ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Совет Федерации призвал Минстрой России соотнести Нацпроект с реальностью
21.04.2019
Власть

Совет Федерации призвал Минстрой России соотнести Нацпроект с реальностью

Реализация Нацпроекта «Жилье и городская среда» зависит от состояния экономики и уровня доходов граждан

27 марта в Совете Федерации  состоялся Правительственный час на тему «О мерах Правительства РФ по увеличению объема жилищного строительства в рамках реализации федерального проекта «Жилье». В его рамках с докладами выступили глава Минстроя России Владимир Якушев и аудитор Счетной Палаты Юрий Росляк,  а также глава Минстроя ответил на многочисленные вопросы членов Совета Федерации.

 

 

Традиционно Владимир Якушев начал выступление с напоминания о поставленной Президентом задаче ежегодно улучшать жилищные условия не менее 5 млн семей, на достижение которой направлен национальный проект «Жилье и городская среда».

Один из федеральных проектах в рамках Нацпроекта -  «Жилье» – наиболее сложный для администрирования, т.к. на достижение его показателей сильное влияние оказывают макроэкономическая ситуация и ее производные: баланс спроса и предложения на рынке жилья, ключевая ставка Банка России, ставка по ипотеке, стоимость проектного финансирования и рост реальных доходов граждан. Но именно этот проект содержит мероприятия по строительству к 2024 г. 120 млн кв. м жилья. И, по словам министра, для выполнения этой задачи у строительного комплекса есть все – достаточное количество застройщиков, производственные мощности и необходимые компетенции.

Кроме того, с 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в 214-ФЗ и ряд других федеральных законов. Были ужесточены требования к застройщикам, которых перевели на банковское сопровождение, а под разрешение на строительство теперь необходимо открывать отдельный счет для каждого проекта. А с 1 июля текущего года начинается второй этап реформирования – это переход всех, в том числе уже строящихся объектов, на договоры участия в долевом строительстве с использованием эскроу-счетов, вводя на рынок жилищного строительства еще одного профессионального игрока – банк. И, по словам Владимира Якушева, далеко не все строительные компании будут соответствовать ряду требований и пройдут экспертизу в банковском учреждении на предмет получения финансирования.

Изначально планировалось, что эти правила будут распространяться только на проекты, начатые с нуля после 1 июля 2019 г. Но в конце прошлого года был принят закон, по которому объекты, начатые по старым правилам, с 1 июля должны также достраиваться с применением проектного финансирования. И для смягчения ситуации в рамках постановления Правительства появляется возможность определить проекты, объекты по которым могут быть достроены по старым правилам, оценив их по двум критериям – готовность объекта не менее 30% и количество заключенных договоров долевого участия не менее 10%.

Сегодня все строительные проекты застройщиков делятся на 3 группы. Первая включает в себя проекты, которые смогут получить финансирование в банках, и по ним продолжится строительство объектов по новому механизму. Вторая – проекты, которые получат возможность финансирования по старой схеме, и строительство по ним продолжится с привлечением денежных средств граждан. Третья группа вызывает наибольшее беспокойство – это проекты, которые не получат проектное финансирование и не попадут под регулирование постановления Правительства.

Как подчеркнул глава Минстроя, совместно с регионами проводится предварительная оценка всех проектов строительства, реализуемых с привлечением денежных средств граждан, на соответствие критериям и возможности получить проектное финансирование. Необходимо помочь достроить все проекты, чтобы не получить новых обманутых дольщиков. Для проектов, застройщики которых не смогут получить проектное финансирование, дополнительно будет дофинансирован фонд защиты прав дольщиков. Застройщики смогут воспользоваться гарантией, предоставленной им фондом для получения финансирования в  Банке ДОМ.РФ.

Владимир Якушев особо обратил внимание присутствующих, что проводимая реформа в краткосрочной перспективе даст снижение объемов ввода жилья, но позволит перейти на цивилизованные продажи. А при системно работающем механизме отрасль приступит к  наращиванию объемов.

Необходимо также, чтобы работали и инструменты спроса, один из основных – это ипотека. В 2018 г. ставка по ипотеке достигла своего исторического минимума – 9,56%, было выдано около 1,5 млн ипотечных кредитов на сумму более 3 трлн руб. Однако в связи с ростом ключевой ставки в октябре 2018 г. уже в январе 2019 г. основные кредиторы повысили ставки на 1,5 – 2,5%. Это явление вызвано ростом стоимости фондирования и увеличением инфляции и должно носить временный характер. Поэтому Правительство и Минстрой совместно с Центральным банком должны предпринять все усилия для возвращения ставки по ипотеке, которая была до октября 2018 г. Сегодня уже есть предварительные предложения о запуске механизма субсидирования проектной ставки, и они поддерживаются в Правительстве.

Кроме того, на базе Банка ДОМ.РФ создается уполномоченный банк, в ведении которого будут проекты с высокой кредитоспособностью, что потребует его докапитализации.

Проектом «Жилье» в 2019 – 2024 гг. предусмотрено выделение из федерального бюджета 184 млрд руб. на программы развития жилищного строительства в регионах по субсидированию строительства инженерной и социальной инфраструктуры. Аналогичная мера уже показала свою эффективность: с 2017 г. выделяемые ежегодно 20 млрд руб. позволили обеспечить дополнительный ввод порядка 8 млн кв. м жилья в год. Эти субсидии будут направлены на поддержку проектов жилищного строительства, которые дадут наибольший прирост дополнительного ввода жилья на 1 рубль бюджетной субсидии. В 2019 г. на софинансирование 99 проектов жилищного строительства в 49 регионах будет направлено 22,4 млрд руб.

Еще одно важное направление для формирования спроса – это обеспечение жильем отдельных категорий граждан. Минстрой разрабатывает финансовый механизм получения ипотечного кредита на строительство собственного дома и выделения дополнительных средств под создание инженерной инфраструктуры на площадках, где возводятся индивидуальные жилые дома. Также идет работа по совершенствованию нормативно-технической документации и внедрению новых технологий в строительстве. Совместно с Минпромторгом развиваются возможности деревянного домостроения и решаются вопросы по выделению федеральной земли под жилищное строительство в  рамках 161-ФЗ.

Министр призвал регионы занять активную позицию и организовать эффективное взаимодействие между застройщиком и банком. Необходимо четко понимать, в какую группу попадет каждый проект, и как работать с теми, кто попал в третью группу. Он подчеркнул, что проводимая реформа не должна сильно ударить по отрасли жилищного строительства.

 

Регионы не согласны со спущенными цифрами по жилью

 

В свою очередь, Юрий Росляк напомнил, что в данный момент завершается работа над промежуточными результатами экспертно-аналитического мероприятия о ходе реализации национального проекта «Жилье и городская среда», рассмотрение которого будет проходить на заседании коллегии в апреле.

Сегодня на достижение установленных целей и показателей оказывает влияние ряд объективных негативных факторов и рисков системного характера. Это темпы роста реальных доходов граждан и обеспечение темпов экономического роста и инфляции, уровень которой превышает 4%. Поручения по их преодолению уже прорабатываются. Но главная задача, которую нужно решить, – разработать по-настоящему действенные меры по преодолению существующих рисков и компенсации неблагоприятных факторов.

По словам аудитора Счетной Палаты, озабоченность вызывает предстоящий с 1 июля переход строительных организаций на проектное банковское финансирование с использованием эскроу-счетов. Учитывая крайне сжатые сроки, у субъектов Федерации не было достаточно времени для подготовки тщательно проработанных региональных проектов.

Как показал проведенный анализ, включенные в принятые региональные проекты объемные показатели по строительству жилья до 2024 г. были определены Минстроем совместно с регионами простой индексацией к объемам ввода в предыдущие годы, и не все регионы сегодня согласились с ними. Это означает, что работа с регионами должна быть продолжена и вестись более тщательно, исходя из реальной потребности в жилье, характерной для территории, оценки покупательной способности граждан и мер по поддержке их инвестиционных намерений.

Поэтому в рамках проводимой в настоящее время Минстроем корректировки показателей национального проекта Счетной Палатой предлагается осуществить дополнительно ряд оперативных мер. Необходимо обеспечить формирование адресных программ с обеспечением строящихся участков объектами инженерной инфраструктуры, социальной и транспортной инфраструктуры с определением необходимых объемов финансирования, индивидуальных для каждого региона, а также учесть существующий инвестиционный цикл строительства от двух до трех, а порой и четырех лет, и обеспечить необходимый задел по вводу жилья и после 2024 г.,  превратив этот процесс в систему.

Поэтапную реализацию программ предлагается контролировать в рамках существующих информационных систем с заполнением данных со стороны регионов.

Для повышения доступности жилья для граждан необходимо разработать и включить в утвержденные региональные программы строительство дополнительного объема жилья на сельских территориях с созданием системы льготной ипотеки и других мер поддержки индивидуального строительства. Также следует активно использовать механизмы снижения стоимости приобретаемого жилья через бесплатное предоставление земельных участков, исключение затрат на обеспечение инженерной и социальной инфраструктурой и применение новых типов конструктивных и экономически эффективных решений.

 

Что будет со ФГИС ЦС и аварийным жильем?

По завершению выступления Владимира Якушева в его адрес поступило немалое количество вопросов от присутствующих. К примеру, насколько увеличится стоимость долевого строительства? По словам министра, смысл механизма эскроу-счетов в том, что чем больше происходит продаж в процессе реализации проекта и открывается счетов под каждый проект, тем меньше становится ставка, которую выплачивает застройщик. Если изначально ставка составляет 12%, то по итогам она должна быть 5-6%. Конечно же, даже 5% ставку застройщик попытается переложить на стоимость квадратного метра, поэтому в субъектах необходимо администрирование, чтобы не допустить увеличения стоимости квадратного метра.

Также сенаторов интересовало, в какой стадии находится создание единой базы государственных сметных нормативов и сметных цен строительных ресурсов, и какие перспективы?

Вопрос ценообразования – один из горячих и сложных. Глава Минстроя рассказал, как, приступив к реализации нацпроектов, выяснилось, что объемы капитальных вложений в рамках нацпроектов, составляющие 70%, не укладывались в цены проектов. Это было связано с переходом на ресурсный метод и нерешенностью одной из главных задач –информационная система, куда должно было быть внесено более 100 тыс. наименований строительных материалов, была наполнена только на 13%, из-за чего на ресурсный метод перейти невозможно. А в базисно-индексном методе в итоге стало работать предельно сложно. Поэтому предстоящая работа разделена на 3 этапа. Первый – разморозить базисно-индексный метод и дать возможность субъектам и всем, кто работает на бюджетных объектах, получить дополнительную возможность уложиться в те цены, которые должны стать более реальными при строительстве. Второй – переходный – ресурсно-базисный метод, когда появится некая база данных по субъектам и будет более серьезно наполнена система ФГИС ЦС, при этом в каких-то регионах начнется экспериментальная работа с применением ресурсного метода. И на третьем этапе в 2022 г. отрасль должна перейти на ресурсный метод, полностью заполнив систему.

На вопрос, как Минстрой оценивает ситуацию в сфере проектной деятельности, и планируется ли возрождение института типового проектирования, министр ответил, что в ведомстве ведется реестр эффективной проектно-сметной документации, в котором около 800 проектов. Раньше, чтобы проект получил поддержку, он должен был входить в реестр. Но эти проекты не всегда были качественными и требовали серьезной актуализации через некий промежуток времени. Однако если у Минстроя появится возможность актуализировать их, то проектами можно будет пользоваться до 10 раз. А экономия при проектировании возрастет примерно в 6 раз. К примеру, институт проектов повторного применения перспективен для объектов социального и спортивного назначения. Для выполнения этой работы Минстрой запросил по 336 млн руб. в течение 3 лет.

По вопросу проекта по устойчивому сокращению непригодного для проживания жилья, Владимир Якушев напомнил, что из федерального бюджета на программу выделено 431 млрд руб. А 28 февраля были внесены изменения в 185-ФЗ, давшие субъектам лучшие практики, наработанные при реализации прошлых программ. К примеру, в нескольких регионах  хорошо работала социальная ипотека, в других был бы интересен механизм по созданию специализированного жилищного фонда. И уже до 20 июля эти поправки должны быть приняты.

Относительно основных принципов оценки в методике индекса качества городской среды министр отметил, что в нее вошло 36 показателей. Изначально предполагалось, что индекс качества должен включать в себя только общественные территории, которые благоустраиваются за счет средств федерального проекта. Однако есть показатели, характеризующие все национальные проекты в муниципалитетах. И этот широкий набор будет стимулировать муниципальные и региональные власти для проведения рейтингования и оценки качества городской среды.

 

Кому нужна ипотека на фоне падения доходов людей?

Члены Совета Федерации не только задавали вопросы, но и озвучили ряд замечаний, ведь жилищное строительство определяет целые секторы в развитии экономики, которые тянут другие направления. К примеру, это и низкая платежеспособность населения, и перенасыщенность рынка жилья, и отсутствие у застройщиков финансирования для завершения строительства объектов, и отсутствие инфраструктуры для развития жилищного строительства, и высокая стоимость кредитов.

Выходом из этой ситуации может стать принятие неотложного комплекса мер. Во-первых, проведение реновации домов, построенных по специальному проекту в период первого индустриального строительства 50-60-х гг. серии КПД. Во-вторых, изменение логики финансирования по переселению из аварийного жилья: предлагается развернуть этапность финансирования в обратную сторону и выделить максимальный объем в 2020-21 гг., что придаст импульс строительству. В-третьих, предлагается выкуп объектов инженерной инфраструктуры по принципу программы «Стимул». Также предлагается реанимировать программу «Жилье для молодой семьи», выступившей драйвером для строительной отрасли.

Замечания коснулись и изменений, внесенных в закон о долевом строительстве. В частности, обсуждения уровня ставки по ипотеке 8 или 9%. Однако, по оценке выступавших, введение эскроу-счетов приведет к увеличению стоимости только в этой части на 10%. И обсуждение ипотеки теряет смысл. Кроме того, проектное финансирование удлиняет сроки, т.к. говорить о нем можно только после получения разрешения на строительство, а банку требуется минимум 6 мес. на принятие решения. Также существует неготовность банков к ведению эскроу-счетов. По мнению выступавших, проектное финансирование приведет к монополизации рынка, которая повлечет за собой рост цен и коррупционную составляющую, а доступность жилья будет снижена. Поэтому Минстрою необходимо отсрочить введение эскроу-счетов минимум на год и подготовить банки, которые, по сути, выступают посредниками без других функций, снизив их комиссию до 2%.

Критика прозвучала и относительно сбалансированности бюджетов субъектов. Распоряжением Правительства утверждены предельные уровни софинансирования субъектов при реализации проектов, и доля региона составляет от 1 до 5%. Минстрой увеличил долю регионов по программе аварийного жилья от 8 до 25%.

К примеру, в Воронежской области средняя цена 1 кв. м на первичном рынке в 4 квартале 2018 г. составляет 45,3 тыс. руб., но Минстрой на 2019 г. установил для нее цену «квадрата» 35 тыс. руб. В результате разница – 22%, которую должен покрывать бюджет субъекта. Плюс расходы, связанные с превышением коэффициента площади приобретаемого жилья над расселяемым, которые не учитываются Минстроем. И получается, что региональная доля при софинансировании нацпроекта вырастает до 33-45%.

И самый острый вопрос – сколько в стране малоимущих граждан, которым в принципе не доступа ипотека, даже самая льготная? Вопрос риторический – десятки миллионов человек. По ст. 40 Конституции они должны быть обеспечены жильем бесплатно или по доступной цене, но в этом направлении сегодня ничего не делается. Регионы должны иметь программы для бесплатного предоставления жилья, ведь даже 5% ипотеки – это неподъемная сумма для многодетных семей, инвалидов и пенсионеров, а для многих семей ипотека – это из последних сил.

 

Галина Крупен

 

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо