Законодательство о «долевке» пошло на очередной круг самосовершенствования

Открывая заседание, Председатель Комитета Николай Николаев отметил, что 1 июля текущего года – важная дата в сфере долевого строительства, т.к. предстоит полный переход на эскроу-счета.

В связи с этим и появились на свет два новых законопроекта – №681472-7 и №681488-7, в которыхнашло отражение большинство проблем, выявленных при работе депутатов с обманутыми дольщиками и строительным рынком. А все предлагаемые нормы направлены на то, чтобы в конце концов не осталось обманутых дольщиков вообще, и переход на проектное финансирование был как можно более плавным. Оба документа были зарегистрированы Комитетом 4 апреля со сроком внесения предложений и замечаний до 14 мая.

Законопроект №681472-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части решения приоритетных задач в сфере долевого строительства).

Подготовленный документ предполагает внесение изменений сразу в пять федеральных законов:214-ФЗ, 218-ФЗ,127-ФЗ, 191-ФЗ и 256-ФЗ.

Как уточнил Николай Николаев, прежде всего регионам дается возможность делать специальные некоммерческие организации в форме фондов, которые будут обладать исключительным правом достраивать проблемные объекты за счет федерального и регионального бюджетов. Причем вводится очень жесткий контроль за деятельностью этих фондов и ограничивается целый ряд их операций. К примеру, у них отсутствует возможность предоставлять ссуды и займы, привлекать ценные бумаги – т.е. те рисковые инструменты и виды деятельности, которые могут повлиять на стабильность работы фондов. Единственная цель их создания– достройка проблемных объектов в регионах.

Также вводится целый ряд функций для Компенсационного фонда – ему дается возможность осуществлять выплаты возмещения гражданам независимо от уплаты компенсационных взносов по тем или иным объектам. А вместо определения рыночной стоимости жилого помещения на момент заключения договора долевого участия предлагается определять рыночную стоимость на момент выплаты возмещения. Решается и вопрос с двойными продажами и определяется порядок учета требований тех людей, которые попали в эту ситуацию.

В законопроекте четко прописано, что источниками финансирования завершения строительства будут средства компенсационного фонда, федерального и регионального бюджетов, а также муниципалитетов.

Глава Комитета отметил, что было много нареканий с точки зрения работы регионов с дорожными картами, планами по реализации достройки проблемных объектов. Поэтому предлагается установить обязанность губернаторов по утверждению этого плана, а также по размещению в единой системе жилищного строительства информации о ходе реализации этих планов.

Кроме того, предлагается сократить сроки передачи проблемного объекта приобретателю и дать возможность Фонду, как структуре, которая призвана решать все проблемы по достройке проблемных объектов, исключительное право предоставления кандидатуры арбитражного управляющего в деле банкротства застройщика. У Фонда появится возможность ходатайствовать о замене арбитражного управляющего, и самое важное – Фонд наделяется правом в деле о банкротстве застройщиков независимостью от уплаты таких застройщиков взносов в Компенсационный фонд.

Также в качестве существенного условия договора вводится предполагаемый срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, и обеспечивается возможность выплаты возмещения гражданам не только по жилым помещениям, в отношении которых осуществлялись взносы, но и по нежилым помещениям.

Из-за того, что существуют опасения, что не все застройщики перейдут через рубеж 1 июля 2019 года, уполномоченному банку дается возможность на выдачу соответствующих целевых кредитов застройщикам. Плюс ко всему Фонд и соответственно уполномоченный банк наделяются правом предоставления поручительства по кредитным договорам.

Появляется возможность зачислять на эскроу-счета средства материнского капитала.

В документе есть и блок вопросов, связанных с ценообразованием, которые обеспечат возможность использования при проектировании и строительстве федеральных единичных расценок, позволяющих принять ранее разработанные сметные нормы с учетом новых технологий, материалов и оборудования.

По словам Николая Николаева, в адрес законопроекта был получен целый ряд замечаний и дополнений, которые необходимо учесть при подготовке ко 2 чтению.

Прежде всего, это вопрос, связанный с апартаментами – как защитить граждан, покупающих нежилые помещения, которые по факту оказываются квартирами. С большой долей вероятности застройщики, которые не смогут пройти рубеж и не будут соответствовать никаким нормам, начнут строить нежилые помещения и продавать апартаменты. В результате через 2-3 года появится колоссальное количество обманутых дольщиков. И уже 2 таких случая есть.

Также есть предложение по расширению деятельности Компенсационного фонда.

В свою очередь заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин уточнил, что в соответствии с поручением Президента было выпущено постановление Правительства, в котором определены критерии для достройки проектов жилых и нежилых помещений.

При этом абсолютно все договоры долевого участия переходят на эскроу-счета – пусть то апартаменты или даже торговые центры, если идет привлечение средств граждан.

Есть также очень важная норма, которая не напрямую связана с 214-ФЗ, – про единичные расценки. Она позволяет более эффективно планировать бюджетные затраты и расходовать бюджетные средства.

По словам Стасишина, первое и самое основное, что необходимо дополнить ко 2 чтению – отменить для проектов и застройщиков, которые переходят на эскроу-счета с новыми разрешениями на строительство, необходимость получения в контролирующем органе заключения на соответствие о привлечение средств граждан. Это сократит сроки выхода на площадку и обеспечит максимальный интерес у застройщика к использованию эскроу-счетов. И, как показывает практика, чем меньше застройщик будет взаимодействовать с контролирующим органом по привлечению средств граждан, тем эффективнее он будет строить и меньше нести затрат.

Также Фонд сможет давать гарантии только уполномоченному банку, однако это могут быть все банки, которые допущены к открытию эскроу-счетов и проектному финансированию в рамках 214-ФЗ. Сегодня, как рассказал заместитель министра, из 63 банков, находящихся в списке, реально ведут работу не больше 10. А работают «на совесть» – банк Дом.рф, Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк и немного Газпробанк.

Предлагается ко 2 чтению доработать и ряд технических моментов при смешанной модели финансирования.

Кроме того, предлагается упростить процедуру выдачи разрешения на строительство в случае, когда не меняется ничего, кроме юридического лица, полностью аффилированного с материнской компанией, на которую оно будет выдано. Это делается для исключения бюрократической машины с выходом на общественные слушания и утверждение проектов планировки территории.

Также планируется ввести электронный договор долевого участия и электронный вид выдачи допуска. Необходимо доработать и сокращение сроков, и упрощение экспертизы проектной документации

Никита Стасишин особо обратил внимание, что каждая норма, прописанная в законопроекте, направлена в первую очередь на обеспечение безопасности при привлечении средств граждан при долевом строительстве.

Законопроект №681488-7 «О внесении изменений в Федеральный закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в части установления единообразного механизма порядка защиты прав граждан участников долевого строительства).

Предлагается установить, что досрочно прекращаются действующие договоры страхования гражданской ответственности застройщиков за неисполнение обязательств по передаче жилья дольщикам, а также аналогичные договоры поручительства банков.

При этом банк передает плату по договору поручительства «Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства» долю страховой премии, предназначенной для осуществления страхового возмещения, в размере не менее 99% от полученной при заключении договора страховой премииили платы по договору поручительства и приходящейся на неистекший срок страхования. Неисполнение обязанности по передаче средств – это нарушениезаконодательства и основание для применения мер Банка России к этой страховой компании или банку.

Таким образом, со дня прекращения договора страхования или договора поручительства по обязательствам перед гражданами-дольщиками ответственность перед участниками долевого строительства несет Фонд.

Кроме того, предлагается ликвидировать обществовзаимного страхования застройщиков или предусмотреть возможность его преобразования в акционерное общество,занимающеесядругими видами страхования.

Проекты дорабатываются ко второму чтению и будут вынесены на рассмотрение 21 мая.

Эвелина Ларсон