Земли, денег и инфраструктуры
для стройки нет,
но вы держитесь!

17 февраля в Совете Федерации прошел круглый стол  на тему «Механизмы обеспечения земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, инженерной инфраструктурой».

В мероприятии под руководством первого заместителя председателя Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Аркадия Чернецкого приняли участие члены Совета Федерации, заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, управляющий директор АО «ДОМ.РФ» Анатолий Азизов, представители министерства энергетики РФ, Федеральной антимонопольной службы, субъектов, застройщиков жилья и экспертного сообщества.

Где земля?!

Очевидно, что достичь целевых показателей национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 г. невозможно без адекватной государственной поддержки строительства инженерной инфраструктуры.

Так, проведенный опрос субъектов выявил ряд общих проблем. Во-первых, на сегодняшний день практически полностью исчерпаны резервы земельных участков для жилищного строительства, в полной мере обеспеченных необходимой инфраструктурой, что не может не сказываться на объемах жилищного строительства.

Потенциал земельных участков с уже оформленной градостроительной документацией, но пока отсутствующими разрешениями на строительство из-за необеспеченности инженерной инфраструктурой, составляет 136 млн кв. м. Для их обеспечения потребуется 365 млрд руб., что позволит прийти к объемам текущего строительства в размере 120-130 млн кв. м. Однако для достижения итогового показателя нацпроекта по вводу жилья необходимо, чтобы в 2022 г. объем текущего строительства составлял не менее 180 млн кв. м. А для этого требуются дополнительные вложения из федерального бюджета, которые должны использоваться точечно, на реализацию конкретных проектов жилищного строительства. И уже сейчас Минстрой готовит дополнительные предложения для курирующего вице-премьера по этому вопросу. А региональным властям необходимо всестороннее изучать будущие площадки для жилых районов, учитывая и возможность подведения сетей, и потенциальный спрос на квартиры в данной локации, и требования банков по рентабельности проектов.

Сети как тормоз для строительства

На данный момент уже принято решение о выделении дополнительных 11 млрд руб. на программу «Стимул», которая предполагает федеральное софинансирование создания социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры.

Вторая проблема – существующая коммунальная инфраструктура имеет высокий уровень износа и слабую мощность, а зачастую в целом технологически отсталая.

В-третьих, условия присоединения объектов капитального строительства к инженерным сетям слишком обременительны для застройщиков. Стоимость обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой по договорам технологического присоединения гораздо выше, чем рассчитанная по укрупненным показателям сметная стоимость внешних сетей до точек подключения, указанных в договорах присоединения. Это связано с тем, что в тариф на присоединение включаются затраты на выполнение общесистемных мероприятий, не относящихся к обеспечению конкретной площадки для строительства. Также зачастую предлагаются к реализации избыточные технические решения.

Кроме того, отсутствует независимый институт, который мог бы определить правильность расчетов сетевых организаций при определении технической возможности подключения к сетям, а также при расчете платы за подключение. И его необходимо создать, потому что сейчас определять правильность расчетов сетевых организаций практически некому. Причем важное значение имеет совершенствование правового регулирования отношений, связанных с переуступкой мощностей, которые сегодня не применяются нигде, кроме электрических сетей. Зачастую сетевая компания заявляет, что центры питания или ГРС закрыты для подключения, а по факту избыточной нагрузки нет – мощность закреплена и использована только на бумаге.

А установление возможности корректировки технических условий без их отмены в случае внесения изменений в проект жилищного строительства значительно сократило бы сроки этого строительства. Не лишним было бы поднять статус предварительных технических условий, которые запрашивают застройщики или органы власти до проведения аукционов по продаже прав на земельные участки. Они должны стать офертой РСО, выдаваемой застройщику – победителю аукциона.

На конкурсной основе должен осуществляться весь комплекс работ, от разработки проектной документации до строительства и пуско-наладки головных объектов – это сможет гарантировать прозрачность формирования стоимости. Аналогичный метод может быть применен и к прокладке внешних инженерных коммуникаций

Если говорить о подключении новых многоквартирных домов к сетям, то и здесь в регионах не все так просто. Вопросы по электроэнергетике и газу о централизованном финансировании тех или иных проектов комплексной застройки через инвестпрограммы решаются на уровне компаний-монополистов. Однако с водоснабжением и водоотведением так не получится – там работают муниципальные предприятия.

Да и у субъектов естественных монополий фактически нет заинтересованности в развитии коммунальной инфраструктуры для обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой. Почти все функции естественных монополий централизованы в головных компаниях, и на уровне регионов практически невозможно решить ни один вопрос.

Также требуется унификация и стандартизация правил технологического присоединения к различным видам сетей и переход на электронные формы взаимодействия застройщиков и сетевых организаций.

А для уменьшения стоимости строительства головных сооружений и внеплощадочных сетей можно рассмотреть возможность снижения налоговой нагрузки в части исключения из тарифов на технологическое присоединение налога на прибыль и НДС.

И плюс ко всему этому инвестиционные программы РСО не синхронизированы с планами по территориальному развитию, в том числе жилищному строительству. На эту проблему обратили внимание несколько регионов, в том числе Архангельская и Калининградская области. Поэтому на уровне Правительства необходимо выработать комплекс мер, направленных на синхронизацию территориального, градостроительного планирования и инвестиционных программ естественных монополий, жилищное строительство должно сопровождаться опережающим развитием инженерной инфраструктуры.

Но все-таки основной камень преткновения для большинства регионов – это недостаточность финансовых ресурсов региональных и местных бюджетов на строительство инженерной инфраструктуры. Особенно остро она стоит в 49 субъектах. В итоге бремя по обеспечению площадок соответствующими сетями и объектами ложится на плечи застройщиков, при этом для них нет никакого поощрения, а при получении проектного финансирования указанные затраты не «вписываются» в проект.

Банки рассматривают возведение таких объектов как отдельный проект и кредитуют строительство сетей по отдельным договорам без применения специальной сниженной ставки. Если же застройщик доказывает банкам, что это единый проект со строительством жилых домов, то банки выделяют денежные средства пропорционально общей площади ввода готового жилья в рамках договора о технологическом присоединении. Между тем требования РСО предполагают внесение платы в размере 75-80% стоимости присоединения объектов всей территории застройки двумя первыми платежами в сроки 15 дней и 3-6 мес. с даты заключения договора.

Единственным источником застройщиков для строительства внешних сетей и сооружений остаются собственные ресурсы, которыми абсолютное большинство из них сегодня не обладает. А с учетом текущей ситуации на рынке жилья в регионах, реализация значительной части проектов комплексной застройки становится экономически нецелесообразной. Поэтому регионы опасаются, что многие застройщики решат уйти с рынка.

Немудрено, что все присутствующие выразили необходимость оказывать содействие девелоперам в этой ситуации. При этом банк вместе с ресурсоснабжающей организацией, застройщиком и местными органами власти должен привлекаться в качестве полноценного партнера при решении вопросов обеспечения земельных участков инженерной инфраструктурой.

Деньги как решение проблемы

Паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда» на реализацию мероприятия по стимулированию программ развития жилищного строительства предусмотрено около 184 млрд руб. Однако общая потребность субъектов в финансировании инженерной инфраструктуры сегодня гораздо выше. Поэтому для увеличения поддержки региональных программ развития жилищного строительства было решено выделить дополнительные средства из федерального бюджета на строительство инженерной инфраструктуры.

Причем руководители регионов должны проявлять больше инициативы по поиску пригодных для жилищного строительства участков, их подключения к сетям и обеспечения объектами инфраструктуры. Именно субъекты должны оценить перспективу застройки и подать заявку на конкретный объем господдержки на строительство инфраструктуры.

Для примера, в свое время правительство Тюменской области оценило объем необходимой для строительства жилья инфраструктуры – от внутриквартальных дорог до магистральных сетей, обеспечило их финансирование и строительство. И только после этого участки выставлялись на торги.

Кроме того, многие регионы отметили проблему отсутствия поддержки развития инженерной инфраструктуры для ИЖС. По действующим правилам субсидии из федерального бюджета предоставляются на основании объем ввода жилья в год выделения субсидии. Понятно, что ИЖС, особенно возводимые льготными категориями граждан, например, многодетными семьями, строятся исключительно теми темпами, которые может себе позволить конкретная семья. И обеспечить одновременный ввод в эксплуатацию таких домов практически невозможно. Из-за этого сегодня крайне трудно решается вопрос обеспечения инженерными сетями земельных участков, предоставляемых льготным категориям граждан для ИЖС, особенно в республиках Марий Эл и Чувашия, Саратовской, Рязанской, Калужской и Тамбовской областях.

В целом сегодня на повестке стоит вопрос совершенствования законодательства, регулирующего вопросы технологического присоединения объектов капитального строительства к сетям. Сейчас оно разнородное в части каждого вида подключения, поэтому есть смысл идти по пути московских властей, которые перевели процесс по всем сетям в электронный формат взаимодействия.

В итоге участники круглого стола приняли решение о необходимости доработки проекта рекомендаций с учетом многочисленных предложений, высказанных в ходе заседания.

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.