Жилищный нацпроект:
рапорты и реальность
опять разошлись

25 февраля в Совете Федерации в формате «Открытого диалога» состоялась встреча с министром строительства и ЖКХ РФ Владимиром Якушевым, посвященная вопросам реализации национального проекта «Жилье и городская среда».

Тема чрезвычайно актуальна для всех без исключения субъектов, ведь нацпроект уже дает конкретные результаты. Так, например, по итогам прошлого года наконец  прекратился спад в жилищном строительстве, который наблюдался с 2015г.,  а  ввод жилья вырос на 6,1%. При этом 43,5 млн кв. м составляет объем жилья в многоквартирных домах, а 36,8 млн кв. м – индивидуальное строительство.

По данным Владимира Якушева, драйверами жилищного строительства выступили такие традиционно передовые регионы, как Московская область, Москва и Санкт-Петербург, Краснодарский край, Республики Татарстан и Башкортостан, Ростовская, Ленинградская, Свердловская, Воронежская, Самарская, Новосибирская, Тюменская, Челябинская и Нижегородская области.

Сегодня в стадии строительства по стране находится 101 млн кв. м жилья, из которых 28,04 млн кв. м или 27,8% строятся по новым правилам. Почти все остальные достраиваются по старым правилам «в хорошем темпе». Только за последние 3 месяца построено примерно11млн кв. м без привлечения эскроу-счетов. И в течение ближайших 2 лет Минстрой проконтролирует процесс достройки более 70 млн кв. м жилья, чтобы избежать приумножения армии обманутых дольщиков.

В целом же, по словам министра, переход жилищного строительства на проектное финансирование прошел плавно.

Ипотеку – удешевить, регионы - защитить

Председатель СФ Валентина Матвиенко отметила, что средние и малые региональные застройщики объективно стали испытывать сложности в доступе к банковскому кредитованию. И им необходимо предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу-счетам, чтобы они не просто выживали, но и успешно развивались, работая в своем сегменте. К слову, сегодня проектное финансирование активно осуществляют 30 из 95 уполномоченных банков, а безусловный лидер – Сбербанк.

Последнее время главным двигателем жилищного строительства была ипотека, но сейчас на этом рынке появились признаки замедления. Сокращается платежеспособный спрос населения, а значит, ипотека становится все менее доступной. По словам Валентины Матвиенко, средняя ставка по ипотечному кредиту сегодня превышает уровень инфляции уже практически в 3 раза. Поэтому удешевление ипотеки – это  уже настоящая государственная задача, которая должна быть решена «без вариантов».

Основную ответственность будет нести Министерство финансов, а Совет Федерации – следить за тем, как заданные показатели достигаются в регионах. И работа должна вестись взвешено – с учетом позиции Центрального банка и самых разных показателей, чтобы сделать это экономически и финансово обоснованно.

При этом важно наладить информирование населения о тех мерах поддержки, которые уже работают. Это и программа семейной ипотеки под 6% годовых, и сельская ипотека с 3% и ниже, и дальневосточная ипотека с 2%.

Но есть и тема долгостроев. На начало февраля 2020 г. в Едином реестре проблемных объектов находилось 2992 многоквартирных дома в 75 субъектах. Причем по 2086 домам со 133 тыс. обманутых дольщиков открыто конкурсное производство и введена иная процедура банкротства. Есть в субъектах и  дома, которые фактически достроены, но по ним не доработана документация.

Как известно, к 2024 г. необходимо выйти на строительство120 млн кв. м жилья в год. И  это означает, что объемы жилищного строительства должны возрасти в целом по стране более чем в 1,5 раза. По мнению Валентины  Матвиенко, в идеале нужно строить в среднем по одному квадратному метру жилья на человека в год. Однако сегодня регионов с такими показателями единицы. А в некоторых субъектах вовсе строится менее одной десятой квадратного метра жилья на душу населения. И чтобы поднять эти цифры необходимо шаг за шагом снимать имеющиеся ограничения, и делать это нужно совместно Правительству, законодателям и регионам.

При этом, как отметила глава СФ, наращивая объемы строительства, нельзя забывать и о качестве возводимого жилья, которое зачастую оставляет желать лучшего. И его логично увязывать с изменением архитектурного облика российских городов. А здесь, по словам спикера, наблюдается «кризис жанра» - на дважды проведенном конкурсе на строительство парламентского центра не наблюдалось никакого творческого полета мыслей.

Глава Минстроя с этим мнением согласен, однако изменить архитектурный облик российских городов быстро не получится, необходимо создание соответствующей законодательной базы.  Поэтому сегодня разрабатывается законопроект об архитектуре, который в том числе определяет статус главного архитектора в городах.

Кроме того, многое нужно сделать и в сфере профильного образования, чтобы поднять архитектурные направления в вузах на должный уровень,  нарастить темпы и качество процесса. В пример была приведена Республика Башкортостан, где применяются лучшие практики в сфере городского строительства.

Еще одна проблема – качество проектирования. В ряде субъектов попросту нет возможности заниматься профессиональным проектированием жилья, социальных объектов и инфраструктуры.

И здесь вспоминаются результаты произведенных расчетов по благоустройству и улучшению качества городской среды – доля городов с благоприятной городской средой по итогам прошлого года составила 23,5% или 262 города.

Вообще сегодня ряд регионов принимает участие в пилотных проектах по созданию благоприятных условий для развития индивидуального жилищного строительства. Поэтому проект федеральной программы развития ИЖС уже сейчас рассматривается в Правительстве России. Председатель СФ подчеркнула, что необходимо ускорить утверждение этого документа, учитывая в нем положительный опыт регионов. И, конечно, выполнение целей нацпроекта невозможно без модернизации промышленности строительных материалов.

Большое внимание сенаторы уделили вопросу расселения аварийного жилья, который для многих регионов стоит крайне остро. По итогам 2019 г. одним из самых успешных стал именно этот федеральный проект. В новые квартиры переехали 50 тыс. человек, расселено 833 тыс. кв. м аварийного жилья. В 2020 г. планируется расселить 55 тыс. человекиз 1 млн кв. м жилой площади.

Всего в рамках реализации нацпроекта предстоит расселить более 500 тыс. человек, около 10 млн кв. м, и со временем по вполне объективным причинам площадь аварийного жилищного фонда будет расти. А это потребует дополнительных усилий как со стороны государства, так и бизнеса.

Московская реновация России не по карману

Вице-спикер СФ Николай Журавлев напомнил, что сегодня изъятие квартир в рамках реновации возможно только при согласии каждого из собственников дома, многих из которых сложно или невозможно отыскать по различным объективным причинам. Зачастую здание не могут снести по 1,5 года из-за нежелания одного жителя. Иногда даже квартиры в домах выкупают специально с целью дальнейшего шантажа при реализации проекта обновления жилья.

Поэтому Валентина Матвиенко предложила распространить московский опыт реновации на другие регионы, поручив разработать законопроект, где будет закреплен механизм принятия решения о расселении при согласии двух третей собственников жилья.

По мнению министра, страна к такому пока не готова, потому что не во всех регионах есть средства для кардинального обновления жилого фонда. А понимание реновации должно применяться широко, охватывая и введение в оборот бывших промышленных площадок и складских земель, расположенных в центральной части городов. Также необходимо уточнить понятие «изъятия» помещения, которое идет с выплатой возмещения по рыночной стоимости объекта.

Инфраструктура как камень преткновения

Одним из значимых вопросов стало обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, которую поднял сенатор от Воронежской областной Думы Сергей Лукин.

Сегодня ресурс площадок для строительства, оснащенных инженерными коммуникациями, практически исчерпан, а без этого невозможно наращивать объемы ввода жилья. Инвестиционные программы ресурсоснабжающих организаций не синхронизированы с планами территориального развития городов, а субъекты не располагают средствами для подведения инфраструктуры. В результате эта финансовая нагрузка в значительной степени перекладывается на плечи застройщика. Причем  банки, как правило, рассматривают внешние сети, подводящие электричество, газ и воду к границе участка застройки, только как отдельный проект, по которому кредитные ставки существенно выше, чем на строительство жилья в рамках проектного финансирования. В итоге в ближайшее время темпы жилищного строительства могут снизиться.

По словам главы Минстроя, сейчас эти вопросы по выстраиванию вертикали на федеральном уровне отрабатываются с ПАО «Россети» и АО «Газпром», затем дойдет очередь до субъектов. Программа «Стимул», позволяющая получить федеральное финансирование на создание социальной и иной инфраструктуры в строящихся микрорайонах, предполагает федеральное финансирование в объеме184 млрд руб. на 5 лет. Однако этих средств недостаточно, и пока не все регионы активно участвуют в программе. В стране необходимо ввести в оборот порядка 30 тыс. га под жилищное строительство, причем работа должна быть проведена в каждом субъекте.

Кроме того, рассматривается возможность трехлетнего горизонта планирования субсидирования строительства и реконструкции объектов социальной и транспортной инфраструктуры в рамках программы «Стимул».

Что касается внутриплощадочных инженерных сетей – вопрос условий финансирования прорабатывается с банками и в ближайшее время может быть решен.

Другой вопрос – в условиях технологического присоединения.  Стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам техприсоединения значительно выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная стоимость внешних сетей до точек подключения, поскольку в тариф на присоединение включаются так называемые затраты на выполнение общесистемных мероприятий, непосредственно не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства. К тому же к реализации зачастую предлагаются избыточные технические решения, не всегда соответствующие бюджету того или иного проекта застройки.

Здесь министр предложил воспользоваться опытом его работы в Тюменской области – была договоренность: застройщики, несогласные с техническими условиями, которые им предоставляют ресурсоснабжающие организации, идут с этим договором в региональную энергетическую комиссию, где проверяется, насколько идет завышение. И все вопросы очень быстро снялись.

Первый заместитель председателя Комитета СФ по конституционному законодательству и государственному строительству Владимир Полетаев коснулся вопроса выделения бюджетных средств на строительство школ в регионах. В частности, он попросил Минстрой взять под контроль строительство школы № 12 в г. Горно-Алтайске. Школа, построенная в1936 г., закрыта с января, поскольку находиться в ней опасно, 800 школьников распределены по другим школам города.

Жилье – есть, продаж - нет

Заместитель председателя Комитета СФ Александр Башкин сообщил, что в Астраханской области, которую он представляет, в 2020г. ориентировочный ввод жилья составит 350 тыс. кв. м, тогда как в федеральном проекте «Жилье» показатель для области на текущий год установлен в размере 598 тыс. кв. м. Но даже построенное жилье не всегда удается продать из-за снижения платежеспособного спроса населения. В этой связи возникает вопрос о возможности корректировки целевых показателей нацпроекта.

По мнению Владимира Якушева, показатели национальных проектов в ближайшей перспективе меняться не будут. Он подчеркнул, что задача на сегодняшний день состоит в том, чтобы найти ресурсы и резервы, которые помогли бы достигнуть намеченных целей.

Также сенаторов интересовали и другие темы. Среди них – необходимость актуализации действующих и разработки новых нормативно-технических документов в сфере строительства, своевременное предоставление жилья детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, предоставление субсидий из федерального бюджета при реализации в регионах нацпроекта «Жилье и городская среда», предпринимаемые министерством меры для повышения надежности жилья, находящегося в сейсмически опасных зонах, а также для развития сферы строительства в Арктической зоне, и многие другие.

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.