Свой дом для россиян пока либо дешевый и деревянный, либо недоступный

Аналитический центр при Правительстве РФ проследил динамику развития индивидуального жилищного строительства в России. Поскольку, согласно опросам, более 60% россиян хотели бы жить в своем доме, а не квартире, тенденции развития этого рынка тем более интересны.

Согласно приведенной статистике, вклад строительства в динамику ВВП в 2018 г. составил 0,3%, при этом на долю строительства пришлось 6% ВВП. В I квартале 2019 г. этот показатель был 3,3%, во II квартале – 4,9%. Объем строительных работ в I полугодии 2019 г. увеличился на 0,1% в годовом выражении.

В структуре инвестиций в основной капитал в 2018 г. на жилые здания и помещения приходилось 12,7% вложений, а это на 1,6% ниже по сравнению с 2017 г., на нежилые здания и сооружения, а также расходы на улучшение земель – 43,3%, что также снизилось на 1,9%.

Благодаря инерционности строительный бизнес дольше способен сохранять положительную динамику во время кризиса, но в то же время она препятствует быстрому восстановлению в посткризисный период. Поэтому сегодня объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», увеличивается незначительно. Так, например, в январе–сентябре 2019 г. прирост промышленного производства составил 2,7%, а строительства – 0,3%.

На изменение объемов строительства большое влияние оказывает инвестиционная активность. В 2018 г. рост объемов инвестиционных вложений в основной капитал поддержал положительную динамику строительных работ, повысив ее на 4,3%, а в I полугодии 2019 г. инвестиции замедлились до +0,6%.

Доля индивидуальных домов растет

На общем фоне падения объемов строительства жилья последние 5 лет доля индивидуального жилищного строительства находилась в диапазоне от 39,6% до 43,0% от общего объема вводимого жилья. Однако после незначительного роста годом ранее в 2018 г. в секторе ИЖС показатели сократились, в 2019 году доля ИЖС составила 46%.

Средний размер домов, построенных гражданами, в отличие от многоквартирных растет 3 года подряд и в 2018 г. превысил докризисный уровень, составив 139 кв. м. И это максимальное значение с 2000 г. Такая площадь жилья сравнима с домами, вводившимися в 2006–2007 гг. Индивидуальный дом, находящийся на отдельном участке и в среднем превышающий площадь квартиры в МКД в 2,7 раза, во многих случаях становится оптимальным решением для большой семьи.

Сегодня ИЖС – это хорошая возможность для улучшения жилищных условий не только в сельской местности, но и в городах, где отсутствует дефицит земельных ресурсов. В больших городах при должном развитии местной инфраструктуры и транспортного сообщения с центром индивидуальный жилой дом, как правило, становится более комфортным местом проживания, чем квартира в МКД.

В 2018 г. и первой половине 2019 г. динамика ввода площади жилья носила неустойчивый характер. Начиная с III квартала 2018 г. площадь введенных ИЖС снова стала сокращаться в годовом выражении, однако во II квартале 2019 г. динамика ввода обоих типов жилья была положительной – сектор ИЖС увеличился на 14,5%. В итоге в январе–сентябре 2019 г. общий ввод жилья увеличился на 6,9%, а ИЖС – на 11,4%.

Бедные регионы выбирают дерево

Основные виды вводимых ИЖС по преобладающим материалам стен – это кирпичные, деревянные и блочные, на долю которых в 2018 г. пришлось 73,2% общей площади ввода, что на 4,5% ниже, чем в 2017 г.

При том, что деревянные дома – это относительно более дешевый вариант, они имеют меньшую среднюю площадь – 99 кв. м против 167 кв. м у кирпичных и 149 кв. м у блочных домов. Стоимость 1 кв. м в деревянном доме в зависимости от региона может быть в 2 раза ниже, чем в кирпичных, что делает их значительно доступнее для населения. Также малоэтажные деревянные дома превосходят кирпичные и бетонные за счет простоты и скорости строительства и меньшей нагрузки на экологию при сопоставимых сроках службы. На фоне очень невысоких доходов населения и отсутствия новостроек в большинстве регионов России (кроме областных центров) деревянный жилой дом становится для многих семей единственной возможностью улучшить свои жилищные условия.

В 2018 г. наибольшая доля ИЖС в общем объеме введенной площади приходилась на менее развитые аграрные регионы – 67,5%, где за счет Республики Дагестан значение показателя постепенно снижается на 13,4%, а также на развитые регионы с опорой на добывающую промышленность – 61,2%.

Наименьшая доля ИЖС – в сырьевых экспортно-ориентированных регионах – 24,7% и в финансово-экономических центрах – 26%, где при этом наблюдается постепенный рост показателя. Здесь на положительной динамике сказывается увеличение доли индивидуальных домов в Московской области – на 3%.

Больше всего площади ИЖД в 2018 г. было введено в аграрно-промышленных регионах – 26,3%, на них пришелся основной объем каменных – 38,7%, блочных – 36,5%, кирпичных – 35,5% и панельных – 21,1% объектов. При этом половина монолитных ИЖД расположилась в регионах с диверсифицированной экономикой, где в среднем проживает около 16% населения.

Наиболее равномерно в региональном разрезе распределен ввод общей жилой площади ИЖД из дерева, максимальное количество таких домов построено в субъектах с опорой на обрабатывающую промышленность – 21,8%. Преобладающая часть совокупной введенной площади ИЖС пришлась на кирпичные дома – 31,2%, в самых развитых финансово-экономических центрах лидировали деревянные – 26,1% и кирпичные – 21,9% ИЖД, а в менее развитых аграрных регионах – кирпичные – 46,6%.

В развитых регионах с опорой на добывающую промышленность наиболее распространены блочные – 33,7%, деревянные – 29,2% и кирпичные – 29% дома. В сырьевых регионах преобладают деревянные дома. Так, в сырьевых экспортно-ориентированных регионах они составили 56,5% всей введенной в 2018 г. площади ИЖД, а в менее развитых сырьевых – 65,4%. Это связно с тем, что более дешевое по сравнению с аналогами жилье из деревянных конструкций и деталей, например, жилья из кирпича, отвечает всем необходимым стандартам качества для природно-климатических условий этих регионов, а его возведение требует меньше времени.

По средней величине площади введенных индивидуальных жилых домов в 2018 г. лидировали финансово-экономические центры – 173,7 кв. м. Самые крупные по площади дома здесь были построены из кирпича – в среднем 274,4 кв. м и монолита – 202,4 кв. м.

Менее развитые аграрные регионы занимали второе место по средней площади введенных ИЖД – 148,4 кв. м, где самые большие по площади дома были построены из кирпича – 167,5 кв. м. ИЖД с наименьшей средней площадью – 97,8 кв. м вводились в менее развитых сырьевых регионах. Самые маленькие по площади дома строились из дерева – 90,4 кв. м, а самые большие – из монолита – 166,8 кв. м.

В январе–августе 2019 г. рост введенной площади ИЖД по отношению к аналогичному периоду предыдущего года был зафиксирован в 57 регионах и увеличился в 1-6 раз. Регион-лидер – Тверская область, где показатель повысился в 6,3 раза. Самое большое падение продемонстрировал Камчатский край – на 42,6%.

Как увеличить ИЖС?

Сегодня в сфере ИЖС наблюдается ряд ключевых проблем.

Во-первых, в большинстве случаев ИЖС осуществляется силами самих граждан, а индустриальным способом реализуется крайне малое количество комплексных проектов. При этом инженерной и транспортной инфраструктурой участки обеспечивают собственники самостоятельно, что повышает риск нарушения строительных норм и увеличивает затраты граждан.

Во-вторых, на рынке ИЖС не развито ипотечное кредитование – в год выдается около 15 тыс. кредитов или 1% от общего объема выдачи ипотеки по ставкам на 1–3% выше ставок по кредитам под залог жилья в многоквартирных домах.

Это связано с отсутствием стандартизированности рынка, недостаточной ликвидности домов и земельных участков как предметов залога по сравнению с квартирами, в том числе из-за отсутствия типовых ИЖД, и высокими рисками несоблюдения технологий строительства, нарушения сроков строительства.

Программой развития ИЖС предусмотрено повышение доступности и качества жилья для граждан за счет развития ИЖС и увеличения объемов ввода такого жилья до 40 млн кв. м в 2024 г. Хотя нужно сказать, что граждане уже сейчас безо всяких мер строят более 40 млн кв. м индивидуального жилья. А, по мнению ряда экспертов, индивидуальных домов должно строиться как минимум наполовину больше.

Для поддержания развития ИЖС планируется сформировать территории комплексной застройки и обеспечить их инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой. Будет проведена стандартизация рынка ИЖС для повышения его ликвидности и снижения рисков кредиторов. Кроме того, развитию индивидуального домостроения поможет появление промышленных производств для ИЖС и развитие финансовых инструментов для строительства и приобретения ИЖД.

При этом в каждом регионе должны быть разработаны региональные программы развития ИЖС. В них будут отражены такие меры, как, во-первых, увеличение площади земельных участков для ИЖС и актуализация документов территориального планирования. На региональном и местном уровнях необходимо провести оценку достаточности запланированных в документах территориального планирования функциональных зон жилой застройки для ИЖД. Эти зоны должны находиться на территориях с развитой инфраструктурой и вблизи мест приложения труда.

Во-вторых, на региональном уровне предполагается внедрение стандарта комплексного развития территорий с современными требованиями к застройке.

Для обеспечения необходимой инфраструктурой земельных участков для ИЖС необходима синхронизация инвестиционных программ РСО с документами территориального планирования и предоставление субсидии из федерального бюджета на компенсацию части расходов на создание сетей инженерной инфраструктуры и на устройство внутриквартальных инженерных систем для комплексных проектов ИЖС.

Также необходимо стимулировать строительство типовых ИЖД, для чего предполагается создание бесплатного общедоступного каталога на основе открытых архитектурных конкурсов.

Кроме того, требуется разработка стандартов ипотечного кредитования ИЖС, предоставление субсидий для ИЖС и пересмотр установленных возможных направлений использования субсидий, предоставляемых гражданам на приобретение жилья.

Свой дом – на селе и Дальнем Востоке

Одним из направлений развития строительства индивидуального и малоэтажного жилья выступает деревянное домостроение. Оно активно реализуется в рамках федерального проекта «Жилье» в пилотных регионах –  Архангельская, Иркутская, Кировская области, Забайкальский край и Республика Коми. По займам, выданным на покупку деревянных домов заводского изготовления, происходит субсидирование на 5% ставки кредитования. Изначально мера распространялась только на кредиты, выданные в 2018 г., но позднее – и на займы 2019 и 2020 гг.

На 2019 г. в этих регионах суммарно было запланировано строительство 730,4 тыс. кв. м жилых деревянных строений, за первые 5 месяцев показатель был выполнен на 27%.

Кроме того, в рамках государственной программы «Комплексное развитие сельских территорий» с 2020 г. по 2025 г. предусмотрен ввод не менее 189,67 тыс. кв. м деревянных домов. Согласно Стратегии развития лесного комплекса РФ до 2030 г., производство деревянных домокомплектов в России должно вырасти с 7,8 млн кв. м в 2016 г. до 13,6 млн кв. м к 2030 г., из которых 13,4 млн кв. м будет произведено для внутреннего рынка.

Напомним также, что 7 декабря 2019 г. было подписано постановление Правительства РФ, которое регулирует выдачу ипотеки под 2% годовых на Дальнем Востоке на приобретение жилья молодыми семьями или на строительство дома на земельном участке, предоставленном по программе «Дальневосточный гектар».

Но по большей части граждане пока будут продолжать строить себе дома на собственные средства и без какой бы то ни было помощи государства.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.