Проблемное наследство

Жители одного из районов Казани уже несколько лет могут лицезреть участок с тремя сваями. Летом он зарастает лютиками и даже выглядит вполне привлекательно. Едва ли не сквер… На самом деле — это заброшенная стройплощадка. Здесь уже давно должен был появиться дом для дольщиков, но по каким-то причинам не был достроен и превратился в типичный проблемный объект

Масштаб работ еще предстоит определить

Проблемный объект — термин, подаренный нам долевым строительством: деньги дольщиков на него уже истрачены, а других на завершение работ нет. Вопрос в России острый. Не удивительно, что Государственная Дума до конца июля намеревается принять отдельный закон по достройке таких объектов.

Точные масштабы проблемного наследства в целом по стране назвать сложно. Была сделана попытка сформировать реестр в Минстрое России — по заявительному принципу. Как показывает практика, заявляли туда далеко не все, что следовало бы.

Александр Якубовский, руководитель рабочей группы Президиума Генерального совета Партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков постоянно выезжает в регионы. «Мы стараемся донести и до дольщиков, и до руководителей, что сегодня важно максимально выявить все проблемные объекты: и уже ставшие таковыми, и потенциально проблемные, - говорит Якубовский. — Под потенциально проблемными я имею в виду те, разрешение на строительство которых продлевалось неоднократно, и перспективы достройки которых не прослеживаются».

Но на местах часто весьма неохотно признают свои стройки таковыми. Иногда считают, что это испортит имидж региона. Или, вопреки здравому смыслу, собираются справиться сами. Есть даже случаи, когда муниципалитеты судились с дольщиками за то, чтобы их проблемные объекты не попали в федеральный реестр. Такие прецеденты были в Московской области и других регионах.

«Краснодарский край указал в реестре 70 объектов, а краевая прокуратуры насчитала свыше 600, — рассказывает Шамиль Султанов, член рабочей группы.— Ульяновская область записала в федеральный реестр шесть объектов, а члены рабочей группы, выехав туда, выявили 34.

Рабочая группа «Единой России» составила свой список — на основе итогов поездок по городам и писем с мест. Получилось 1575 объектов. Причем среди них есть не только дома, но и жилые комплексы. А в один ЖК может входить и 10 домов. В реестре же Минстроя России числится всего 900 объектов.

С 28 мая Правительством РФ определен порядок работы единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Теперь все регионы обязаны сообщать информацию о недостроях и несут ответственность за ее достоверность. Утверждены критерии проблемных объектов. Скорее всего, их количество окажется даже больше, чем получилось у рабочей группы, а конкретные примеры будут еще экзотичнее.

Ложка дегтя в авторитет строителей

Сейчас в регионах составляют дорожные карты проблемных объектов. Определяют степень их готовности, дальнейшие работы. Кое-где устарела или утеряна проектная документация. На ее восстановление уйдет не меньше 12 месяцев. И случается, дорожные карты расписываются до 2024 года. Во многих случаях предстоит проводить экспертизу и решать, что целесообразнее — достраивать дома или возвращать деньги дольщикам.

Максимальное количество проблемных объектов насчитывается там, где долевое строительство было особенно активным — в Московской области и Краснодарском крае. Скажем, ЖК «Новокосино-2» в Реутове строится с 2012 года, ЖК «Восточный» в Звенигороде с 2003, ЖК «Западные ворота столицы» в Одинцовском муниципальном районе с 2002 года…

Не все застройщики остались без денег по объективным причинам. Есть данные страховых выплат застройщикам (понятно, страховались далеко не все). Как говорят в рабочей группе, выплаты получили только 10% компаний, пострадавших, по мнению страховщиков, в результате производственного форс-мажора. Остальные случаи были признаны нецелевым использованием средств.

По этой же причине в СИЗО Краснодарского края оказались 82 руководителя компаний-застройщиков. Руководитель красноярской компании «Реставрация» внезапно исчез, оставив незаконченные объекты без денег. Позже журналисты нашли его в одной из южных стран Европы. Объяснил, что лечится. В настоящее время идет процесс его экстрадиции в Россию.

Достойных застройщиков безусловное большинство, а вот такие примеры бросают на них тень. Как в пословице про бочку меда и ложку дегтя. По мнению Антона Глушкова, президента НОСТРОЯ, законы принимаются в пользу дольщиков, а проблемы строителей остаются «за рамками». Но законодатели всегда отвечают, что у строителей условия для работы нормальные. Думается, депутатам трудно сопереживать застройщикам, наслушавшись о них негативной информации.

О чем не думает местная власть

— Мое глубокое убеждение — проблемы дольщиков возникли по двум причинам: из-за недобросовестных или ошибочных действий застройщиков и из-за попустительства местных властей, — считает Александр Якубовский. — Обе стороны в равной мере ответственны за неудачи.

По его словам, под конкретных застройщиков изменяли проекты землепользования и застройки. Узаконивали самострой. Особенно вольно в городах относятся к градостроительным нормам.

В Сочи застройщик получил право строить четыре этажа, а на деле строит 16 — и никто не реагирует. По идее, верхние этажи надо сносить. Так ведь квартиры там проданы! В Ульяновске среди малоэтажной застройки возводится 24-этажный дом. «Мы с большим трудом проехали к объекту на трех машинах и не смогли найти место для парковки, — рассказывает Шамиль Султанов. — А как будут обходиться жители дома, в котором 1200 квартир? И каково будет жителям соседних домов?»

Сколько внимания уделено в последнее время проблемам дольщиков! А рабочая группа «Единой России» по-прежнему получает в день 70-80 жалоб. Только из Якутии недавно передано более полутора тысяч обращений. Но сначала люди просили помочь местную власть — и не один раз. И лишь не найдя поддержки, начали писать в Центр.

В каждом городе и области есть органы контроля и надзора. В ряде случаев им было достаточно выполнить свои прямые обязанности и вовремя среагировать на недочеты в строительстве. Глядишь, и объект не превратился бы в проблемный.

Конечно, есть и положительные примеры. Члены рабочей группы с большим уважением отзываются о руководстве Нижегородской области, в частности, о вице-губернаторе Сергее Морозове. Первые лица области сами встречаются с дольщиками, хорошо знают их беды, используют возможности, предоставленные сейчас законом.

На помощь Центра надейся, но выход ищи сам

Несколько проблемных объектов попыталась «довести до ума» крупная процветающая компания. Не получилось. Уж очень внушительные средства потребовались. Нужна подпитка извне.

Такую помощь оказывает Фонд по защите дольщиков — АО «ДОМ.РФ». Напоминаем, сейчас каждый застройщик при регистрации договора долевого участия обязан отчислять в Фонд 1,2% от стоимости договора. Как сообщил управляющий директор ДОМ.РФ  Алексей Ниденс, к маю отчисления сделали 3300 застройщиков, Фонд аккумулировал 19 млрд руб., это примерно 450 тыс. квартир.

Фонд организовал достройку объектов компании URBAN GROUP в Москве. Закон разрешает делать выбор — достроить дома или вернуть людям деньги. Девять застройщиков URBAN GROUP, которые делали отчисления в Фонд, проголосовали большинством голосов за окончание стройки — это 65 домов, в которые вложились 14 тыс. дольщиков. Кроме того, под патронажем Фонда достраивается упомянутый выше жилищный комплекс «Реставрация» в Красноярске.

До сих пор застройщики уплачивали взносы в компенсационный фонд только на жилье. Теперь в закон вносится поправка — предстоит платить взносы и на нежилые помещения. Николай Николаев, председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, объясняет, что в случае банкротства застройщика, фонд должен возмещать деньги дольщикам. В том числе стоимость квартир, машино-места, кладовки площадью до 7 кв. м. Поэтому надо обеспечить источник возмещения. Когда год назад принимали закон, про кладовки и машино-места забыли. Теперь ошибку будут исправлять.

Но всей России ДОМ.РФ помочь не в состоянии. В большинстве случаев регионам придется самим искать выход из положения. Как сказал Николай Николаев, им будет дана возможность создавать некоммерческие организации, которые бы занимались достройкой объектов на местах. 19 регионов уже готовы создать такие структуры. Однако требования к ним будут предъявляться очень жесткие, предупреждает Николаев. Предполагается, у региональных фондов будет строго оговоренный перечень функций, строгое банковское сопровождение их деятельности.

ДОМ.РФ по возможности будет также оказывать помощь территориям. Александр Якубовский убежден, что на помощь федерального центра в первую очередь смогут рассчитывать те регионы, которые сами активно занимаются проблемами дольщиков и строго соблюдают законы.

Елена Бабак

Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.