому необходимо внедрение точечных механизмов.

Вернемся к вопросу перехода на проектное финансирование. С 1 июля весь рынок должен перейти на новые правила, в том числе текущие проекты. Наверное, это можно было бы сделать, но есть экономика проектов. Многие из них в силу объективных причин не смогут этого сделать. Например, застройщики, реализующие проекты с низкой маржинальностью, но при этом застройщик добросовестный, реализует проект в установленные сроки. По моему мнению, таким застройщикам можно и нужно позволить завершить проекты и ввести дома в эксплуатацию по старому механизму привлечения средств граждан – по прямым ДДУ. Существующая система банковского контроля плюс созданная система контроля со стороны регулятора (уполномоченный орган субъекта РФ и АО «ДОМ.РФ») позволяют в режиме онлайн контролировать ход строительства и не допустить наступления рисков.

Вторая группа застройщиков – это те, у которых в силу различных макроэкономических изменений существует разрыв между показателями доходов и расходов и, соответственно, риск возникновения долгостроя. Для таких проектов Минстрой совместно с  АО «ДОМ.РФ» разрабатывает небанковский механизм финансирования. «ОПОРА РОССИИ», безусловно, поддерживает такой подход. Ведь объекты в любом случае должны быть завершены.

Еще есть проекты в завершающей стадии строительства. В части определения, что такое «высокая степень готовности объекта», «ОПОРА РОССИИ» направила свои предложения по механизму расчета, а также мы разделили рынок по видам проектов, ведь есть точечное строительство одного дома, есть проекты из 2-4 домов, а есть комплексное освоение территории. Единый подход тут недопустим как к оценке стадии реализации, так и необходимого уровня продаж. Если говорить о самом механизме определения степени готовности, проработав этот вопрос с региональными застройщиками и федеральными экспертами, мы пришли к выводу, что исчислять надо все-таки не в метрах и не в видах работ, а в деньгах. Формула и подробное описание находится на рассмотрении Минстроя России.

- Существует еще один очень важный вопрос: не сколько строить, а из чего, как и за сколько?

- Вы совершенно правы. Важной темой в прошедшем и текущем годах является развитие отрасли промышленности строительных материалов. От регулирования этой отрасли на самом деле зависит успех реализации нескольких национальных проектов. Это, конечно, «Жилье и городская среда», «Безопасные и качественные автомобильные дороги», «Международная кооперация и экспорт», «Экология», а также «Малое и среднее предпринимательство».

Мы с экспертами в Комитете по строительству «Опоры России» изучили проблематику реформы ценообразования и, конечно, поддерживаем продление срока ее реализации. Так как в том виде, в котором переход на ресурсный метод ценообразования был представлен на конец 2018 года, он нереализуем.

Но реформа нужна, и переход на ресурсный метод необходим. Существующая система ценообразования в первую очередь наносит большой вред бюджету Российской Федерации. В первом случае, если смета завышена – бюджет несет необъективные расходы. Во втором случае, если смета занижена – подрядчик не завершает строительство. И если во втором случае мы понимаем масштаб ущерба – недостроя в стране по государственным контрактам примерно на 2,5 трлн рублей, то в первом случае Счетная Палата РФ не может оценить потери бюджета.

Заинтересованность государства в скорейшем переходе на ресурсный метод ценообразования понятен и логичен. Но рынок противится этому, наполнение ФГИС ЦС составляет примерно 20%. Бизнес оказался в сложной ситуации, когда внесение или невнесение сведений в систему оборачивается для них административными наказаниями - штрафами и судебными тяжбами. Получается, что реформа в таком виде становится дополнительным административным барьером, приводит к дополнительным (необъективным) затратам. По мнению предпринимательского сообщества, такими мероприятиями успеха не достичь. В частности, с переходом на ресурсный метод ценообразования всем участникам рынка должно стать работать легче, понятнее, прозрачнее. Можно находить компромиссы, при которых государство будет достигать поставленных Президентом задач, а бизнес будет производить качественную продукцию, создавать рабочие места и платить налоги. 

Помимо прочего, важен процесс совершенствования правого регулирования отрасли. Для достижения всех обозначенных показателей законодательство должно совершенствоваться и актуализироваться в том же ритме, что и развивается отрасль. Предприниматели – производители ежегодно создают инновационные материалы и технологии их применения, внедряют опыт зарубежных коллег, которые позволяют улучшить качество будущего объекта строительства и/или снизить стоимость его возведения. Но зачастую они не могут применить эти технологии, т.к. это не соответствует утвержденным федеральным стандартам. Бизнес должен участвовать в разработке нормативно-правовых документов, это касается как документов стратегического планирования, так и локальных внутри сегментных вопросов.

Микро и малый бизнес отрасли промышленных материалов не выдерживает конкуренции по цене с недобросовестными игроками. А на кону стоят качество материалов, из которых строят в нашей стране, и конечная цена строительства. Ведется работа по борьбе с контрафактом и фальсификатом на рынке строительных материалов, но пока, к сожалению, слабыми темпами. Есть отдельные сегменты, где результаты вполне ощутимы, например, цемент. Но остаются сегменты, где объем контрафакта и фальсификата достигает 60-80%. Важно отметить, что положительные результаты в этой работе достигаются в достаточно короткие сроки при взаимодействии федеральных органов власти с отраслевыми ассоциациями и союзами, которые знают специфику своего рынка и способны прорабатывать качественные и действующие механизмы.

Что касается контрольно-надзорной деятельности со стороны государства, она, безусловно, необходима. Но задача перед этими органами стоит непростая: во-первых, сохранить существующий объем «белого» рынка; во-вторых, создать условия для перехода большого числа производителей и поставщиков из «серой» зоны в «белую». Важно понимать, что эти бизнесмены остаются в серой зоне не потому что они хронические жулики, а потому что сегодня для небольших предприятий выход в «белую» зону будет означать банкротство.

- А что-нибудь радостное или полезное для предпринимателей в прошлом году все-таки было?

- Конечно, было! Отдельно хочу остановиться на реформе третейского судопроизводства, которая завершилась в 2018 году. О ней очень мало говорят, а такие хорошие новости стоило бы тиражировать на всю страну.

Благодаря масштабнейшей реформе всей третейской системы в нашей стране и тем новшествам, которые появились в результате принятия Федерального закона № 382-ФЗ «Об арбитраже (третейском разбирательстве)», радикально изменили все представления о третейских судах. При этом большинство руководителей компаний и их юристов, вне всякого сомнения замечательных специалистов в своих направлениях, но работающих вне третейского контекста, до сего дня остаются в неведении относительно столь значительных преобразований.

В настоящее время третейское разбирательство, в отличие от рассмотрения дела в арбитражном суде, имеет ряд важных преимуществ. Первое и самое главное - третейский суд ставит своей задачей сохранить партнерские отношения между истцом и ответчиком. Другое преимущество третейского суда заключается в том, что каждая из сторон, участвующих в споре, выбирает из списка, в который включены авторитетные специалисты в области гражданского законодательства и иные лиц, обладающие необходимой для этого квалификацией, судью, которому она доверяет (в арбитраже судья назначается). К преимуществам третейского суда можно отнести также оперативность и «экономичность». На рассмотрение дела отводится не более месяца, а третейский сбор -  гораздо меньшая сумма, чем госпошлина в Арбитражном суде.

И еще один важный момент – конфиденциальность. Арбитраж публикует свою практику в полном объеме, указывая название предприятия и фамилию фигуранта дела. Практика третейского суда тоже публикуется, но стороны при этом не называются.  Третейский судья не вправе разглашать сведения, ставшие известными ему в ходе третейского разбирательства, без согласия сторон или их правопреемников. Третейский судья не может быть допрошен в качестве свидетеля о сведениях, ставших ему известными в ходе третейского разбирательства. Если стороны не договорились об ином, то состав третейского суда рассматривает дело в закрытом заседании.

Представляется, что для строительной отрасли третейское судопроизводство может быть весьма востребованным.

В целом же хочу сказать, что формула развития отраслей и сегментов строительного комплекса весьма проста – это снижение административных барьеров и финансовой нагрузки на бизнес, повышение уровня конкуренции, непревышение объективной меры контроля и надзора со стороны государства. Создание комфортных условий для ведения бизнеса, понятных правил и сроков прохождения согласовательных процедур, доступ к госзаказу и наличие добросовестных заказчиков – залог успеха реализации 204-го «майского» Указа Президента и всех национальных проектов. Бизнес будет производить и строить, внедрять современные технологии, создавать рабочие места, платить налоги в местные бюджеты и участвовать в реализации социальных программ. Для этого бизнесу и власти необходимо работать сообща.

Ольга Копылова

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.