Российскую стройку
спасет только поддержка
спроса на жилье

Крупнейшие девелоперы и застройщики Москвы и регионов поделились своим взглядом на тенденции развития этого рынка и возможные меры государственной поддержки.

Какие общие тенденции на рынке жилья можно выделить с начала 2020 года?

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «БОН ТОН»: «2019 г. прошел для рынка в состоянии перемен, обусловленных переходом отрасли на работу по эскроу-счетам. Поэтому информационная повестка на начало 2020 г. также была связана с выходом проектов, реализуемых по эскроу, и влиянием конкуренции между «старыми» и новыми новостройками на рынок. Причем рынок новостроек вошел в состоянии спада продаж. Если в первой половине 2019 г. рынок был горячим за счет высоких инфляционных ожиданий среди населения, то вторая половина была более спокойной.  Фиксировалось снижение объемов реализации, при этом поступательное снижение ставок по ипотеке отчасти поспособствовало выжидательным настроениям среди заемщиков. Эта позиция имеет место и в 2020 г., т. к. были проанонсированы в обозримом будущем ставки по ипотеке в размере 7-8%.

Несмотря на ряд сложностей, вызванных переходным состоянием рынка, ситуация была более-менее устойчивой. Однако при прогнозировании событий не был учтен фактор «черных лебедей» - неожиданных событий, которые имеют серьезный, хотя и краткосрочный эффект. В течение марта внимание к проблемам эскроу ушло на второй план, нефть резко упала, а рубль подешевел. Кроме того, Россия, как и другие страны, ощутила на себе влияние коронавируса. Отлаженные процессы стали рушиться по мере распространения ограничительных мер».

Наталья Шаталина, генеральный директор МИЭЛЬ-Новостройки: «В наступившем году есть несколько главных тенденций. Во-первых, это снижение общего объема предложения в старых границах Москвы. В марте он снизился на 7% по сравнению с показателями февраля и на 9,6% -  январских, и составил 2,24 млн кв. м.

В старых границах Москвы произошел рост средних цен – по итогам марта средневзвешенная цена составила 220,6 тыс. руб., что на 1,2% выше февраля и на 2,7% выше относительно начала года. Та же тенденция и в Новой Москве – в марте средняя цена составила 137 тыс. руб., что на 2,9% выше февраля и на 6,1% - начала года.

Произошел кратковременный рост активности покупателей на фоне ослабления рубля и ожидания роста ипотечных ставок. Повысились ставки на выдачу ипотеки и рефинансирования ипотечных кредитов в ряде коммерческих банков. Работа офисов продаж застройщиков перешла в онлайн.

Снизилась девелоперская активность и замедлились темпы вывода новых проектов. Так, за первый квартал 2020 г. на территории Большой Москвы на реализацию вышло на 26,7% меньше корпусов, чем за аналогичный период прошлого года».

Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум»: «С начала года на рынке новостроек продолжается рост цен. За 2018-2019 гг. средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента в Москве увеличилась на 20%. С декабря «квадрат» подорожал на 4%, достигнув в цене 182 тыс. руб. При этом объем предложения в целом остается на высоком уровне, хотя и снижается. Сейчас в продаже насчитывается порядка 15 тыс. квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса в Москве. А спрос с начала года находится на уровне 5-5,5 тыс. ДДУ в месяц, что меньше, чем в тот же период 2019 г, когда было 7-7,5 тыс., но больше, чем в те же месяцы предыдущих лет. Иными словами, в начале года на рынке наблюдалась коррекция, но не спад и тем более не кризис».

Наталья Гарифуллина, директор по маркетингу федерального девелопера «Талан»: «По итогам 2019 г. доступность ипотеки для населения не выросла. В начале 2020 г., несмотря на снижение ключевой ставки Центробанка, этот тренд продолжился, а объем выданной ипотеки сократился: покупательская способность падает, цены на новостройки остаются высокими.

Мы отмечаем кратковременное повышение спроса на новостройки в городах присутствия компании на второй неделе марта на 42%. Самую высокую активность проявили жители Уфы, Набережных Челнов, Ярославля и Тюмени – они оставили 60% заявок на покупку квартиры.

На фоне девальвации рубля у населения появилась потребность вложить сбережения в более «твердую» валюту – приобрести недвижимость. В первую неделю самоизоляции спрос на квартиры в новостройках упал на 26%. Заметнее всего режим изоляции отразился на активности покупателей Перми и Тюмени.

Один из последних трендов – подбор и оформление недвижимости онлайн без визита в офис. Самая большая доля онлайн-сделок – более 70% во всей группе компаний – в Ижевске, Тюмени и Набережных Челнах».

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие»: «На первичном рынке недвижимости старой Москвы мы отмечаем увеличение доли ипотечных сделок. Так, в феврале она прибавила 2%, достигнув 54% от общего объема продаж. Т. е. больше половины квартир на столичном рынке покупается с привлечением жилищного кредита. Дело в том, что именно доступная ипотека удерживает спрос от падения в условиях роста цен и стагнации реальных доходов населения. В марте активность заемщиков достигла пика: опасаясь, что ипотечные ставки поднимутся, граждане ускорили оформление сделок. В частности, Сбербанк зафиксировал рекордный спрос на ипотеку. В текущей ситуации вполне вероятно, что роль жилищного кредита как инструмента покупки жилья останется столь же весомой».

Каким образом пандемия коронавируса и снижение курса рубля влияют на строительство и стоимость жилья?

Надежда Коркка: «Пандемия коронавируса и карантин, который вводится властями, безусловно, осложняют обстановку на рынке новостроек. Очевидно, девальвация рубля приведет к росту цен и снижению доходов населения, что внесет коррективы в планы многих потенциальных покупателей, а карантин переключит внимание клиентов на более насущные вопросы, чем жилищный. По итогам апреля спрос на новостройки может сократиться на 25% и больше, особенно если ограничения передвижения граждан будут продлены. Между тем обвал рубля в долгосрочной перспективе увеличит себестоимость строительства, что заметно снизит рентабельность в отрасли».

Наталья Шаталина: «Снижение курса рубля вызвало кратковременный рост активности покупателей на рынке новостроек, граждане стремились сохранить свои накопления в условиях дешевеющего рубля. Тем не менее увеличение количества сделок было не таким значительным, как в предыдущие кризисные периоды, как из-за снижающегося уровня доходов населения, так и из-за того, что многие покупатели уже реализовали свои потребности в 2019 г.

Подавляющее большинство крупных застройщиков заявили, что введение режима самоизоляции не повлияет на сроки строительства их объектов, что работы будут вестись с соблюдением утвержденных графиков строительства. Тем не менее для поддержки тех застройщиков, у которых возникнут проблемы со своевременным завершением строительства, до конца года не будут применяться штрафные санкции, и их объекты не будут вноситься в реестр проблемных новостроек.

Что касается стоимости жилья, то на данный момент каких-то заметных изменений не отмечается. Отдельные застройщики повышают цены по мере роста стадии строительной готовности, а некоторые приостановили повышение. Дальнейшая ситуация с ценами будет сильно зависеть от продолжительности действия режима самоизоляции, величины ипотечных ставок, графика работы госорганов и общей экономической ситуации. В целом мы не ожидаем резкого падения цен на недвижимость, вероятнее всего постепенное снижение в пределах 10-12%».

Наталия Кузнецова: «Рынок недвижимости ощутил на себе влияние «черного лебедя», однако ввод режима самоизоляции все же не застал игроков рынка врасплох. И застройщики, и агентства недвижимости предложили клиентам возможность максимального снижения контактов. Все шаги по выбору квартир и покупке «уводятся» в онлайн.

Кроме того, системообразующие застройщики были включены в перечень компаний, которым разрешается осуществлять работы на объекте в штатном режиме. По таким объектам не ожидается существенных переносов. Кроме того, Правительство РФ объявило о поддержке стабильности экономики, и строительная отрасль не осталась без внимания. В перечне шагов – коррекция условий финансирования, что особенно важно по проектам с эскроу, и отмена штрафов за просрочку передачи дома».

Наталья Гарифуллина: «Уже сейчас мы видим рост стоимости некоторых строительных материалов на 5-10%. В большей части это связано не со страной поставки, а с тем, насколько данное производство чувствительно к макроэкономическим трендам и курсу валют. Например, на международных рынках, растет стоимость меди и алюминия, поэтому даже российские производители алюминиевых витражей и кабельной продукции поднимают цены.  Таких поставщиков у нас порядка 30%. Есть и поставщики за границей. Как правило, это оборудование – лифты, ИТП, котельные. По ним мы сейчас рассматриваем российские аналоги, и основной критерий выбора аналога – сохранение заявленных характеристик и качества.

Безусловно, ослабление рубля и пандемия повлияют на платежеспособность населения. Это отразится на рынке недвижимости. Но, возможно, падение цен будет не таким сильным за счет того, что в этот раз кризис происходит на фоне роста себестоимости строительства из-за внедрения проектного финансирования и сокращения предложения на первичном рынке».

Игорь Козельцев: «Негативные факторы, которые ударили по рынку недвижимости еще в марте, уже оказывают влияние на реализацию проектов. Многие застройщики сразу же отреагировали на падение рубля пересмотром прайсов, в том числе и потому, что ожидали повышения ключевой ставки. Полагаю, в период режима самоизоляции текущий уровень цен в большинстве проектов массового сегмента сохранится. После снятия карантина девелоперы будут определять дальнейшую ценовую политику, исходя из последствий пандемии для отрасли, курса рубля, покупательской способности населения и других факторов».

Ожидаете ли вы увеличения сроков строительства жилья в связи с остановкой строительства, и что делать застройщику в этой ситуации?

Надежда Коркка: «Я полагаю, что застройщики, работающие с проектным финансированием, не испытают сложностей с соблюдением графика. Деньги на СМР будут выделяться независимо от ситуации со спросом. Помимо этого, крупные девелоперы уже объявили, что строительные работы будут продолжаться независимо от ситуации с вирусом.

В остальном есть две угрозы. Во-первых, есть проекты, которые завершаются по старым правилам и зависят от потока клиентов. Конечно, вероятнее всего, большинство из них уже находятся на финишной прямой, но в случае резкого обвала спроса у них могут возникнуть проблемы. Во-вторых, крайне негативным сценарием для строительной отрасли может стать повышение ключевой ставки Банком России, вслед за которым подорожают и кредиты для застройщиков. В новых реалиях это приведет к уходу многих компаний из отрасли и приостановки старта новых проектов. Власти должны сделать все, чтобы кредиты не только не подорожали, но стали доступнее в период кризиса».

Наталья Гарифуллина: «Ухудшение эпидемиологической ситуации может повлиять на скорость сдачи жилья по всей стране. Однако наши стройки продолжают работать в штатном режиме, мы поддерживаем обозначенные темпы работ».

Игорь Козельцев: «Ход строительства зависит от условий режима самоизоляции. В настоящий момент деятельность на стройплощадках не останавливается: допускается вести земляные и монолитные работы, монтировать фасады. Тем не менее спрос на рынке может сместиться в пользу сданного жилья: покупка готовой квартиры позволяет покупателям полностью избежать рисков, связанных с переносом сроков, вне зависимости от сценария карантина. В этом случае в выигрышном положении окажутся девелоперы, в проектах которых есть не только строящиеся, но и введенные корпуса».

Удовлетворяют ли вас меры Правительства России, направленные на поддержку застройщиков? Какая помощь еще нужна?

Надежда Коркка: «На мой взгляд, сегодня нужно сконцентрироваться на поддержке покупателей – это станет лучшей мерой спасения строительного комплекса. Прежде всего, необходимо продолжить политику снижения ипотечных ставок, чтобы в условиях роста цен и снижения доходов населения у людей была возможность приобрести жилье. Во-вторых, вполне можно было бы рассмотреть возможность адресной денежной помощи различным группам потенциальных клиентов, которые могут приобрести жилье – бюджетникам, молодым специалистам, ученым, переселенцам в малонаселенные регионы и т.п.».

Наталья Шаталина: «Для организации нормальной работы рынка необходима не только поддержка застройщиков, но и создание условий для продаж квартир, в первую очередь – стабильная работа госорганов, которые обеспечивают проведение сделок с недвижимостью, Росреестра, МФЦ, также крайне важна работа нотариусов и банков. Проработка этих моментов позволит осуществлять сделки тем покупателям, которые готовы приобретать квартиры в период изоляции, что поддержит и застройщиков, и компании, которые оказывают риелторские услуги».

Наталья Гарифуллина: «Если меры по субсидированию процентных ставок по кредитам в рамках проектного финансирования и продлению разрешений на трудовую деятельность иностранным работникам будут внедрены, они будут эффективны и помогут застройщикам сохранить темпы строительства для сдачи объектов в срок.

Безусловно, очень важно то, что до 1 января 2021 г. решено не применять неустойку, штрафы, пени и иные меры ответственности за нарушение законодательства о долевом строительстве в связи с ситуацией в стране, временно не будет включаться информация в реестр проблемных объектов при задержке строительства.

Работа всех государственных органов и служб онлайн в период режима самоизоляции значительно ускорит работу застройщиков. Не всегда есть возможность подать документы и решить вопросы оперативно.

Учитывая рост стоимости материалов, значительной поддержкой для застройщиков стало бы государственное регулирование роста цен.

Реальной поддержкой строительной отрасли станет субсидирование ипотечных ставок. Сейчас мы наблюдаем приостановление выдачи ипотечных кредитов банками, увеличение сроков рассмотрения заявок».

Игорь Козельцев: «Безусловно, строительная отрасль нуждается в государственной поддержке. На мой взгляд, перспективное направление в текущих условиях – это стимулирование спроса. Такая стратегия уже спасла рынок в 2015 г.: тогда государство запустило программу субсидирования ставок по ипотеке на покупку новостроек. Конечно, во время прошлого кризиса средняя ставка по выданным кредитам была гораздо выше, чем сегодня – 14% против 8,8%. Однако нужно учитывать, что сейчас ситуация усугубляется пандемией коронавируса, поэтому сразу несколько факторов могут подорвать уровень спроса».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в апрельском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.