Минстрой России осторожно признал: показатели Нацпроекта в 2019 году выполнены не будут

Напомним, что 1 декабря с.г. на круглом столе Национального объединения строителей вице-президентом НОСТРОя Антоном Морозом были озвучены цифры, которые показывали, что Нацпроект «Жилье и городская среда» не будет выполнен по четырем ведущим показателям: объемам сданного жилья, ипотечной ставке, количеству и объему выданных ипотечных кредитов (http://www.ancb.ru/publication/read/8911 ).  Однако вице-премьер Виталий Мутко несколько раз подчеркнул, что показатели Нацпроекта пересмотрены не будут, а губернаторы и Минстрой России несут всю ответственность за достижение этих показателей.

И вот Минстрой России на своей коллегии фактически признал, что цифры, озвученные НОСТРОем, по сути своей верны, и теперь нужно понять, каким образом сокращение жилищного рынка повлияет на параметры Нацпроекта. Хотя пока все выгладит более-менее оптимистично, и даже, по словам главы Минстроя России Владимира Якушева, наблюдается рост ввода жилья – первый раз за три года. Сейчас, по данным Росстата, введено 63 млн кв.м., а по итогам года эта цифра может вырасти до 76-77 млн. При этом показатель Нацпроекта на 2019 год – ввод 88 млн кв. м жилья, то есть, будет недовыполненение где-то на 15%. Из 63 млн 31,1 млн кв м жилья – это квартиры в многоквартирных домах, 32,4 млн – индивидуальное жилищное строительство (здесь рост составил 15% к уровню прошлого года).

Еще один показатель, находящийся в рисковой зоне, - это ставка по ипотечным кредитам, которая по факту составляет 10,1%, а по плану должна быть 8,9%. При этом сокращается и количество выданных ипотечных кредитов – вместо запланированных 600 тысяч их будет всего 400 тысяч. Соответственно, падают и объемы жилья в многоквартирных домах, построенные на ипотечные деньги – вместо 27,7 млн кв.м. жилья будет построено всего 20 млн.

По словам министра, положительная динамика на жилищном рынке ожидается и в 2020 году, а вот 2021-2024 годы во многом будут зависеть от экономики и от того, как отрасль пройдет реформу жилищного строительства. Сейчас, как осторожно подчеркнул министр, застройщики стали меньше обращаться за разрешениями на строительство, так что через 2 года может быть падение объемов жилищного строительства. То есть, министр признал те цифры, которые назывались, в том числе, в докладе НОСТРОя: за последние месяцы количество полученных разрешений на строительство упало в 20 раз и сейчас составляет чуть более, чем на 4 млн рублей. По информации, которая имеется в распоряжении Агентства новостей «Строительный бизнес», застройщики, например, достраивают последние дома и массово уходят из Московской области, поскольку этот бизнес перестал им быть интересным.

Что касается освоения средств, выделенных на Нацпроект, тут среднемесячный показатель составил 74,9%, а по переселению граждан из аварийного жилья и вообще все 100%. Главные проблемы недорасходования средств – отсутствие проектно-сметной документации на объекты или очень плохое ее качество, и торги, которые проводятся не с первого раза, поскольку строители в последнее время неохотно идут за госконтрактами.

Вперед, к объективной реальности!

Глава Общественного совета Минстроя России Сергей Степашин высказался не столь осторожно и гораздо более конкретно о той ситуации, которая сложилась вокруг Нацпроекта «Жилье и городская среда». По его словам, если не будет реального роста доходов населения, которые падают шестой год подряд, даже снижение ипотечной ставки не поможет. «Платежеспособный спрос на ипотеку исчерпал свой лимит», - подчеркнул Степашин и призвал искать другие способы решения жилищных проблем россиян. Здесь можно упомянуть и ЖСК, которые уничтожили в ходе реформы долевого строительства, и  предоставление жилья в рамках некоммерческого найма, причем строительство такого жилья должно профинансировать государство.

Риски, которые видит Сергей Степашин, следующие:
- снижение рентабельности строительства многоквартирных домов;
- износ основных фондов строительных компаний;
- сокращение спроса на жилье со стороны населения;
- снижение выдачи ипотечных кредитов;
- переход жилищного строительства на проектное финансирование;
- невысокая кредитоспособность строительной отрасли.

В связи с этим можно прогнозировать риск значительного уменьшения ввода нового жилья. Чтобы этого избежать, необходимо формировать новые сегменты спроса со стороны населения, развивать программу реновации в регионах, облегчить доступ застройщиков к инфраструктуре и сетям, исключив при этом индивидуальные тарифы на присоединение. Кроме того, нужно исключить избыточный контроль за застройщиками и оптимизировать налогообложение компаний.

Кроме того, нужно еще раз вернуться к тем показателям по строительству, которые были фактически спущены регионам «сверху» - регионы не хотят столько жилья, там нет в таком количестве ни спроса, ни денег, ни населения. По словам губернатора Петербурга Беглова, ему для выполнения выставленных показателей нужно будет ввезти в город 1 млн человек и обеспечить их работой и жильем. Представляется, что в большинстве регионов ситуация не менее абсурдная. Собственно, многие эксперты строительной отрасли еще на этапе формирования национального проекта предупреждали, что цифры в нем взяты «с потолка» и не отражают реальный спрос на рынке жилья. Теперь понимание этой ситуации наконец-то приходит.

К реальной оценке ситуации и рисков исполнения Нацпроекта призвала и аудитор Счетной палаты Светлана Орлова. По данным СП, в 74 регионах России сейчас насчитывается более 3000 проблемных объектов у 1060 застройщиков, а это по состоянию на 12 декабря с.г. – 200 тысяч обманутых дольщиков и растущее социальное напряжение. При этом объемы продаж жилья снижаются, поскольку денег у населения не осталось. А следом начали банкротиться региональные строительные компании. И на это больше нельзя закрывать глаза.

Сверкающая благость
На фоне достаточно критичных и объективных выступлений коллег невероятно оптимистичные и просто-таки радостные цифры озвучил руководитель ДОМ.РФ Александр Плутник. Судя по его выступлению, и с ипотекой, и со строительством жилья, и с доходами граждан все невероятно хорошо.  В 2019 году ипотечные кредиты взяли 1 млн 300 тысяч семей, хотя ипотечная ставка составила 10%, а не 8,9%, как было заложено. И тут же у 18% этох счастливых заемщиков родились дети.

Ну, а впереди нас ждет небывалый расцвет ипотеки, поскольку, по данным ДОМ.РФ, 13,5 млн российских семей (почти 40 млн человек!) планируют взять ипотечный кредит, и самое главное теперь – обеспечить этот спрос, чтобы удорожание жилья не съело снижение процентной ставки. Понять, откуда вдруг такой огромный объем желающих вступить в ипотеку, совершенно невозможно, поскольку тот же А.Плутник привел следующие цифры: при средней стоимости квартиры 2,5 млн рублей ипотеку могут себе позволить семьи с доходом более 70-80 тысяч рублей. Откуда вдруг в России набралось столько хорошо оплачиваемых семей, совершенно неясно, если только исследование действительно велось по всей России, а не в 4 богатейших российских регионах.

Но дальше – больше! Оказывается, уже сейчас 46% российских семей могут взять ипотечный кредит, а к 2024 году эта цифра перешагнет за 50%! Очень хотелось бы увидеть методики подсчета такого количества потенциальных ипотечных заемщиков с учетом того, что средняя зарплата по России составляет по официальным данным 45 тысяч рублей, а по факту в большинстве регионов не превышает 30 тысяч.

Представляется, что здесь присутствуют, что называется, лукавые цифры, поскольку оценивается не реальная потребность в улучшении жилищных условий теми гражданами, которые в этом нуждаются - реальной картины потребности населения в жилье, по всей видимости, нет ни в ДОМ.РФ, ни в Минстрое России. Просто берутся данные о количестве семей с доходом, позволяющим взять ипотеку, и из этого делается вывод, что это и есть потенциальные заемщики. Но все дело в том, что большинству этих семей новое жилье уже не нужно. А те граждане, которые ютятся по 6-7 человек в двухкомнатной квартире и реально нуждаются в улучшении жилищных условий, ипотеку не смогут взять никогда – и ничего другого им не предлагают. Поэтому очень хотелось бы когда-нибудь услышать реальные цифры о реальных потребностях населения в жилье.

Деньги идут, но не туда
В ходе коллегии были названы еще несколько интересных цифр. Так, уже заключены договоры на строительство 25 млн кв м жилья с использованием эскроу счетов – это около 25% от всего строящегося жилья. Растет количество заключенных договоров долевого участия – НО! В тех домах, которые достраиваются по старым схемам. При этом небольшие проекты с низкой маржой практически полностью отрезаны от проектного финансирования.

Не оправдала себя с точки зрения поступлений дополнительных денег в стройку и программа переселения граждан из аварийного жилья – по словам главы Фонда ЖКХ Константина Цицина, практически все средства уходят на выкуп у граждан аварийного жилья либо на покупку жилья для переселенцев на вторичном рынке. Непосредственно в стройку ушло всего около 3% выделенных средств. И, кстати, вспомним многочисленные скандалы с так называемым новым аварийным жильем, когда граждан переселяли в дома, не пригодные для проживания.

Главной болевой точкой ближайших лет министр строительства Владимир Якушев назвал проблемы с присоединением новостроек к инженерным сетям. Сейчас во многих городах их ресурсы практически исчерпаны, а на пустых землях сети никто строить не готов. Ну, а в целом риски при исполнении национального проекта, конечно, есть, как и при проведении реформы жилищного строительства. Однако все оказалось не так страшно, как предрекали некоторые эксперты. И в 2020 год можно смотреть с некоторой долей оптимизма.

Лариса Пошнева