Правда от застройщиков об эскроу: «В страну пришла огромная беда!»

За безликим названием и появившимися вслед не менее безликими официальными отчетами скрывается острейшая дискуссия, которая продолжалась несколько часов, а также все те нелицеприятные цифры и факты, которые были озвучены выступавшими спикерами и застройщиками из зала.

Пожалуй, наиболее полный отчет о событии вышел на портале «БИЗНЕС Online», который мы приводим почти в полном объеме.

Строители просят отсрочку до 1 января 2020 года
На совещании было по-настоящему жарко — в Казань, помимо глав различных строительных ассоциаций, съехались и представители регионов, обеспокоенные грядущим переходом на проектное финансирование, а о проблемах реформы жилищного строительства  говорили, не стесняясь в выражениях.

Президент НОСТРОя Антон  Глушков отметил, что постоянные поправки и изменения в №214-ФЗ совсем не радуют строителей и регулирующие органы. Спикер обратился к статистике. В России находятся в работе 10 тыс. проектов жилых домов, из них в банки с заявлением о переходе на проектное финансирование обратилось 1300, то есть лишь тринадцатая часть. Из них положительное заключение получили порядка 300 — четверть обратившихся. На сегодня застройщиками от банков в рамках проектного финансирования получено 10 млрд рублей — это сумма, позволяющая построить 10 жилых домов, и это 0,1% от общего объема жилищного строительства на территории России, озвучил неутешительную арифметику президент НОСТРОЙ.

«Понятно, что такая цифра не устраивает застройщиков, и мы попытались разобраться в причинах, которые мешают им начать эффективно работать в рамках действующего законодательства», — заметил он. Глушков напомнил, что на прошлой неделе в СМИ прокатилась волна сообщений о том, что минстрой готов пойти на уступки застройщикам и отложить введение схемы с использованием эскроу-счетов. «Большинство девелоперов смогут продолжать получать деньги напрямую от дольщиков до 1 октября 2019 года, прежний срок был 1 июля», — писал «Коммерсантъ» со ссылкой на собственные источники. Однако, по словам спикера, это не совсем правильная информация: после 1 июля деньги дольщиков привлекаться не будут, и главный вопрос на сегодня — когда будет отсекающая дата, которая установит 30% срок готовности объектов (по достижения которого дом можно будет достраивать по старым правилам).

По словам Глушкова, НОСТРОЙ настаивает на том, чтобы компаниям дали спокойно достроить дома и с 1 июля застройщикам не пришлось единым скопом переходить на проектное финансирование (тем более что этот процесс сегодня занимает около четырех месяцев, так как система не отлажена), а срок доведения дома до 30% готовности оставили открытым. Если же такой возможности нет, то срок надо отложить не на три месяца, а хотя бы на полгода, считают в ассоциации. Тем более что 30% — это значительная часть работ, фактически это полностью вся коробка дома.

«По нашему мнению, это неверная дата. Если правительство РФ хочет установить эту дату, пусть это будет 1 января 2020 года», — предложил он. По его словам, письмо с соответствующим содержанием члены ассоциации уже направили в адрес зампредседателя правительства РФ по вопросам строительства и регионального развития Виталия Мутко.

 «Срок перехода стал фатальным. Застройщики не справляются»
Антон Глушков привел и другие цифры падения жилищного рвнка.  С декабря 2018 года идет снижение числа выданных ипотек (особенно это заметно в последние четыре месяца), а рост ставок негативно сказывается на объемах продаж. Самая низкая ставка на сегодня составляет 10,23% — в то время, как по паспорту нацпроекта она должна находиться на уровне 8,9%. Отставание составляет 1,5%, а это очень много, констатировал он.

Куда более впечатляющими выглядят другие цифры. В июле прошлого года было выдано 27 тыс. разрешений на строительство — фактически застройщики подстраховались на три года вперед (в надежде, что еще несколько лет смогут строить по старым требованиям). А вот дальнейшая динамика, по словам президента НОСТРОЯ, выглядит пугающей — фактически объем выданных разрешений с июля прошлого года равен нулю. Это штучные разрешения, они измеряются не сотнями и не тысячами. «Новые проекты на сегодняшний день не проектируют, разрешения не получают», — констатировал он, назвав это результатом проведенной реформы.

Изменились и сроки строительства: если в 2016 году средний срок строительства в субъекте РФ составлял 29,5 месяца, то сейчас он увеличился до 36,7 месяца — фактически в 1,5 раза. «Это очень негативный показатель. Технологии есть, мощности есть, и параллельно не очень хорошая динамика», — заметил Глушков. Соответственно, затягиваются и сроки передачи объекта инвестору. Если несколько лет назад эта цифра в среднем составляла два месяца, то в 2018 году она выросла до 6,8, а прогнозный срок задержек в 2019 году — уже 7,4 месяца. «Срок перехода стал фатальным. Застройщики не справляются с тем, чтобы обеспечить своевременную передачу законченного объекта инвестору», — добавил он.

На основе опроса застройщиков ассоциация выделила несколько пунктов, мешающих развитию. На первом месте, по словам эксперта, оказались проблемы часто меняющегося законодательства. Начиная с 2007 года изменения в №214-ФЗ вносились 25 раз. «Раз в полгода застройщик должен перестраивать всю модель бизнеса, неся дополнительные издержки, обретая дополнительные компетенции», — констатировал Глушков. Если компания хочет оставаться на плаву, она должна держать у себя грамотных финансовых директоров — иначе не выжить. Среди других проблем — высокие ставки по кредиту, сложности с переходом на эскроу, высокая стоимость присоединения к инженерным сетям. «Я знаю, что для Татарстана это не так актуально, но тем не менее», — добавил он.

Аккумулируя мнения застройщиков, НОСТРОЙ разработал несколько предложений, которые поддержал Мутко (по крайней мере, на словах). Первым пунктом идет разработка стандарта проектного финансирования, призванная упростить работу с банками. Недавно подобный стандарт был принят Центробанком для ипотечного кредитования, и выдача ипотек стала проще, уверен спикер. Второе предложение — мораторий на изменения законодательства в области долевого строительства, хотя бы на один год. Еще один вопрос касался субсидирования. Правительством разработана схема, по которой региональные фонды «Дом.РФ» будут достраивать проблемные объекты обманутых дольщиков, не дожидаясь банкротства застройщиков, — за счет средств федерального и регионального бюджета. При этом правительство склоняется к тому, чтобы свалить проблемный долгострой на местные власти, если просматривается вина их контролирующих органов.

Регионы трясет от новаций из «центра»
Пользуясь случаем, на злобу дня высказались и представители регионов. Вице-президент Российского союза строителей по работе в Северо-Западном федеральном округе Олег Бритов рассказал, как обстоит ситуация в Санкт-Петербурге, а заодно озвучил и будто снятый у всех с языка вопрос — зачем, воюя с 5% недобросовестных застройщиков (по официальным оценкам, доля проблемных долгостроев составляет 5–6% от общего объема жилья — прим. ред.), кошмарить всех остальных? «Пугает ранее озвученная цифра, о том, что 30 процентов застройщиков уйдут с рынка (не добившись финансирования в банках — прим. ред.). Они-то уйдут, только останутся их проекты, и это может повлечь за собой новых обманутых дольщиков», — спрогнозировал он.

По оценкам Бритова, в Санкт-Петербурге 72% проектов будут соответствовать критериям 10+30 (10% от общего числа ДДУ, 30% — степень готовности объекта), а 28% проектов должны перейти на проектное финансирование. При этом по 32 проектам у правительства Петербурга и органов надзора есть опасения, признался он, добавив, что на обработку заявок банками уходит от 4 до 6 месяцев, и это тоже может вылиться в определенные проблемы.

«Санкт-Петербург, Москва, Татарстан переживут этот процесс, может быть с минимальными потерями. Но отзывы от регионов вызывают опасения, — подчеркнул Бритов. — Вопрос диалога банков и застройщиков я считаю краеугольным камнем — 4,3 триллиона, которые задействованы в стройке, при банковском финансировании откуда-то надо будет брать…» Подытоживая все вышесказанное, эксперт предложил поддержать предложение Глушкова по принятию моратория на изменения в законодательстве и установить куда более долгие сроки. «Не на год, а хотя бы на 3-4», — попросил он.

Гендиректор компании «Век» Евгений Воскобойников признался, что приехал на встречу прямо со стройплощадок Карелии, где виделся с крупнейшими застройщиками республики. «Какой-то театр абсурда. Я не знаю, как родить ребенка с 3-летним опытом строительства», — метафорично высказался он, комментируя требования, предусмотренные законодательством (1 объект — 1 фирма, но с опытом). Спикер рассказал, что одна из карельских компаний обратилась в Сбербанк с просьбой предоставить им проектное финансирование. «Прикинули, что за 350 миллионов продадут. Но банк говорит: нет, нам нужна маржинальность 25 процентов и вы должны продать за 400 миллионов. И мы будем за этим следить», — на показательном примере проиллюстрировал он условия, на которых банки готовы финансировать застройщиков.

По словам Воскобойникова, маржинальность строительства в Карелии в среднем составляет 6–8%, и большая часть застройщиков просто не готова работать с банками на таких условиях. «В страну пришла огромная беда», — констатировал он, предложив присутствующим объединиться и вместе разработать предложения, позволяющие исправить ситуацию. «Пусть будет банковское финансирование. Но пусть оно будет не 12 процентов. У меня бухгалтеров уже просто трясет», — эмоционально высказался Воскобойников.