Столичный
бизнес-класс
подешевел
Аналитики компании «Метриум Групп» подвели итоги третьего квартала на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения увеличился за три месяца на 10,5%. Средняя цена кв. м уменьшилась на 3,5% и составила 233 560 руб.
В течение третьего квартала 2015 года на рынок новостроек бизнес-класса в Москве вышло три проекта, существенно различающиеся как по местоположению и формату, так и по и цене. По мнению аналитиков «Метриум Групп», новые комплексы наглядно иллюстрируют тенденцию расслоения класса на три подсегмента.
Нижний — «Потапово Lite» — малоэтажный проект в Южном Бутово. Его характеризуют большие площади квартир — от 46,2 до 168,9 кв. м, а цена «квадрата» варьируется от 100 000 до 140 000 руб., бюджет покупки — от 6,6 до 18,1 млн руб.
Потапово
Средний — «ЗИЛАРТ» — масштабный проект редевелопмента территории бывшего автозавода им. И.А. Лихачева (АМО ЗИЛ). Общая площадь комплекса превысит 1,5 млн кв. м. На старте продаж в комплексе можно приобрести квартиру в бюджете от 6,5 до 21,5 млн руб. (157 200 — 181 000 руб. за кв.м).
ЗИЛАРТ
Высокий — «Дыхание» — пятисекционный жилой дом общей площадью 66,5 тыс. кв. м, строящийся в Тимирязевском районе САО. В комплексе предусмотрено 406 квартир. Стоимость квартир в комплексе составляет 12,9 — 45,5 млн руб. (213 000 — 330 000 руб. за «квадрат).
Дыхание
Также в третьем квартале открылись продажи квартир во второй очереди ЖК «Наследие» и в новых корпусах проектов «Хорошёвский» (№2,8), Union Park (№8), «Сердце Столицы» (№6). В общей сложности, по подсчетам «Метриум Групп», объем предложения рынка новостроек бизнес-класса за три месяца увеличился на 10,5% и составил около 10 800 квартир в 65 комплексах.
В структуре предложения по расположению в наибольшей степени изменились доли Северо-Западного и Западного административных округов Москвы (+5,3% и -4,2% соответственно). В результате, несмотря на то, что тройка лидирующих округов осталась прежней, расстановка сил в них за квартал существенно поменялась. С большим отрывом лидирует северо-западный округ, на него приходится четверть квартир в продаже. На втором и третьем месте — ЗАО и ЮЗАО. Их доли составляют 13,9% и 12,5%, что незначительно превышает показатели ЮАО, САО и СВАО, в каждом из которых продается около 11% квартир.
Распределение объема предложения Распределение объема предложения
по округам г. Москвы (проекты) по округам г. Москвы (квартиры)
Источник: «Метриум Групп»
На рынке новостроек бизнес-класса эксперты «Метриум Групп» отмечают незначительное увеличение доли одно- и двухкомнатных квартир за счет снижения доли лотов с тремя и более комнатами. Изменения не превысили ±1—2 п.п., поэтому в целом структура предложения по типологии выглядит идентично ситуации в прошлом квартале. Преобладают двух- и трехкомнатные квартиры — на каждую из этих типологий приходится около трети предложения (35,1% и 33,2% соответственно). Доля однокомнатных квартир составляет почти четверть рынка (23,2%), многокомнатных — 8,5%.
Структура предложения по типологии
(внутренний круг — 2 кв. 2015 г., внешний — 3 кв. 2015)
Источник: «Метриум Групп»
По данным «Метриум Групп», средняя цена кв. м на рынке бизнес-класса по итогам квартала уменьшилась на 3,5% и составила 233 560 руб. Снижение среднего ценового уровня в сегменте обусловлено выходом новых проектов и корпусов с более привлекательной относительно рынка стоимостью квартир. Более очевидно влияние нового предложения на динамику среднего уровня цен по округам. Самые значительные изменения отмечены в локациях выхода нового предложения: ЮЗАО (-13,6%), ВАО (-10,7%), ЮАО (-7%), СЗАО (-4,5%).
Средневзвешенная цена с разбивкой по округам, руб./кв. м
Источник: «Метриум Групп»
Выход нового предложения в третьем квартале расширил перечень проектов с бюджетом покупки в пределах 7 млн руб., изменив рейтинг проектов с минимальной стоимостью квартир в сегменте:
- «Невский» (6,38 млн руб. за 29,4 кв.м);
- «Хорошевский» (6,49 млн руб. за 37,3 кв. м);
- «ЗИЛАРТ» (6,5 млн руб. за 39 кв. м);
- Потапово Lite (6,57 млн руб. за 46,2 кв. м).
Такой бюджет покупки сопоставим с ценами на квартиры в массовом сегменте жилья, где средняя стоимость однокомнатной квартиры составляет 7,1 млн руб.
Стоимость квартир в зависимости от количества комнат
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Стоимость, руб. |
||||||
мин |
сред |
макс |
мин |
сред |
макс |
мин |
сред |
макс |
|
1 комн. |
29,4 |
51,4 |
81,8 |
140 000 |
240 470 |
537 000 |
6 379 800 |
12 454 440 |
34 530 000 |
2 комн. |
37,4 |
79,6 |
136,4 |
110 000 |
234 895 |
517 700 |
7 514 000 |
18 743 615 |
44 446 000 |
3 комн. |
50,3 |
117,2 |
209,7 |
100 000 |
224 250 |
517 700 |
8 636 000 |
27 310 525 |
103 707 500 |
многокомн. |
67,2 |
156,0 |
358,0 |
100 000 |
270 970 |
517 700 |
12 960 000 |
42 753 770 |
145 530 000 |
итог |
29,4 |
90,3 |
358,0 |
100 000 |
233 560 |
537 000 |
6 379 800 |
21 609 990 |
145 530 000 |
Источник: «Метриум Групп»
Тенденции и прогноз
— Начало делового сезона ознаменовалось выходом на рынок долгожданного проекта «ЗИЛАРТ», — комментирует ситуацию, директор департамента консалтинга и управления проектами «Метриум Групп» Анна Соколова. — Несмотря на то, что в Москве уже имеются примеры редевелопмента промышленных зон, реновация территории ЗИЛ действительно является знаковым для столицы проектом. Около 1 млн кв.м жилья, вся необходимая инфраструктура, причем не только социальная и коммерческая, но и транспортная (включая станцию метро и ТПУ) — по сути полуостров ЗИЛ станет «городом в городе». Это новый этап градостроительного развития Москвы. В перспективе — такие площадки как «Серп и молот», «Южный порт» и другие.
Обилие промышленных зон обеспечит потенциал строительства в столице на годы вперед, однако для рынка новостроек появление мегапроектов означает серьезное усиление конкуренции. Особенно уязвимым является бизнес-класс — в старых границах города этот сегмент по-прежнему самый многочисленный. Застройщики предусмотрительно устанавливают не только в новых проектах, но и в новых очередях уже реализуемых комплексов более низкий относительно рынка уровень цен. Такая политика имеет успех, инвестиционные квартиры по-прежнему пользуются хорошим спросом. Это неудивительно, ведь сейчас имеется возможность приобрести квартиру в проекте бизнес-класса по ценам, сопоставимым с бюджетами в массовом сегменте жилья.
При этом в большинстве комплексов бизнес-класса в активной стадии строительства в третьем квартале было зафиксировано повышение цен, некоторые застройщики сократили размер скидок. Однако стоит отметить, что во многих компаниях готовы обсуждать условия продажи на индивидуальных условиях. В то же время на рынке имеются и примеры снижения цен, преимущественно такие проекты представляют собой давно построенные жилые комплексы с остатками предложения, зачастую по завышенным ценам. Уменьшение стоимости квартир в них обусловлено желанием девелоперов избавиться от «балласта».
Игроки рынка новостроек бизнес-класса находятся сегодня в сложной ситуации. С одной стороны, рост курса валют и инфляции увеличивают затраты девелоперов, что влечет за собой повышение цен. С другой стороны, усиление конкуренции в сегменте требует отрицательной корректировки уровня цен. Выигрывают те, кто предлагает наилучший продукт по наименьшим ценам. У остальных единственный выход — большой дисконт и индивидуальный подход к клиенту, что мы и увидим уже в ближайшей перспективе».
Елена Кудымова,
Директор по связям с общественностью
«Метриум Групп»
Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство».
Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.