Вывод новых проектов на рынок жилья Пензы упал на 77%, а 53% построенного жилья не продано

На начало 2019 г. объем жилищного фонда г. Пензы составлял 15,3 млн. кв. м, обеспеченность им постоянного населения — 29,2 кв. м на 1 чел. Это близко к оптимальному значению показателя в 30 кв. м/чел., при котором обеспечиваются комфортные жилищно-коммунальные и бытовые условия жизни.

Объем ввода нового жилья составил 239,1 тыс. кв. м. Основную часть введенного объема сформировали литеры в рамках комплексов стандарт-класса «Город Спутник» и «Арбековская Застава». На данные объекты приходится около 30% общего объема сданных домов.Однако, в общем ситуация за последние 5 лет выглядит не столь оптимистично.Объем ввода в эксплуатацию в 2019 году лишь немногим превысил показатель 2013 года и существенно отстает от пикового показателя 2015 года(-24,1%), кроме того, в 2019 году было заявлено всего 8 новых проектов, что на 77% меньше, чем в 2018 году.

В течение 4 квартала 2019 г. в эксплуатацию было введено 102,4 тыс. кв. м., что составляет 62% от запланированного общего объема ввода, при этом у 38% проектов были перенесены сроки сдачи на следующий год. Также необходимо отметить, что девелоперы по-прежнему делают ставку на проекты стандарт-класса. Его доля на конец года составляла 85,6% от общего объема строительства.

Доля комфорт-класса в объеме вышедших новостроек составила всего 1,0%, что является рекордно низким значением. В 2019 г. началось строительство одного объекта в данном сегменте — жилого комплекса «Илмари».

Кроме того, в 2018 году объемы предложения на локальном рынке после трехлетнего спада в период 2015-2017 годов, впервые продемонстрировали рост, а объем возводимого жилья вернулся к пиковым показателям 2014 года. И уже первые объекты были введены в эксплуатацию в начале 2019 года. Всё это происходило на фоне минимального объема вывода новых проектов на рынок (-77% к 2018 г.). Совокупность перечисленных факторов привела к тому, что объем возводимого жилья по итогам 2019 г. находится на рекордно низкой отметке — 626,2 тыс. кв. м.

По прогнозам аналитиков «РКС Девелопмент», первичный рынок новостроек Пензы в 2020-2022 годах будет постепенно восстанавливаться. Но отсутствие новых проектов приведет к вымыванию предложения и нарастанию дефицита, которые неизбежно приведут к повышению цены на недвижимость.

На конец 2019 г. на первичном рынке г. Пензы строительство многоквартирных домов осуществляют 24 компании. При этом 69,3% площади возводимого жилья приходится на 5 основных игроков. По итогам 2019 г. состоялась закладка всего 8 новых многоквартирных жилых проектов с общей площадью квартир около 66,1 тыс. кв. м — это минимальное значение за последние годы. На конец 2019 г. около 53,3% квартир на первичном рынке не реализовано. Основная часть из них представлена в возводимых домах, а именно 93,1% всех остатков.

Существенных изменений по типам и площадям квартир не произошло. Основой предложения, как и в 2018 г., являются 1-комн. квартиры (42,9% всех предложений на первичном рынке). По исследованиям аналитиков «РКС Девелопмент», в первом полугодии 2020 года застройщиками города запланировано сдать 247,9 тыс. кв. м, что соответствует 39,6% объема рынка. Еще у 32,8% возводимых объектов (205,4 тыс. кв. м) срок сдачи заявлен на второе полугодие 2020 г. Всего в 2020 г. должно быть введено в эксплуатацию 453,3 тыс. кв. м жилья.

 «В 2019 г. основную долю предложения на первичном рынке занимают новостройки, в которых средняя удельная стоимость 1 кв. м составляет более 50 тыс. руб. Несмотря на спад общего числа сделок, стоимость квадратного метра продолжила расти во всех сегментах рынка, а отсутствие новых проектов привело к дефициту наиболее востребованных покупателями квартир, и, как следствие, к повышению неудовлетворенности покупательского спроса. Негативно для девелоперов повел себя и рынок вторичного жилья, цены на котором ненамного отличались от цен на квартиры в новостройках, разница составила всего на 1,8%, а объем предложения вырос на 17,6% по сравнению с прошлым годом. Всё это в итоге способствовало оттоку покупателей на вторичный рынок», — считает Станислав Сагирян, директор по развитию ГК «РКС Девелопмент».

При этом продолжается отрицательная динамика числа сделок. Общий объем спроса за 2019 г. составил около 4,1 тыс. сделок, что на 26% ниже результатов прошлого года. Отрицательная динамика продолжает прослеживаться с 2015 г., т.е. уже на протяжение 5 лет.

По итогам 2019 г. показатели ипотечного рынка в Пензенской области демонстрировали негативные тренды: количество выданных ипотечных кредитов снизилось по сравнению с аналогичным периодом 2018 г. (-14,0%), а объем займов в денежном выражении уменьшился на 4,4%. Спад активности заемщиков прослеживается даже несмотря на рост доступности ипотеки и снижение процентных ставок по кредитам до 9,2%. Также по итогам 2019 г. наблюдается увеличение срока ипотечного кредитования, а также размера ежемесячного платежа, что в общем является следствием роста цен на жилье, в условиях которого заемщики для покупки квартиры вынуждены брать ипотечные кредиты на более длительный срок.