Жилищная проблема:
денег все больше,
доступность все меньше

Банк России опубликовал информационно-аналитический комментарий «Жилищное строительство», в котором свел воедино данные по строительству жилья за последние годы. Цифры показывают: весь жилищный рынок работает на обеспечение жильем не более 10% населения из самых богатых регионов страны.

Текущая ситуация в жилищном строительстве остается непростой.

По данным исследования, ввод жилья достиг своего исторического максимума в 2015 г., после чего стал постепенно снижаться. Плюс ко всему с начала 2018 г. наблюдается заметное увеличение площади строящегося жилья, это связано с тем, что застройщики стремились начать работы на наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам.

Строительство жилья в большинстве сконцентрировано в нескольких крупнейших субъектах: на 10 регионов-лидеров приходится почти половина от общероссийского ввода, в них наибольшая численность населения и более высокий платежеспособный спрос.

Большинство строительных организаций по-прежнему консервативно оценивают перспективы роста отрасли, несмотря на произошедшее в начале 2019 г. увеличение показателей ввода и высокую потребность в улучшении жилищных условий. Сегодня уровень обеспеченности жильем в России остается ниже, чем в большинстве стран Восточной Европы. Причем сдерживают ввод жилья динамика доходов населения, демографические тенденции и малая доступность ипотечного кредитования.

После кризиса 2008–2009 гг. уровень доходов населения восстановился, тем самым способствовав увеличению спроса на жилье и активизации строительных работ, что приводило к росту ввода жилья через 1 – 3 года. Однако в 2014-2019 гг. доходы населения сокращались, спрос на жилье снизился, объемы его ввода в 2016-2019 гг. уменьшились. Несмотря на имевшуюся необходимость, 44% граждан не имели возможности улучшить жилищные условия в 2018 г., что практически соответствует данным 2007 г. – 43%.

Самая низкая доступность жилья наблюдалась во многих регионах с крупными городами и более дорогой недвижимостью – в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской областях, а также в регионах с более низкими доходами– таких, как Республика Ингушетия.

Ипотека – дорогая «панацея»

Примечательно, что в 2018 г. ставки по ипотечным кредитам находились на абсолютных исторических минимумах, однако охват населения ими остается невысоким – доля домашних хозяйств, имеющих ипотечный кредит, в 2018 г. составляла 12%, а в начале 2015 г.– у 3 – 4% российских семей. Вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем было способно от 27 до 35% семей при покупке нового жилья площадью 30 и 18 кв. м в расчете на одного человека соответственно. При этом наиболее нуждающиеся в новом жилье семьи, в которых есть 2 и более ребенка, в принципе никогда не смогут воспользоваться ипотекой.

Но, несмотря на это, ипотечное кредитование выступает основным драйвером развития жилищного строительства. К началу 2019 г. на 4 банка приходилось свыше 80% всего ипотечного портфеля. За январь-август 2019 г. банки выдали 783 тыс. ипотечных кредитов – это на 14,1% меньше, чем за тот же период 2018 г., общий объем этих кредитов составил 1,72 трлн руб., что на 5,2% меньше, чем в 2018 г. Это было связано со снижением привлекательности операций по рефинансированию кредитов в условиях повышения ипотечных ставок.

Большая часть ипотечных кредитов приходится на население ЦФО. Наивысший средний размер ипотечного кредита в I квартале 2019 г. был зафиксирован в Москве – 4,68 млн руб., Московской области – 3,52 млн руб., Ямало-Ненецком АО – 2,96 млн руб., Санкт-Петербурге – 2,94 млн руб. и Ленинградской области – 2,75 млн руб.

В 2019г. появился новый механизм защиты ипотечных заемщиков – «ипотечные каникулы», что возможно будет способствовать росту спроса на ипотечные кредиты. В то же время со стороны банков можно ожидать более тщательного отбора ипотечных заемщиков или небольшого повышения ставок по кредитам, компенсирующего риски банков.

Стройкомплекс закредитован и разоряется

Банк России отмечает рост издержек строительных организаций, в том числе из-за начавшегося с середины 2018 г. перехода к механизмам проектного финансирования и эскроу-счетам. И это несомненно сказывается на росте стоимости жилья в новостройках. Также с конца 2017 – начала 2018 г. цены увеличиваются и на вторичном рынке, что отражает восстановление потребительского спроса.

Самая высокая средняя стоимость 1 кв. м в новостройке во II квартале 2019 г. традиционно отмечается в Москве – 195 тыс. руб. На втором месте Санкт-Петербург – 114 тыс. руб., в то время как в остальных субъектах в среднем – 50 тыс. руб. Наиболее низкая стоимость отмечается в республиках Северного Кавказа и отдельных регионах европейской части России.

Немаловажно, что в результате спада в российской экономике в 2015 г. произошло заметное сокращение количества компаний, занятых жилищным строительством, и укрупнение их среднего размера. Причем количество этих компаний продолжает сокращаться второй год подряд. И все-таки финансовый результат и рентабельность в секторе жилищного строительства в 2016-18 гг. демонстрировали рост, что, скорее всего, связано с трансформацией отрасли, произошедшей в кризисный период, когда многие мелкие финансово неустойчивые компании вынуждены были покинуть рынок.

Что касается доли собственных средств застройщиков в структуре финансирования жилищного строительства, то она в России традиционно невелика и в 2018 г. составляла немногим более 8%, а в среднем варьируется от 5 до 15% от инвестиционной стоимости проекта, планируемого к реализации. Однако проекты с долей собственных средств менее 15% кредитуются банками под более высокие ставки. И в случае полного перехода отрасли на механизм эскроу-счетов потребуется докапитализация застройщиков на 70 млрд руб. для соответствия требованиям устойчивости в 10% достаточности капитала. Также проектное финансирование потребует роста кредитования застройщиков с 0,6 трлн руб. в 2018 г. до 6,4 трлн руб. в 2024 г.

В 2014-17 гг. спрос на жилую недвижимость снизился и сократились доходы строительных компаний, многие из которых не могли обслуживать свои обязательства, резко увеличив просроченную задолженность по кредитам. Это привело к более осторожному отношению инвесторов и неохотному предоставлению кредитов банками, что еще больше усложнило ситуацию в отрасли. Портфель кредитов строительным компаниям в 2015-18 гг. сокращался.

В 2017-18 гг. в строительном секторе наметились признаки стабилизации. И уже в первые месяцы 2019 г. в сегменте кредитования строительства наблюдались признаки оживления. За февраль-июль доля просроченной задолженности в банковском портфеле снизилась с 22,5 до 21,6%. Банки наращивали кредитование строительных компаний опережающими темпами по сравнению с большинством других отраслей, и за 6 мес. портфель их банковских кредитов вырос на 11,1%.

По сравнению с мировой практикой в России в 2018 г. остается значительной доля собственных средств населения в структуре финансирования сделок по приобретению жилья – 44% против 5% соответственно, но постепенно снижается на фоне активного развития ипотечного рынка.

Эскроу – выход не для всех

Внедрение эскроу-счетов будет иметь двоякое влияние на рынок ипотечного жилищного кредитования. С одной стороны, риски кредитора меньше, что будет способствовать снижению ставок.

С другой стороны, к банкам, в которых открыты эскроу-счета, предъявляются особенно жесткие требования, что ограничивает их круг. Банк – кредитор по ипотеке и банк, в котором открыты эскроу-счета, могут различаться, и финансовая схема, в которой задействованы 2 банка, сложна и неудобна, поэтому прибегать к ней заемщики будут только в случае, если она будет приносить очевидную финансовую выгоду. В дальнейшем это может привести к незначительному повышению ипотечной ставки.

Сегодня из 5 млн действующих ипотечных кредитов менее 700 тыс. приходится на кредиты, предоставленные под договоры долевого участия. И в длительной перспективе ожидается, что распространение новой модели финансирования будет одним из факторов развития отрасли.

Эскроу-счета открыты в 49 из 85 регионов, и на конец августа составили более 10 тыс. счетов, остаток средств на них – 30,2 млрд руб. Лидером стала Москва – почти 2 тыс. счетов или 13,4 млрд руб. Следующие – Московская и Ленинградская области – 675 и 674 счета соответственно.

Не открыто ни одного эскроу-счета в регионах СКФО и некоторых отдаленных районах СЗФО и ЦФО, в которых жилищным строительством занимаются относительно небольшие застройщики, неспособные перейти на проектное финансирование. В то же время в ряде регионов работают застройщики, не имеющие права финансироваться и по старой схеме, и не получившие банковские кредиты через новый механизм. Более 90% проектов в Дальневосточном федеральном округе показывают большую вероятность исполнения застройщиками своих кредитных обязательств. В ЦФО, СЗФО и УФО до 60% проектов характеризуется высокой вероятностью возврата кредита застройщиками. При этом ЦФО насчитывает самое большое количество – 13 регионов с долей высокорисковых проектов более 25%.

Государство как инвестор

По оценкам Банка России, запланированные на 2019-2022 гг. расходы федерального бюджета на поддержку жилищного строительства эквивалентны стоимости 15 млн кв. м введенного жилья. Из них около 85% приходится на ГП «Доступное жилье» и на национальный проект «Жилье и городская среда», около 15% – на поручения Президента РФ. Наибольшие расходы ожидаются в 2022 г.

В 2019-2022 гг. продолжается реализация государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», в рамках которой на 2019 г. заложено 206 млрд руб., на 2020-2022 гг. – 791 млрд руб.

Согласно посланию Президента к Федеральному Собранию с 1.01.2019 г. на весь срок кредита распространяется субсидирование части ставки по ипотеке, превышающей 6% годовых, направляемой на покупку жилья в семьях, где родился второй и последующий ребенок. Расходы бюджета в 2019-2022 гг. составят 54 млрд руб. Предполагается, что этим правом воспользуются 600 тыс. российских семей.

Также с 1.01.2019 г. проводятся выплаты в счет погашения ипотеки в размере 450 тыс. руб. семьям, где родился третий и последующий ребенок. До 2022 г. на это предполагается заложить115 млрд руб.

В 2018-2024 гг. предполагается снизить средний уровень ставки по ипотеке с 9,5% в 2018г. до 7,9% годовых в 2024 г.; увеличить количество выданных ипотечных кредитов на первичном рынке жилья с 0,5 до 1,1 млн ед.; увеличить объем жилищного строительства с 75,3 до 120 млн кв. м в год. Из них многоквартирных домов – с 46,2 до 80 млн кв. м в год, из них профинансированных за счет ипотечного кредитования – с 23,6 до 53 млн кв. м в год. Также планируется увеличить количество действующих ДДУ, оформленных с использованием эскроу-счетов, с 7 тысяч до 1 млн штук.

Предполагается сократить сроки получения разрешения на строительство и ввод объекта жилищного строительства в эксплуатацию с 7 до 5 дней, проведения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий для объектов жилищного строительства с 45 до 30 дней.

На реализацию национального проекта «Жилье и городская среда» в общей сложности планируется потратить 1 трлн 66 млрд руб., в том числе 891 млрд руб. из федерального бюджета. В 2019 г. запланировано израсходовать 124 млрд руб., в том числе 105 млрд руб. из федерального бюджета. 

Галина Крупен

Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.