ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Жилищный рынок начал входить в смертельное «пике» - пора назвать его «организаторов»
01.12.2019

Жилищный рынок начал входить в смертельное «пике» - пора назвать его «организаторов»

Накануне очередного Всероссийского съезда СРО Национальное объединение строителей организовало ряд круглых столов, посвященных самым горячим проблемам строительной отрасли. Пожалуй, самым откровенным стал круглый стол о первых итогах реализации Нацпроекта «Жилье и городская среда».

Пожалуй, именно на этой площадке впервые и публично представители нацобъединения и бизнеса высказали все то, что накипело за год реформы долевого строительства жилья и реализации Нацпроекта. Впервые и откровенно было заявлено: ни один из показателей этого красивого документа выполнен не будет, причем не только в этом году, но и в следующие годы. Статистика и реальное положение строительной отрасли таковы, что с 2020-2021 годов мы увидим обвальное сокращение объемов строительства жилья и, соответственно, массовое банкротство сначала застройщиков, а потом и подрядчиков. Причем на всех направлениях. В общем, допланировались и дозащищали дольщиков по полной.

Очень жаль, что на круглый стол не сподобились прийти чиновники из Минстроя России и ДОМ.РФ, хотя первоначально замминистра Никита Стасишин был заявлен в качестве спикера. Думается, ему было бы полезно послушать о масштабах разразившейся катастрофы.

Симптомы глобального обвала
Вице-президент НОСТРОя Антон Мороз развернул подробную и весьма нерадостную картину состояния жилищного строительства и показателей провала первого года реализации нацпроекта. Так, ипотека, которая была в последние годы главным двигателем жилищного рынка и строительства  (с ее участием совершалось около 75% сделок по покупке жилья), начинает стремительно схлопываться: из запланированных на 2019 год 1,5 млн ипотечных кредитов выдано всего 600 тысяч, а в сентябре этого года падение составило трехкратную величину от запланированного: 246 тысяч против 880 тысяч. Из этого можно сделать только один вывод: платежеспособный спрос 12% населения крупных городов, на которых и рассчитана вся ипотека, заканчивается, а остальное население страны к этому механизму не имеет никакого отношения. Это, кстати, также подтверждают выкладки НОСТРОя: гражданам, чья зарплата меньше 50 тысяч рублей в месяц, ипотека недоступна в принципе – а больше государство ничего и не предлагает. Поэтому, как бы ни надувал щеки ДОМ.РФ, ипотека остается элитным и очень труднодоступным механизмом приобретения жилья.

Соответственно, наблюдается резкий  спад ввода жилья, который в дальнейшем будет только усугубляться: спад идет во всех регионах кроме Москвы. Причем в Республике Алтай он составил 50%, а в Томской области – 37%.

Естественно, растет количество банкротств застройщиков – сейчас в этой процедуре находится 489 компаний, у которых в строительстве числятся 11 млн кв.м. жилья. Только в Московской области у банкротных застройщиков в стройке находится 2,2 млн кв. м жилья – это тысячи квартир, десятки проблемных домов.  По всей стране растет срок переноса сдачи объектов – с 2,2 месяца в 2016 году до 8 месяцев в текущем году, вовремя сдается только 29,6% объектов. При этом сроки строительства многоквартирного дома увеличились с 29 до 36 месяцев. Рынок жилья падает, и это началось отнюдь не в текущем году! На этом фоне победные реляции чиновников и цифры нацпроекта выглядят, как минимум, смешно, а как максимум глупо.

Но гораздо хуже обстоят дела с переходом на «панацею» для граждан в виде проектного финансирования и эскроу счетов. Обманутых дольщиков, действительно, скоро не станет – по одной простой причине: застройщики начнут уходить с рынка и перестанут строить жилье. Уже сейчас можно видеть ярко выраженную тенденцию: застройщики не начинают новые проекты, выдача разрешений на строительство упала в 20 раз и сейчас составляет всего 4 млн кв. м.

Распределение строящихся и сданных МКД по месяцу выдачи разрешения на строительство, млн. кв. м.

 

Проектным финансированием могут воспользоваться только очень крупные застройщики в больших городах – а их не более 20. Все остальные просто не смогут получить кредиты в банках. Ну и постоянно меняющееся законодательство отбивает всякую охоту у бизнеса идти в этот высокорисковый рынок. Так что по состоянию на 1 ноября 50% всех эскроу счетов открыто в Москве, а в 24 регионах не взято ни одного кредита под проектное финансирование, еще в 17 регионах – подписано 1-2 договора на эскроу. По факту строительство в регионах останавливается. И застройщики, и подрядные компании начнут банкротиться, люди будут уволены, налогооблагаемая база в регионах уменьшится, население еще более обеднеет. Авторы реформы, вы ЭТОГО хотели?

Не нацпроект, а национализация отрасли
Еще жестче в своем выступлении высказался бизнес-омбудсмен по строительству Дмитрий Котровский. По его мнению, ни в коем случае нельзя корректировать показатели Нацпроекта – они должны остаться теми, какие в свое время положили на стол Президенту России, чтобы сравнить с реалиями российской экономики. И кто-то должен ответить будет за те «сказочные» цифры, которые потом вошли в президентский указ.

А в целом, по мнению Д.Котровского, это не национальный строительный проект, а национализация строительной отрасли России в интересах нескольких компаний и прогосударственных банков. Разработаны такие механизмы «реформы», чтобы региональных застройщиков, особенно малого и среднего бизнеса, вообще не осталось. Реформа прошла исключительно в интересах банковского сообщества, оно теперь навязывает свои условия всему рынку жилья.

Ни один застройщик в регионах не способен выполнить требования банков, а «институт развития» ДОМ.РФ не готов рассматривать кредиты ниже 60 млн рублей. Куда идти застройщикам, которые строят 1-2 небольших объекта? И, кстати, по данным ООПОРЫ  России, в состоянии банкротства находятся не 480, а более 800 застройщиков. А это означает остановку объектов, замороженное строительство и уголовные дела. По факту государство своими законами отсекло деньги от застройщиков и от строителей.

Усугубил эту «веселую картинку» исполнительный директор НОСТРОя Виктор Прядеин, представив результаты исследования жилищного рынка в малых городах России (от 50 до 100 тысяч жителей): здесь  в 40 регионах работает 241 застройщик, у них в целом в строительстве находится 2,6 млн кв. метров жилья. В малых городах 42 регионов строительства не выявлено вообще!

При этом 2/3 застройщиков обратились за проектным финансированием, и 75% из них получили отказ (недостаток собственных средств и низкая маржинальность проекта), а еще 8% отказались сами из-за дороговизны кредита. Банки тупо применяют ко всем застройщикам единые требования – что в Москве, что в Ельце, что в Великом Устюге, и на уступки категорически не идут. Сроки предоставления кредита по факту колеблются от 45 дней до 6 месяцев – то есть, может выпасть целый строительный сезон. Поэтому 57% застройщиков ничего хорошего в ближайшем не ждут и могут свернуть свой бизнес.

«У нас что, комфортная среда будет создаваться только в крупных городах? – спросил В.Прядеин. – Остальных регионов это не касается?».

Координатор НОСТРОя по Сибирскому федеральному округу, руководитель новосибирской СРО Максим Федорченко, что называется, с помощью калькулятора показал, что вся реформа рынка жилья проведена для наполнения банков дешевыми деньгами, за которые они дерут потом проценты «в три конца». Так, при строительстве 9-этажного стандартного дома цена проектного финансирования «в идеале», то есть так, как пишется в пресс-релизах и справках чиновников, составляет около 3 млн рублей, или 12% годовых (не 3 и не 5%, как обещалось!). Однако у каждого банка есть куча отдельных комиссий, которые в этот процент не входят, а выплывают потом – и по факту стоимость проектного финансирования вырастает уже до 9,7 млн рублей – то есть до 40% годовых. При этом банки, собирая средства граждан на беспроцентные эскроу счета, получат прибыль в 25 млн рублей. 

Плотина для беспредела
Конечно, в каждом выступлении вставал вопрос: «Что же делать?». НОСТРОЙ разработал ряд предложений и поправок в действующее законодательство и полон решимости их пробивать в Минстрое России и в правительстве.

Так, предлагается создать унифицированный пакет документов для застройщиков, которые они должны подавать в банки. Сейчас в этом списке 131 документ, и банки развлекаются с силу своей фантазии. Необходим исчерпывающий перечень документов, единый для всех банков.

Кроме того, предлагается отказаться от банковских гарантий для небольших застройщиков, чтобы хоть как-то удешевить для них проектное финансирование.

Разработаны изменения в Налоговый кодекс по исчислению НДС на деньги, поступающие застрощику со счетов эскроу, сейчас они не считаются целевыми и облагаются налогами по полной программе).

Предлагается механизм досудебного урегулирования споров между застройщиками и потребителями из-за недостатков в построенном жилье. Кроме того, подготовлена методика проведения соответствующей экспертизы и требования к экспертам, проводящим эту процедуру. Сейчас «потребительский экстремизм» обходится застройщикам в сотни миллионов рублей, причем 70-80% средств от заявленного возмещения получают юридические фирмы-посредники и только 20-30% - реальный покупатель жилья.

Нужно убирать избыточные требования к застройщикам, свести банковские комиссии до минимума, а также открыть курсы повышения квалификации для застройщиков, чтобы они могли эффективно работать с банками.

В общем, Национальный проект, отягощенный непродуманной псевдо-реформой, серьезно трещит по швам. И судя по всему, даже «нарисовать» нужные цифры уже не получится. А в следующие годы мы будем наблюдать не замедление, а стремительный обвал рынка жилья. И хорошо, если ситуацию удастся выправить за 3-4 года. А там и Нацпроект закончится.

Лариса Поршнева

 

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо