В Госдуме есть план по уничтожению барьеров на пути эскроу и 25-й пакет поправок

В нем приняли участие Председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, заместитель министра Никита Стасишин, заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин, генеральный директор ДОМ.РФ Александр Плутник.

Выступая, Николай Николаев рассказал, какие изменения в законодательство могут быть внесены до 1 июля для повышения эффективности реформы долевого строительства. Необходимые поправки могут быть приняты в рамках законопроекта №681472-7 о достройке проблемных объектов в регионах НКО в виде фондов.

Глава комитета отметил, что предложено сформировать на уровне Правительства два постановления. Первое должно определить критерии принятия решения о достройке объекта или о размещении информации по этому объекту в Единой информационной системе жилищного строительства. Второе - критерии, позволяющие определить, в какой очередности какому фонду помогать – региональному или федеральному. Связано это с тем, что претендентов очень много, а денег сразу на всех не хватит.

Также законопроектом предлагается поддержать застройщиков в переходный период. В первую очередь, речь идет о предоставлении беспроцентных займов застройщикам, столкнувшихся с трудностями в привлечении проектного финансирования. Иными словами – предусмотрено распространение поручительства федерального фонда на целевые кредиты, которые привлекаются застройщиками у всех уполномоченных банков. Это – главный инструмент для помощи застройщикам в получении проектного финансирования. Более того, сейчас на согласовании находятся поправки для поддержания застройщиков, которые по тем или иным причинам не вписываются в банковские стандарты надежности. Для них рассматривается возможность предоставления беспроцентных займов, что будет абсолютно исключительной мерой. Но, по словам Николая Николаева, такой инструментарий необходимо дать.
Также поправками в законопроект предлагается внесение изменений в процедуру банкротства по сокращению ее сроков.

Но самое главное –предлагается, чтобы Фонд защиты прав граждан -участников долевого строительства обладал полномочиями для назначения арбитражных управляющих и снятия их, в том числе по делам, которые идут на протяжении многих лет и формально к фонду не имеют отношения.

Кроме того, предлагается отказаться от получения застройщиками заключений о соответствии в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием эскроу-счетов. Исключением станет Москва, и только на 2 года. Заключения о соответствии оставят как норму, но по мере реализации реформы эти ограничения постепенно будут сниматься.

Есть также целый ряд дополнительных инициатив по работе Единой информационной системы жилищного строительства и предлагается использовать земельные участки как ресурс для получения проектного финансирования.

И плюс ко всему в законопроект вошла защита покупателей нежилой недвижимости – предлагается распространить механизм эскроу-счетов и на покупателей апартаментов.

Глава Комитета назвал новые поправки планом по уничтожению барьеров, затрудняющих переход на эскроу-счета, и подытожил, что осенью продолжится работа, т.к. еще есть слепые зоны. К примеру, это жилищно-строительный кооператив – проблема, о которой знают все.

Также он заметил, что изначально постановление приняли бессрочно, но это недопустимо, поскольку нужно полностью перевести всю отрасль на новую схему работы. Иначе отсутствие контрольной даты могло привести к тому, что многочисленные проекты, получившие разрешение на строительство и продавшие символическое количество долевых договоров, придут через год с заявлением, что теперь они соответствуют необходимым критериям. И чтобы процесс не растянулся во времени на годы – была названа дата 1 октября – а 3 месяца отводится на то, чтобы смогли заявиться соответствующие постановлению застройщики, и чтобы отсеялись все, кто мог бы злоупотребить этим правом. И, как подчеркнул Николаев, это не перенос – это ужесточение.

В свою очередь Владимир Якушев отметил, что 1 июля – это срок, когда должны быть представлены документы по степени готовности домов. С учетом, что активный строительный период заканчивается как раз к октябрю – наступает период отчетности застройщиков, то предварительно в министерстве склоняются, что к 1 октября текущего года контролирующие органы или кадастровые инженеры должны будут подтвердить готовность объекта.

Также министр подчеркнул, что переход строительной отрасли на механизм проектного финансирования не должен привести к росту социального напряжения на территориях.

Примечательно, что перечень допущенных к работе по кредитованию российских застройщиков жилья банков при необходимости будут расширять. Связано это с тем, что изначально из некоторых регионов поступали жалобы на недостаточное количество банков для работы по проектному финансированию.Поэтому рейтинг был снижен, асписок банков дополнендо 100.

По словам Александра Плутника, около 95% застройщиков жилья в России не будут испытывать проблем при переходе отрасли на проектное финансирование, т.к. в целом большинствоиз них надежны. При этом и отрасль, и банки к переходу на проектное финансирование готовы.
В Единой информационной системе жилищного строительства зафиксировано, что застройщики 3 млн кв.м жилья уже выбралиспособ привлечения средств граждан через эскроу-счета. А кредитная ставка для каждого застройщика будет индивидуальной, при том, что средняя ставка составит 5-7% годовых против действующих сегодня 12% и выше.

О региональном опыте перехода на новые правила на примере Москвы рассказал Марат Хуснуллин.
Сегодня в городе 604 выданных разрешений на жилые проекты общей площадью 34,3 млн кв. м недвижимости, заключено 150 тыс. договоров долевого участия. Из выданных разрешений по старой схеме будут работать примерно 60% застройщиков – это более 20 млн кв. м и более 120 тыс. ДДУПо новым правилам будут реализовываться проекты, на которые получено 218 разрешений почти на 12 млн кв. м.

Причем количество выданных разрешений на строительство за год увеличилось на 50% или на 10 млнкв.м с началом перехода на работу по 214-фз. Также выросла сумма собранных у жителей денег. Если год назад дольщики вложили в стройки меньше 1 трл руб., то сегодня – это 1 трлн 700 млн руб. – колоссальный объем денег или более 30% всех средств дольщиков России.

И если у строительной компании появились проблемы, то столичные власти сразу обращаются в Минстрой и достраивают здания, кроме того в Москвеесть специальное ведомство – Москомстройинвест, которое занимается только обманутыми дольщиками, а по всем городским стройкам ездит рабочая группа и проверяет готовность объектов.

Таким образом за последние 8 лет столичные власти решили проблемы 11 тыс. обманутых дольщиков. Сегодня в списке остается еще 4,5 тыс. человек, но уже по каждому из недостроев разработана дорожная карта, и к 2023 г. эти жители получат квартиры.

Также Марат Хуснуллин отметил, что застройщики в Москве накопили на счетах 350 млрд руб. в преддверии перехода на эскроу-счета, и эта сумма превышает объем тех средств, которые направлены на строительство объектов. Видимо, таким образом застройщики готовятся к варианту, если не смогут получить проектное финансирование, а направят эти средства для получения кредитов по более выгодным условиям и для повышения своей ликвидности. И в стройку эти средства в течение двух месяцев точно не направят.

Кроме того, в ближайшее время столичные власти планируют обратиться в Госдуму с просьбой внести поправки о продажах по договорам долевого участия нежилых помещений. Ведь в Москве нетипичная для всей страны ситуация — в чистом виде жилых домов нет, есть первые нежилые этажи и парковки, а это примерно 30% от жилой площади. И ежегодно в столице по ДДУ сдается 230 тыс.кв.м апартаментов.

Галина Крупен