Анвар Шамузафаров призывает вернуть в жилищное строительство здравый смысл

Январское политическое землетрясение с объявлением о предстоящем написании новой редакции Конституции, с одновременной отставкой Председателя Правительства России Дмитрия Медведева и растянутой на несколько дней процедурой с объявлением нового состава кабинета министров продолжает давать не столь громкие, но довольно интересные «афтершоки».

Так, например, о назначении бывшего заместителя Председателя Правительства Виталия Мутко генеральным директором АО «ДОМ.РФ» было объявлено 28 января. Информация о том, в каком направлении переместился его предшественник, Александр Плутник появилась только в начале марта. А вот не станет ли причиной еще одного афтершока  «творческое наследие» господина Плутника на посту руководителя основного финансового института развития жилищного строительства,  проясниться только в апреле.

Шувалов пытается сохранить влияние на стройке?

Общеизвестно, что господин Плутник входит в аппаратную команду бывшего первого заместителя Председателя Правительства РФ Игоря Шувалова. После ухода последнего из Правительства с назначением на пост председателя ВЭБ.РФ две дочерние структуры этой госкорпорации внезапно учредили коммерческую организацию под названием «Новые городские проекты» («Прогород»), которую буквально на днях возглавил Александр Плутник. По данным СМИ, в ближайшее время ВЭБ намерен создать некий координационный орган, который будет заниматься «упаковкой» различных городских проектов всех организаций развития в комплексные программы. Скорее всего, он будет сформирован как раз на основе «Прогорода».

На протяжении предыдущих нескольких месяцев ДОМ.РФ вёл разработку одного из важнейших разделов проекта «Стратегии развития строительной отрасли РФ до 2030 года», который связан с жилищным строительством. То есть фактически он принимал участие в формировании идеологии для тех основополагающих правил игры, по которым в ближайшие годы сам же и намерен работать.

Всё бы ничего, только вот очень многие положения упомянутого раздела Стратегии вызвали весьма неоднозначную реакцию профессионального сообщества. Причём возражения эти носят  принципиальный характер. А уже как на такое отреагирует вооруженная знаниями и не слишком замороченная политкорректностью общественность, просто даже представить себе страшно.

 В ближайшие несколько недель проект строительной Стратегии будет окончательно дорабатываться с учетом пожелания нового Председателя Правительства РФ Михаила Мишустина — более четко обозначить взаимосвязь между национальными целями, национальными проектами и теми стратегиями, которые в настоящее время разрабатываются в отраслях. А вот с этим в разделе, который готовила проектная команда под руководством ДОМ.РФ, далеко не всё так замечательно, как хотелось бы.

Урбанизация «по-нашему» — против здравого смысла

Достаточно откровенная полемика на эту тему произошла 3 марта, в ходе пленарного заседания в рамках деловой программы международной выставки «Batimat Russia». В ней приняли участие вице-президент Российского союза строителей (РСС) Анвар Шамузафаров, руководитель аналитического центра АО ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, заместитель министра строительства и ЖКХ России Дмитрий Волков и модератор пленарного заседания, председатель  Комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере строительства Ефим Басин.

Серьезная критика в адрес ДОМ. РФ прозвучала в выступлении Анвара Шамузафарова. Отметим, что еще в июне 2019 года он представил своё видение Стратегии развития жилищного строительства в Торгово-промышленной палате и был поддержан членами Комитета по предпринимательству в сфере строительства. В начале ноября 2019 года он подготовил альтернативный вариант Стратегии, который в целом был воспринят в отрасли  вполне доброжелательно.

Суть его предложений сводится к необходимости увеличить в течение ближайших 10 лет общую территорию населенных пунктов в 1,5 раза и застроенную территорию —  в 2 раза (до 6,5 млн га). При этом доля нового малоэтажного строительства должна составлять 70%, доля многоэтажного — 30%. Если такие показатели будут заложены в Стратегию и реализованы, это приведет к формированию более безопасной и комфортной среды обитания людей, повышению экономической активности и росту рождаемости. Кроме того, увеличение территории крупных населенных пунктов позволит компенсировать  сокращение численности населения малых городов на остальной территории страны. Анвар Шамузафаров опирается, в том числе на известный опрос общественного мнения, проведенный ВЦИОМ, согласно которому 67%  населения России хотели бы купить жилье в малоэтажном доме.  В то же самое время ДОМ.РФ закладывает в Стратегию долю индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и многоквартирных домов (МКД) 33 и 67 процентов соответственно. И это в условиях, когда 94,5% жилья возводится за счет средств населения.

Следующая интересная особенность той части Стратегии, которая подготовлена при участии ДОМ.РФ, состоит в том, что основная ставка делается на увеличение объемов строительства многоквартирных домов в 20-ти крупнейших агломерациях. В ходе обсуждения Михаил Гольдберг этого и не отрицал, на полном серьезе ссылаясь при этом на мировой опыт, который, по его словам, свидетельствует о росте крупных урбанизированных агломераций. При этом совершенно очевидно, в условиях России это приведет к дальнейшему увеличению плотности населения в крупнейших городах, увеличению этажности, транспортному коллапсу, увеличению нагрузки на природную среду и ухудшению качества жизни. При этом будет происходить постепенное обезлюживание остальной территории страны.  

Ефим Басин в связи с этим привел опыт США, Канады, Германии, Франции и ряда других стран, где рост крупных городов происходит именно за счёт строительства малоэтажных жилых домов. За счет этого удаётся сочетать урбанизацию и формирование достаточно комфортной городской среды. Однако дальнейшее обсуждение показало, что аналитики ДОМ.РФ, которые в значительной степени формируют идеологию этой организации, не допускают возможности переезда большого числа платежеспособных горожан в малоэтажные пригороды.

Михаил Гольдберг, конечно же, осведомлен о том, что 67%  горожан хотели бы купить именно  собственные малоэтажные дома. Однако, по его оценкам, у них просто не будет такой возможности. Градостроительное планирование, реклама, административный ресурс — всё это, очевидно, должно будет работать на тех застройщиков, которые собрались возводить  крупные российские города сити-хаусами.

Анвар Шамузафаров подметил ещё одну интересную особенность жилищного строительства последнего десятилетия. Происходит постоянное уменьшение средней площади квартир. Если раньше она составляла 81-84 кв. метра, то в настоящее время в среднем это уже 48,6  кв. метра. Естественно, что при этом сокращается и средняя площадь однокомнатных квартир. Если в «хрущевках» площадь вполне комфортной однокомнатной квартиры колебалась от 26 до 36 кв. метров, то теперь нашим гражданам предлагают купить по коммерческой цене однокомнатные квартиры площадью 15-17 кв. метров. Кстати, ДОМ.РФ достаточно активно поддерживал строительство домов, где такие квартиры преобладают.  

По мнению Анвара Шамузафарова, если строительная отрасль хочет работать на улучшение демографической ситуации в стране, надо создавать условия для роста семей. А для этого необходимо повышать среднюю площадь квартир до уровня 77 квадратных метров. Это возможно в первую очередь да счет более дешевого и комфортного малоэтажного жилья.

Следующий важный аргумент, который был приведен в пользу приоритетного развития «малоэтажки», это необходимость резкого увеличения темпов жилищного строительства в 2021-2022 годах, когда потребуется преодолевать последствия перехода на проектное финансирование. В этой ситуации более дешевое и быстровозводимое малоэтажное жилье, которое к тому же пользуется спросом у потребителей, поможет строительной отрасли выйти на показатели, заложенные в национальном проекте «Жилье и городская среда».   

Минстрой приближается к истине

Заместитель министра строительства и ЖКХ Дмитрий Волков постарался сформулировать некую компромиссную позицию, доказав, таким образом, что при наличии серьезных аргументов спор всё-таки может приблизить участников к пониманию истины. По его мнению, жилищное строительство в значительной степени способно развиваться за счет комплексного освоения территорий и индивидуального жилищного строительства. И несмотря ни на что,  в значительно меньшей степени по объему (не по важности) за счет строительства на уже освоенных территориях.

Он напомнил, что в целевых параметрах на 2024 год при условии выполнения задачи по вводу в эксплуатацию 120 млн кв. метров жилья в год соотношение ИЖС и МКД заложено на уровне 80 к 40 млн кв. метров (2:1). Однако поскольку во многих регионах доля МКД в настоящее время существенно меньше 30%, у многих экспертов начинает возникать вопрос, не сместить ли это соотношение в сторону паритета.

Комментируя тезис о малогабаритных квартирах, замминистра отметил, что такие квартиры всегда были, есть и будут. Вопрос не в том, чтобы исключить строительство такого жилья, а в том, чтобы это не порождало серьезные социальные проблемы. Когда мы строим целые дома из малогабаритных квартир, это через 10-15 лет становится проблемой, потому что граждане обзаводятся семьями, у них появляются дети, а переезжать им некуда. По мнению Дмитрия Волкова, эти вещи могут быть решены, в том числе с помощью стандарта комплексного развития территорий.

Вместо послесловия

Так или иначе, участники заседания стали свидетелями достаточно острой и откровенной дискуссии с участием профессионалов, которая была организована Минстроем России, Российским союзом строителей и НОСТРОЙ. Сигнал новому руководству Правительства России и «ДОМА.РФ», очевидно, состоял в том, что одно из направлений стратегии нуждается в корректировке. Насколько эта корректировка будет существенной, покажет время. Но в любом случае определенная актуализация подходов на основе трезвого анализа различных точек зрения явно пойдёт на пользу.

Юрий Васильев

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.