Минстрой разработал правила проектного финансирования, но они не устроили ЦБ
Об этой ситуации 2 декабря написала газета «Коммерсант», сославшись на письмо зампреда ЦБ Дмитрия Тулина замминистру строительства Никите Стасишину.
Напомним, что с 1 октября 2019 года все новые объекты жилищного строительства застройщики должны вести либо на свои средства, либо на кредиты банков – средства дольщиков из этой схемы теперь исключаются и замораживаются на эскроу счетах. При этом каждый из 90 аккредитованных банков волен формировать свой перечень документов, которые застройщик должен представить для получения кредита. То есть, если застройщик готовит заявку в несколько банков, для каждого он должен собрать свой уникальный пакет. И это при том, что банки иногда требуют больше 100 различных документов.
Застройщики неоднократно заявляли, что необходим унифицированный перечень документов, также, как и предоставлении ипотечного кредита, иначе тратится впустую огромное количество времени и денег. Разработку такого перечня поддерживало и руководство Национального объединения строителей (НОСТРОЙ). Составить исчерпывающий перечень было решено в начале октября этого года во время совещания у вице-премьера Виталия Мутко.
Минстрой России, выполняя поручение, совместно с НОСТРОем составил такой перечень и разослал его для согласования в федеральные ведомства и руководителям регионов. В перечень входит около 100 документов — от правоустанавливающих документов на участки, разрешений на строительство до наличия инженерной инфраструктуры. Кроме того, указаны случаи, когда банк может потребовать тот или иной документ, а также случаи, при которых документы, размещенные в открытом доступе, могут не представляться застройщиками. В перечне отмечены документы, которые должны предоставляться застройщиками по единой для всех форме.
Прежде всего, такой перечень помог бы региональным застройщикам в диалоге с банками, тем более что в регионах маржинальность проектов гораздо ниже, чем в Москве. Об этом 1 декабря говорили региональные застройщики на круглых столах Национального объединения строителей.
Однако позиция Банка России по данному документу оказалась резко отрицательной. Как сообщается в письме Дмитрия Тулина, «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».
При этом «Коммерсант» приводит позицию главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который предположил, что список потребовался из-за проблем с финансированием небольших объектов в малых городах. «Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с крупными стройками, а маржинальность ниже»,— объясняет он. То же самое говорит и один из федеральных чиновников: «Исчерпывающий перечень должен обеспечить доступ к финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены ниже, чем в крупных городах. Иначе там строительство жилья может остановиться». Он считает недостаточными рекомендации, разработанные для банков прошлой весной ЦБ, Минстроем и «Дом.РФ». В исчерпывающем списке заинтересованы в первую очередь сами застройщики, уверен гендиректор РАСК Николай Алексеенко.
Представители банковского сектора не хотели бы, чтобы их свободу в этом плане ограничивали. Один из банкиров пояснил “Ъ”, что при принятии решения по проектному финансированию банки ориентируются на коэффициент покрытия долга денежными потоками (LLCR), который должен быть на уровне 1,25 и выше, но даже наличие в собственности участка и разрешения на строительство не всегда позволяет достичь этого показателя, поэтому в регионах приходится отказывать девелоперам. Директор департамента кредитного анализа корпоративных клиентов Абсолют-банка Роман Трушков добавляет, что у застройщиков всегда есть риски переоценки спроса и неисполнения подрядчиками своих обязательств. Поэтому, резюмирует гендиректор «Бизнесдрома» Павел Самиев, банки вынуждены требовать у застройщиков дополнительные подтверждения финансовой устойчивости, так как этот сектор сейчас лидирует по просрочкам.
При этом мнение застройщиков разделилось. Так, часть из них заявили «Ъ», что список исчерпывающих документов - это дополнительный административный барьер на пути к получению денег, а не эффективная мера защиты чьих-либо интересов.
Однако большинство застройщиков поддерживают инициативу Минстроя России и такой документ.
Михаил Викторов, председатель Комитета по градостроительству МКПП(р) считает, что банкам может не понравиться, когда данный перечень будет жестко ограничивать их деятельность и в какой-то степени конкуренцию на рынке. Однако с точки зрения застройщиков нужны единые правила игры для всех: сейчас производственный блок жилищного строительства очень жестко зарегламентирован, застройщики должны действовать только в рамках жестко очерченных границ, дольщики размещают средства только на эскроу счетах – и только банки работают по свободной схеме, в меру своих желаний. Так что в этой ситуации было бы уместно отрегламентировать и банковский сектор.
Еще несколько мнений застройщиков приводит портал ЕРЗ.РФ.
«Учитывая, что действующие правила по строительству жилья являются новыми как для застройщиков, так и для банков, было бы целесообразным и своевременным установить перечень обязательных документов, которые застройщик должен предоставить в банк для получения проектного финансирования, а также перечень тех документов, которые банки должны получать самостоятельно в рамках электронного документооборота в государственных органах, — отметил председатель Совета директоров Группы компаний «Стрижи» (3-е место в ТОП застройщиков Новосибирской области) Илья Поляков. — Позиция ЦБ относительно того, что наличие перечня документов для получения проектного финансирования как-то ограничит свободу договора, несостоятельна еще и потому что законодательство РФ имеет достаточно примеров установления критериев и перечней документов при осуществлении тех или иных сделок. Таким образом, считаем необходимым установить на законодательном уровне единый перечень документов, предоставляемых в банки для получения проектного финансирования», — заключил Илья Поляков.
«Такой подход мы считаем целесообразным, — отметил руководитель девелоперских проектов «УГМК Застройщик» (4-е место в Кемеровской области, 10-е место в Свердловской области) Евгений Мордовин — Перечень может помочь застройщикам в получении проектного финансирования. На сегодняшний день строительные компании могут обратиться за получением такого финансирования в разные банки, у каждого из которых перечень необходимых документов отличается. Соответственно, увеличивается и срок обращения, и период рассмотрения заявок. Введение единого списка документов, которые банки требовали бы от застройщиков, позволило бы ускорить процесс получения последними проектного финансирования».
«Практика, при которой, каждый банк устанавливает свои формы документов и регламенты их предоставления, существенно усложняет финансирование объектов — пояснил порталу ЕРЗ.РФ генеральный директор Группы компаний «ЕДИНСТВО» (1-е место в ТОП застройщиков Рязанской области) Антон Воробьев. — Отсутствие единообразного подхода и четкого объема предоставляемых документов, само по себе является барьером для девелопера. Установление же исчерпывающего перечня документов для получения проектного финансирования снизит нагрузку на застройщика и позволит выстроить наиболее прозрачные взаимоотношения с банками», — подчеркнул руководитель девелоперской группы.
Елена Медынцева