Так, по данным министра, сегодня в России строится 99,8 млн кв. м жилья, из которых 32,98 млн кв. м — с использованием эскроу-счетов (отметим, что еще в начале года в строительстве находилось около 120 млн кв.м жилья — то есть, за пять месяцев объемы упали на 20% - Ред.) . Причем все больше российских застройщиков работают по новой схеме, из чего можно сделать вывод, что механизм проектного финансирования постепенно приживается. И в целом использование эскроу-счетов по новым проектам становится нормой в российской строительной отрасли.

Однако из 95 уполномоченных банков наиболее активно в этом направлении работают лишь 30. Традиционно лидер по открытию эскроу-счетов — Сбербанк, на долю которого приходится 2075 домов общей площадью 19,36 млн кв. м в 74 регионах. На втором месте ВТБ — 306 домов общей площадью 3,9 млн кв. м в 41 регионе. И третий — банк «ДОМ.РФ» — 324 дома общей площадью 3,3 млн кв. м в 31 регионе.

А вот на Россельхозбанк и ФК «Открытие» приходится по 1 млн кв. м, на Альфа-банк и Газпромбанк — 846 тыс. и 749 тыс. кв. м соответственно.

При этом, по мнению Владимира Якушева, строительная и банковская отрасли пока не готовы к поэтапному раскрытию эскроу-счетов, хотя этот вопрос обсуждается на разных уровнях. Связано это с тем, что тема требует достаточно жесткого администрирования, нужно определить выполнение работ на этапе 30-50% и подтвердить их выполнение.

Поэтому пока было принято решение оставить этот вопрос на среднесрочную перспективу.

Однако Минстрой уже поддержал законопроект депутата Николая Николаева о раскрытии эскроу-счетов после ввода дома в эксплуатацию, а не после регистрации права собственности на первую квартиру. Благодаря этим поправкам в 214-ФЗ застройщик минимум на 3 месяца раньше получит денежные средства и перестанет платить проценты за проектное финансирование, а рисков, по мнению министра, уже никаких в этот момент нет.

Антикризисные меры — не в меру мало

В целом по итогам первого квартала 2020 г. в стране было введено 15,4 млн кв. м жилья, что на 4,1% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако в мае падение по объемам жилищного строительства составило 5%, что, конечно, связано с ограничительными мерами, введенными в 51 регионе. При этом в Москве и Московской области на какое-то время стройки остановились полностью. Но, по мнению министра, Москва и Подмосковье, которые были лидерами жилищного строительства в 2019 г. — 8,6 млн кв. м и 5,1 млн кв. м соответственно, в результате наверстают темпы ввода жилья.

По итогам 2019 г. больше всего жилья вводится в Центральном федеральном округе — 25,8 млн кв. м. А в топ-15 субъектов-лидеров входят Москва и Подмосковье, Краснодарский край, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Татарстан, Ростовская и Свердловская области, Башкирия, Воронежская, Самарская и Новосибирская области, Красноярский край, Тюменская и Челябинская области.

Владимир Якушев напомнил, что самым удачным был 2015 г., когда ввод жилья составил 85,3 млн кв. м. В дальнейшем этот показатель уменьшался, но в 2019 г. снова увеличился — до 82 млн кв. м.

При этом помочь отрасли пройти кризисный период, связанный с распространением COVID-19, должны оказанные меры финансовой поддержки. Так, субсидии банкам на возмещение недополученных доходов по кредитам помогут поддержать строительство 4 млн кв. м жилья.

Напомним, субсидии в размере 12 млрд руб. были установлены банкам на возмещение недополученных доходов по кредитам, выданным застройщикам, а 15 июня сбор заявок был прекращен.

Кроме того, в качестве антикризисных мер Корпорация «ДОМ.РФ» выделила 50 млрд руб. на покупку новых квартир в российских регионах — для поддержки спроса. Это позволит застройщикам быстро реализовать свои квартиры и получить оборотные средства. И уже сейчас аукционы по покупке квартир организованы в Воронеже — на 640 млн руб. и в Красноярске — на 1 млрд 45 млн руб.

Также в рамках поддержки строительных компаний и предприятий ЖКХ в связи с распространением новой коронавирусной инфекции было на 1 год продлено действие разрешения на строительство, квалификационных аттестатов на право подготовки заключений экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, применения проектов планировки территорий и градостроительных планов земельных участков. Это было необходимо, чтобы не останавливать процесс в условиях, когда передвижение людей было невозможно, а многие организации работали на «удаленке».

Кроме того, был утвержден перечень поддержки системообразующих предприятий, куда вошли 76 организаций, из них 54 — компании строительной отрасли и 22 — ЖКХ. Эти строительные компании сегодня имеют в своем портфеле 53,5 млн кв. м строящегося жилья. И, как правило, работают они не в одном регионе. Причем Владимир Якушев заявил, что список не закрыт, и, если компания соответствует требованиям, нужно направить заявку в Минстрой. Таким образом, список системообразующих предприятий может быть расширен.

Принято решение продлить на один месяц прием заявок по программе «Стимул». Это связано с тем, что многие регионы из-за разных ограничительных мер не смогли сделать вовремя всю необходимую работу. Причем программа будет формироваться не на 1 год, а на 3, что также связано с многочисленными просьбами субъектов.

В целом сегодня 3107 возводимых жилых домов, в строительство которых вложились дольщики, считаются проблемными.

Их можно разделить на 4 группы. Так, по 1818 домам открыто конкурсное производство, а по 318 введена иная процедура банкротства — и здесь налицо стопроцентная проблема обманутых дольщиков. Но, по словам министра, к решению этой проблемы уже подключились местные власти, выделяются земельные участки и бюджетные средства.

В две другие группы вошли проблемные объекты с нарушением сроков завершения строительства и с нарушением сроков передачи.

А на решение проблем дольщиков в 2020 г. Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства было выделено 30 млрд руб.

Как расселить «аварийку»?

Говоря о расселении аварийного жилья, Владимир Якушев заявил, что план на 2020 г. уже перевыполнен на 7,4%. Так, по состоянию на 1 июня в стране расселено 1,07 млн кв. м аварийного жилого фонда. В новые квартиры с начала года переехали 66 380 человек — по этому показателю план перевыполнен на 21,6%. Причем 29 регионов полностью выполнили свой целевой показатель еще до 1 июня.

В результате по итогам 2020 г. планируемые объемы по расселению аварийного жилья будут перевыполнены в 1,5 раза.

Интересно, что в Минстрое готовят поправки в 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию ЖКХ», которые позволят регионам еще быстрее выполнять программу расселения аварийного жилья. В соответствии с ними субъекты смогут воспользоваться лимитами средств не на 2 года вперед, как предусмотрено сейчас, а до 2024 г.

Так, по словам министра, есть граница — 1 января 2017 г., это именно тот аварийный фонд, который поставлен на учет. И до этой границы посчитаны лимиты в регионах, но, если регион хочет сносить аварийный фонд быстрее, то такая возможность появится после внесения этой поправки. И вопрос о необходимости таких изменений уже давно поднимают как в регионах, так и в Совете Федерации.

При этом программы по ликвидации аварийного жилья не будут уточняться в зависимости от темпов их выполнения и освоения соответствующих средств регионами. Сегодня в одних регионах программы идут быстрее, в других гораздо медленнее, в связи с чем появляются предложения о возможности перебрасывать средства с одного субъекта на другой. Но Минстрой эту идею не поддерживает.

Также, как заявил Владимир Якушев, не нужно включать в программу расселения аварийного жилья дома, ставшие непригодными для проживания из-за чрезвычайной ситуации — подтопления или пожаров. Это совершенно другая программа. И каждый раз при возникновении ЧС менять показатели федерального проекта неправильно.

Затронув тему льготной ипотеки, министр заявил, что программа под 6,5% показывает большую эффективность, и эти кредиты будут выдаваться до 1 ноября. Сегодня поступило 170 тыс. заявок, одобрено 82%, уже выдано 40 тыс. кредитов. При этом Сбербанк и ВТБ снизили первоначальный взнос с 20 до 15%. Предполагается, что благодаря этой программе в стройку придет 840 млрд руб.

Кроме того, Минстрой готов поддержать ипотеку под 2% для арктических регионов по аналогии с Дальним Востоком, где программа дает хороший результат. Осталось только, чтобы эту идею одобрил Минфин.

Аварийное жилье расселяется без плана?

После выступления Владимира Якушева аудитор Счетной Палаты РФ Светлана Орлова раскритиковала Минстрой за отсутствие контроля за регионами в части расселения аварийного жилья.

Так, в республиках Ингушетия, Тыва и Приморском крае до сих пор не выполнена программа расселения аварийного жилья за 2014-2017 гг., в которых по ней не расселены 3 тыс. человек.

Кроме того, Орлова напомнила, что Счетная палата неоднократно высказывала замечания к действующей методике Минстроя по определению норматива средней рыночной стоимости одного кв. метра жилья как по России в целом, так и по отдельным регионам.

«Несовершенство данной методики приводит к значительному увеличению расходов региональных бюджетов на расселение аварийного жилья. Так, разница между стоимостью квадратного метра по методике Минстроя и фактической стоимостью жилья в Сахалинской области составляет 55%, в Крыму — 61%, Нижегородской области — 67%, Алтае — 71%», — отметила Светлана Орлова.

А в целом распределение средств по программе расселения аварийного жилья крайне неравномерное. Например, на первые годы программы приходится около 35 млрд руб. в год, бюджет исполняется, а план перевыполняется. Однако на 2022-2024 гг. в бюджеты заложено в районе 100 млрд руб., которые будет сложно освоить. Поэтому предлагается перебросить минимум 50 млрд руб. из бюджета программы 2022-2024 гг. на 2021 г. И спикер СФ Валентина Матвиенко это предложение поддержала.

Также есть вопросы к исполнению бюджета нацпроекта «Жилье и городская среда», которое на 1 июня составило 36,5%. При этом по программе «Жилье» - только 13%, по «Городской комфортной среде» — 4%. Таким образом, есть риск неисполнения бюджета программы до конца года.

Кроме того, обеспокоенность вызывает отставание от плановых показателей по вводу жилья, заложенных нацпроектом, из-за кризисных явлений в экономике. По словам Светланы Орловой, этот показатель и в прошлом-то году в нормальных условиях не был достигнут, а в этом году все еще больше осложняется.

Причем негативное влияние на отрасль оказывают снижение спроса на жилье из-за сокращения доходов граждан, включая снижение спроса на ипотеку, увеличение стоимости строительства жилья при одновременном сокращении объемов ввода и реализации и увеличение числа проблемных объектов.

Поэтому, по мнению Счетной палаты, Минстрой должен сейчас заняться общенациональным планом по восстановлению экономики.

Зачем нам нужен такой «ДОМ.РФ»?

Подводя итог, спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко заявила, что механизмы защиты прав дольщиков нужно пересмотреть и сделать более эффективными.

По ее мнению, это безусловная ответственность государства, но то, как это происходит, вызывает массу вопросов. Никто не занимается тем, чтобы привлечь к ответственности укравших у людей деньги. Так, ООО «Ромашка» через месяц становится ООО «Лютик», продолжает строить и обманывать граждан.

Также она раскритиковала работу института развития «ДОМ.РФ», возглавляемого Виталием Мутко, и поручила Минстрою проанализировать и скорректировать его деятельность, а то и вовсе отказаться от него. Зачем нужен банк «ДОМ.РФ», если он финансируется за счет государства, и почему его докапитализировали? Почему квартиры у застройщика закупаются через «ДОМ.РФ» — выходит, что нет доверия губернаторам? Нужно найти ответы на эти вопросы, проанализировать работу Фонда помощи обманутым дольщикам и банка «ДОМ.РФ», и, если они не нужны — создать другие.

Необходимо повысить роль региональных властей и СРО в области строительства, создавать в субъектах инфраструктуру для строительства. По словам Валентины Матвиенко, если бы было больше средств на подготовку участков под комплексную инфраструктуру, то процесс строительства стал гораздо быстрее, а стоимость жилья — ниже. Причем поддержка развития инфраструктуры должна идти не только за счет федеральных и региональных средств, но и за счет ресурсоснабжающих организаций.

Кроме того, необходимо разработать законопроект для ускоренной реновации ветхого жилья по всей стране, ведь стыдно, когда люди в наши время живут в непригодных условиях. А темпы решения проблем с ветхим и аварийным жильем, которые в разных регионах очень отличаются, необходимо наращивать.

Сегодня расселение пятиэтажек идет в Москве и Петербурге. И такая программа реновации должна быть по всей стране — нужно выработать правила, принять законы, сделать процесс экономически выгодным для инвесторов, без которых никаких государственных средств не хватит. Уже совсем скоро придет время заняться жильем, построенным в 60-70 годы, поэтому законодательная база для ускоренной реновации крайне необходима.

Также Валентина Матвиенко поручила ускорить строительство детского реабилитационно-оздоровительного центра в Евпатории и взять этот вопрос на контроль Минстроя. Напомним, в декабре 2019 г. министр здравоохранения России Вероника Скворцова сообщила, что в Евпатории на базе нескольких санаториев построят реабилитационный центр для детей, строительство которых планируется с 2021 по 2024 гг.

В ходе пленарного заседания о сроках строительства детского центра уточнили у замминистра экономического развития Сергея Назарова, чтобы средства на реализацию объекта были заложены в проекте бюджета на 2020-2021 гг. Он доложил, что на данный момент готова «дорожная карта», и идет обоснование стоимости, в целом потребуется 18,9 млрд руб., а строительство запланировано на 2021-2025 гг. При этом существуют некоторые вопросы с земельным участком.

В ответ Валентина Матвиенко пригрозила ему потерей должности за несоблюдение сроков строительства центра и потребовала к 15 сентября подготовить о них информацию.

По итогам «правительственного часа» сенаторами за основу был принят проект постановления палаты «Об исполнении федеральных проектов в сферах жилья, развития городской среды и сокращения аварийного жилищного фонда».

Эвелина Ларсон

Этот материал опубликован в июньском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.