ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестицииФотоВидео
Россиянам <br />
нужен свой дом, <br />
и они голосуют рублем
22.12.2019
Жилищное строительство

Россиянам
нужен свой дом,
и они голосуют рублем

Более всего индивидуальное домостроение в 2018 г. было сконцентрировано в менее развитых аграрных регионах

Аналитический центр при Правительстве РФ выпустил 54-й Бюллетень о текущих тенденциях российской экономики, посвященный индивидуальному жилищному строительству. Как показывают цифры, россияне предпочитают при малейшей возможности строить себе дом, а не квартиру.

 

Объемы жилья растут за счет ИЖС

Из общей вводимой площади жилья в 2018 г. индивидуальных домов было построено 42,9% или 32,4 млн кв. м, что на 1,3% больше, чем в 2017 г. В целом же в прошлом году в стране было введено 75,7 млн кв. м, и это на 4,4% меньше уровня 2017 г.

Последние 5 лет доля ИЖС находилась в диапазоне от 39,6% до 43% от общего объема построенного жилья, и в 2018 г. ввод в этом секторе сократился, например, относительно 2014 г. на 10,5%.

Также за последние годы значительно снизился средний размер квартир в домах, построенных юридическими лицами – с 62,8 кв. м в 2010 г. до 51,3 кв. м в 2018 г. Из-за бесконечно снижающихся реальных доходов население все больше отдает предпочтение жилью меньшего размера. Но при этом средний размер вводимых ИЖС растет 3 года подряд и в 2018 г. достиг 139,1 кв. м – и это максимальное значение с 2000 г. Такая площадь жилья сравнима с домами докризисных 2006–2007 гг. Индивидуальный дом на отдельном участке в среднем превышающий площадь квартиры в 2,7 раза, во многих случаях становится оптимальным и более комфортным решением для большой семьи. И это хорошая возможность для улучшения жилищных условий не только в сельской местности, но и в городах с отсутствием дефицита земельных ресурсов.

Кроме того, с 2010 г. увеличилась средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений в домах, построенных юридическими лицами, и составила в 2018 г. 41,4 тыс. руб. При этом максимальная была зафиксирована в Чукотском АО – 113,9 тыс. руб., а минимальная — в Республике Ингушетия – 21,5 тыс. руб.

Однако, несмотря на рост, большинство строительных организаций по-прежнему консервативно оценивают перспективы отрасли. В I полугодии 2019 г. стоимость выросла на 3,8% по сравнению с I полугодием 2018 г., что связано с переходом к механизмам проектного финансирования и эскроу-счетам, повышением НДС, снижением реальных доходов населения, демографическими тенденциями и ограниченной доступностью ипотечного кредитования.

Интересно, что в России не ведется прямое статистическое наблюдение за числом стартов строительства новых жилых домов, как реакция строительного сектора на кризисные тенденции в экономике. Поэтому их можно отследить только по объему ввода жилой площади, который отражает принятые ранее застройщиками  решения, и в случае с ИЖД такое «отставание» в среднем можно оценить в год-полтора.

Индивидуальное домостроение острее и с меньшей задержкой реагирует на изменение текущей экономической ситуации, чем объясняется существенное снижение ввода жилой площади ИЖД со II квартала 2015 г. и рост с III квартала 2017 г. А начиная с III квартала 2018 г. площадь введенных ИЖД снова стала сокращаться, однако во II квартале 2019 г. этот сектор увеличился на 14,5%.

Что касается текущего года, то в январе–сентябре в жилищном строительстве наблюдалось оживление – ввод общей жилой площади увеличился на 6,9%, а ИЖС – на 11,4%.

 

Дерево – фаворит индивидуальной застройки

Говоря об основных материалах стен для ИЖС, нужно отметить, что кирпичные, деревянные и блочные в 2018 г. составили 73,2% общей площади ввода, что на 4,5% ниже, чем в 2017 г. При этом деревянные дома имеют меньшую среднюю площадь – 99 кв. м, кирпичные – 167 кв. м, блочные – 149 кв. м.

Однако деревянные дома более выгодные – стоимость 1 кв. м в таком доме в зависимости от региона может быть в 2 раза ниже, чем в кирпичном, и они превосходят кирпичные и бетонные за счет простоты и скорости строительства и меньшей нагрузки на экологию при сопоставимых сроках службы.

Более всего индивидуальное домостроение в 2018 г. было сконцентрировано в менее развитых аграрных регионах – 67,5%, и этот показатель постепенно снижается в основном за счет Республики Дагестан – 13,4%, а также в развитых регионах с опорой на добывающую промышленность – 61,2%.

А наименьшая доля ИЖС была зафиксирована в сырьевых экспортно-ориентированных регионах – 24,7% и в финансово-экономических центрах – 26%, где наблюдается постепенный рост показателя за счет увеличения доли индивидуальных домов в Московской области на 3%.

Больше всего площади индивидуальных жилых домов в прошлом году было введено в аграрно-промышленных регионах – 26,3%, из которых каменных – 38,7%, блочных – 36,5%, кирпичных – 35,5% и панельных – 21,1%.

При этом половина монолитных ИЖД сконцентрирована в регионах с диверсифицированной экономикой с 16% населения. Здесь наиболее равномерно распределен ввод из дерева, и больше всего таких домов построено в субъектах с опорой на обрабатывающую промышленность – 21,8%.

В целом же по стране на кирпичные индивидуальные дома пришлось 31,2%, в самых развитых финансово-экономических центрах лидировали деревянные – 26,1% и кирпичные – 21,9%, а в менее развитых аграрных регионах опять-таки кирпичные – 46,6%. В развитых регионах с опорой на добывающую промышленность наиболее распространены блочные – 33,7%, деревянные – 29,2% и кирпичные – 29,0% дома.

Регионы, в которых преобладают деревянные дома, - это сырьевые: в экспортно-ориентированных они составили 56,5% всей введенной в 2018 г. площади ИЖД, а в менее развитых сырьевых – 65,4%. Это связано с тем, что жилье из дерева дешевле аналогов – например, жилья из кирпича, и отвечает всем необходимым стандартам качества для природно-климатических условий этих регионов, а его возведение требует меньше времени.

Что касается средней величины площади введенных ИЖД, то в 2018 г. лидерами стали финансово-экономические центры – 173,7 кв. м, где самые крупные по площади дома были построены из кирпича – в среднем 274,4 кв. м и монолита – 202,4 кв. м.

Менее развитые аграрные регионы заняли второе место – 148,4 кв. м. Здесь самые большие дома были возведены из кирпича – 167,5 кв. м.

ИЖД с наименьшей средней площадью вводились в менее развитых сырьевых регионах – 97,8 кв. м. Самые маленькие дома строились из дерева – 90,4 кв. м, а самые большие – из монолита –166,8 кв. м.

В январе-августе 2019 г. регионами-лидерами по росту введенной площади ИЖД по отношению к аналогичному периоду предыдущего года стали такие области, как Тверская – в 6,3 раза, Брянская – в 4 раза, Омская – в 2,1 раза и Орловская – в 1,8 раза, а также Забайкальский край – в 1,7 раза. Всего  положительная динамика была зафиксирована в 57 регионах.

А наибольшее падение продемонстрировали Камчатский край – –42,6%, Республика Алтай – –37,1%, Астраханская – –26,7%, Магаданская – –25,5%) и Ленинградская области – –24,6%.

 

У государства дошли руки до ИЖС

Для развития ИЖС в 2018 г. Минстроем России совместно с АО «ДОМ.РФ» была разработана Программа развития индивидуального жилищного строительства в РФ на 2020–2022 гг., по которой в 2024 г. объемы ввода такого жилья должны увеличиться до 40 млн кв. м. Но сегодня уже наблюдается ряд проблем.

Не секрет, что в большинстве случаев такие дома возводятся силами самих граждан, а индустриальным способом реализуется мизерное количество комплексных проектов ИЖС. Кроме того, они же сами обеспечивают участки инженерной и транспортной инфраструктурой. Неразвито и ипотечное кредитование на рынке ИЖС – в год выдается всего около 15 тыс. кредитов или 1% от общего объема ипотеки. Это связано с нестандартизированностью рынка, недостаточной ликвидностью домов и земельных участков как предметов залога и высокими рисками несоблюдения технологий строительства и нарушения сроков.

Поэтому в каждом субъекте будут разработаны региональные программы развития ИЖС.

По ним предлагается увеличить площадь земельных участков для ИЖС и актуализировать документы территориального планирования. Кроме того, планируется сократить сроки согласования схемы территориального планирования или проекта генплана с федеральными и региональными органами власти с 3 до 2 месяцев.

Будет внедрен стандарт комплексного развития территорий, а участки для ИЖС не только обеспечат необходимой инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, они будут предоставляться преимущественно вблизи мест приложения труда.

Также планируется разработать Стандарты ипотечного кредитования ИЖС, распространив на них положения законодательства о долевом строительстве – обязанность применения эскроу-счетов и механизма проектного финансирования.

Для развития деревянного домостроения в пилотных регионах – в Архангельской, Иркутской, Кировской областях, Забайкальском крае и Республике Коми для стимулирования спроса выступает субсидирование на 5% ставки кредитования по займам, выданным на покупку деревянных домов заводского изготовления в 2019 и 2020 гг. На 2019 г. суммарно запланировано строительство 730,4 тыс. кв. м, за первые 5 месяцев показатель выполнен на 27%.

В рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» в 2020-2025 гг. планируется ввести не менее 189,67 тыс. кв. м деревянных жилых помещений. А производство деревянных домокомплектов к 2030 г. должно вырасти до 13,6 млн. кв. м.

Кроме того, в процессе разработки находится постановление Правительства РФ, которое будет регулировать выдачу в течение 5 лет ипотеки под 2% годовых на Дальнем Востоке для строительства дома на полученном участке. Размер кредита не может превышать 6 млн руб., а срок – не более 20 лет, и около половины получателей земли или более 5600 человек планируют строить жилье.

 

Эвелина Ларсон

 

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо