Через пять лет
от обманутых дольщиков
мало что останется

30 мая в Госдуме  прошли парламентские слушания на тему: «Реформирование системы долевого строительства: приоритетные задачи на 2019 год».

На слушаниях  выступали председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев, замминистра строительства РФ Никита Стасишин, заместитель генерального директора Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Алексей Ниденс, заместитель председателя Банка России Ольга Полякова. Также присутствовали представители строительных компаний, банков, общественных объединений, законодательной и исполнительной власти.

На слушаниях были представлены поправки ко второму чтению двух законопроектов, направленных на решение проблем обманутых дольщиков – № 681472-7 и № 681488-7. Оба документа были приняты в первом чтении на прошлой неделе.

За жилье  - как за оборонзаказ

Открывая мероприятие, Николай Николаев напомнил, что законопроекты дают механизм достройки проблемных объектов и плавный переход строительной отрасли на новую систему проектного финансирования через эскроу-счета.

Согласно первому, в регионах появятся специальные некоммерческие организации (НКО) в форме фонда субъекта России, которые будут достраивать эти объекты за счет федерального, регионального и других бюджетов. Причем создаваться подобные фонды будут только после подписания губернатором соответствующей программы – и ответственность будет и у губернаторов, и у законодательных собраний перед избирателями. А контроль за фондами со стороны государства будет, как за исполнение оборонзаказа: все операции станут четко регламентированы, определен перечень действий, которые могут осуществлять эти фонды. И задача у фондов только одна – достроить проблемные объекты.

К тому же сроки для этой цели прописаны четкие – если фонд берет объект на достройку, то должен передать квартиры дольщикам не позже, чем через три года. В этом случае в пределах трех, максимум пяти лет проблема дольщиков должна быть полностью решена.

Кроме того, как уточнил председатель Комитета, банкротный реестр теперь будет формироваться автоматически выпиской из Росреестра. Иными словами, все купившие или заключившие договоры долевого участия в проблемном объекте априори отправляются в банкротный реестр. Сегодня же эта работа была построена в основном по заявительному принципу – обманутые дольщики становились обманутыми, только когда они сами заявлялись в реесте. Такая же ситуация по банкротству и формированию реестра кредиторов.

Стоит отметить, что ранее планировалось вести реестр долгостроев на основе данных из Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС). Сейчас информацию о проблемных объектах и сроках их достройки в Минстрой направляют регионы, однако региональные «дорожные карты» не всегда отражают реальную ситуацию в долгостроях.

Говоря о возможном введении поэтапного раскрытия эскроу-счетов по мере готовности жилищного объекта для уменьшения издержек при строительстве, о котором неоднократно просили застройщики, Николай Николаев отметил, что оно приведет к снижению защищенности дольщиков.

Сейчас желающий приобрести квартиру кладет деньги на счет в банке и независимо от того, разорился ли застройщик или банк, или они оба разорились, он получит деньги обратно согласно действующей системе страхования вкладов. В этом случае Агентство по страхованию вкладов заплатит компенсацию до 10 млн руб. А при поэтапном раскрытии Агентству нечего будет возвращать и страховать. Получается, что все усилия по выводу людей из-под риска сводятся на нет, а поэтапное раскрытие эскроу-счетов «ставит крест» на реформе долевого строительства. Мало того, в этой ситуации будет появляться удорожание жилья, т. к. люди не застрахованы.

Жилищного компфонда на всех не хватает

В свою очередь, Алексей Ниденс сообщил, что Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства с октября 2017 г. аккумулировал на своих счетах около 22 млрд руб. А с декабря прошлого года по всем договорам долевого участия отчисления в Фонд идут в размере 1,2% от цены договора. Однако накопленные объемы проблемных объектов в России в настоящее время значительно превышают полученные отчисления.

Сегодня механизмом Фонда защищено более 500 тыс. квартир. Также в настоящее время работает Единая информационная система жилищного строительства, где создан единый реестр застройщиков с информацией о 4,3 тыс. строительных организаций и о 14,5 тыс. строящихся домов, а это 123,5 млн кв. м.

Правки, предусматривающие выплату компенсации дольщикам в случае невозможности или нецелесообразности завершения строительства, позволят по части объектов оперативно помочь людям вложить средства в приобретение иного жилья.

Кроме того, за первые 6 дней с момента старта выдачи ключей Фонд передал 895 дольщикам обанкротившейся компании UrbanGroup более тысячи помещений в пяти домах в четырех жилых комплексах в Подмосковье – это 670 квартир, порядка 300 нежилых помещений и около 50 машиномест.

Причем один из этих домов – в ЖК «Солнечная система» в Химках поставили на кадастровый учет, а в ближайшие две недели будут ставиться на кадастровый учет и остальные объекты. Всего в кратчайшие сроки будут восстановлены права более 3 тыс. человек по 4,4 тыс. договоров долевого участия в этих домах.

Банки готовы дать 6,5 трлн рублей

В своем выступлении Ольга Полякова рассказала, что около половины из 100 уполномоченных банков готовы к работе с застройщиками по эскроу-счетам. Причем далеко не все банки имеют заинтересованность в своей бизнес-модели кредитовать строительный сектор, но большая половина к этому готова и имеет достаточный объем капитала в соответствии с объемами, которые указаны в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда».

На сегодняшний день строительный сектор кредитуется на сумму не более чем на 700 млрд руб., а согласно нацпроекту, к 2024 г. этот показатель должен вырасти почти в 10 раз и составить около 6,5 трлн руб. для строительства 120 млн кв. м. И, по словам представителя Банка России, эта цифра вполне покрывается достаточностью капитала именно готовых работать со строительным сектором банков.

К слову, ранее стало известно, что снизились требования к банкам для открытия в них эскроу-счетов по ДДУ, что позволит предоставить такое право еще 37 банкам, в том числе 16 региональным, ведь по состоянию на 1 марта таковых насчитывалось лишь 63, из них 18 региональных.

Сегодня в 17 уполномоченных банков на территории 72 субъектов застройщиками подано 1337 заявок на получение проектного финансирования, т.е. практически везде, где строятся какие-либо объекты жилой недвижимости. А их всего порядка  десяти с небольшим тысяч, из них 5821 проект попадает под 30%-ную готовность, 4227 проектов, вероятно, будут финансироваться за счет кредитов, получаемых в банках. В целом количество полученных заявок составляет почти 30% от общего количества этих проектов. В разрезе регионов традиционно Москва и Московская область – лидеры по подаче заявок.

Банки уже одобрили некоторые заявки и заключили 75 договоров на общую сумму 52,7 млрд руб., и на конец мая уполномоченными банками открыто 2705 эскроу-счетов с общим объемом средств 8,2 млрд руб.

Кредиты пока одобрены небольшому количеству застройщиков, что связано с их невысокой активностью, а также отказами банков. Плохая репутация застройщика, случаи недоведения объекта до готовности либо затягивание сроков строительства, низкая рентабельность проекта, отсутствие какого-либо обеспечения и ненадлежащее оформление документации – все это может стать сдерживающим фактором при получении кредитов.

Немаловажно, что, по словам Ольги Поляковой, кредитная ставка для застройщиков жилья при работе с эскроу-счетами может составлять до 1% годовых. По мере поступления средств ставка будет пересчитываться, и в зависимости от скорости поступления она будет снижаться. А по проведенным расчетам с уполномоченными банками видно, что банки выдают кредиты со ставкой 4-6%, в некоторых случаях даже 1%, в то время как средняя рыночная ставка по кредитам, выдаваемым юридическим лицам, находится на уровне 12-15%.

При этом Центробанк не выносит никаких требований банкам в отношении определения ими процентной ставки – это рыночный инструмент, и стоимость кредита должна формироваться из рыночной стоимости денег. Сейчас Сбербанк России, ВТБ и Альфа-банк – лидеры по заключению и выдаче кредитов застройщикам.

Банкам рекомендовано рассматривать заявки в сроки, не превышающие 45 рабочих дней, к примеру, Сбербанк России установил для себя «планку» – 25 дней. Напомним, рассмотрение заявки – это не срок кредитования, а срок принятия решения о выдачи кредита. Кроме того, плата за обслуживание эскроу-счета в сумму кредита вноситься не будет, ведение счета – бесплатно.

Для низко маржинальных проектов, с рентабельностью зачастую меньше 5%, находящихся в регионах, вносятся изменения в дорожную карту, по которой эти застройщики будут получать кредиты в банках, а банки смогут рассчитывать на субсидирование ставки – в этом случае ставка будет 6,5%.

По мнению Ольги Поляковой, важны вносимые изменения, касающиеся межевания земельных участков, что облегчит процедуру предоставления застройщиками залогов банкам и существенно повлияет на скорость принятия решения банками о выдаче кредитов. Также – ведение реестра проблемных объектов. Чем больше информации будет в единой системе жилищного строительства, тем лучше для всех участников процесса.

В то же время Центробанк России предлагает описать четкий механизм рефинансирования тех застройщиков, которые будут кредитоваться и размещать деньги на эскроу-счетах в банках с низким рейтингом. Необходимо определить, каким образом нужно перемещать деньги, аккумулированные на эскроу-счетах, и как рефинансировать задолженность, когда банк выпадает из списка уполномоченных.

Минстрой – на защите дольщиков. А кто – на защите бизнеса?

По словам Никиты Стасишина, сегодня видны все нюансы при достройке проблемных объектов в регионах.

И самое главное, в чем убедился Минстрой, и что показала практика, - ни в коем случае не стоит бояться процедуры банкротства. То, как доработана эта процедура в поправках, направлено на формирование объекта незавершенного строительства в регионе в максимально короткий срок, чтобы была понятна точная стоимость его достройки, а в случае невозможности строительства – объем компенсационных средств гражданам вне зависимости от уплаты или не уплаты взносов в Фонд.

Никита Стасишин подчеркнул, что конкурсные управляющие, аккредитованные сегодня в Фонде и участвующие в достройке проблемных объектов, действуют в интересах граждан. Конкурсное производство сразу дало плоды, сократив сроки достройки на 2 года.

Замминистра особо отметил, что разработанные поправки не ужесточают требования к застройщикам, они направлены на задачи, поставленные руководством страны по достройке проблемных объектов.

Интересы бизнеса на данных слушания представлял председатель комитета по строительству ОПОРЫ РОССИИ Дмитрий Котровский. По его словам, доступность проектного финансирования для небольших застройщиков по-прежнему на недостаточном уровне. Банки отклоняют заявки с маржинальностью проектов менее 5%, в то время как именно такие проекты составляют более половины всего рынка первичного жилья в России.

В рамках экспертного заключения на законопроект #681472 ОПОРА РОССИИ  отмечает большой риск в части нарушения прав юридических лиц - добросовестных приобретателей квадратных метров на стадии строительства: законопроектом из понятия "участник строительства" исключаются юридические лица. Отдельной проработки требуют нормы, касающиеся застройщиков проектов комплексного освоения территорий  и четкого определения перечня требований к таким компаниям.

В завершении своего выступления Дмитрий Котровский вновь отметил, что уже 26-й пакет поправок законодательства о долевом строительстве направлен исключительно на защиту прав и интересов граждан и банковского сектора, но вновь остаётся без внимания защита интересов бизнеса.

Строительный бизнес на слушаниях также представляли председатель Комитета по градостроительной политике, строительству и промышленности строительных материалов Московской Конфедерации промышленников и предпринимателей Михаил Викторов, президент Национального объединения строителей Антон Глушков, член Совета Национального объединения изыскателей и проектировщиков Антон Мороз и др.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.