Свой дом –
с новой идеологией
и современным технологиями

Вроде бы затухающая в последние несколько недель пандемия успела оказать вполне предсказуемое влияние на рынок недвижимости в России, в том числе, на рынок малоэтажного жилья.

Еще весной 2020 года платежеспособные жители крупных городов, имеющие возможность работать дистанционно, стали задумываться о том, чтобы на время самоизолироваться в таких местах, где по определению не бывает большого скопления людей. И выбор был сделан в пользу временного выезда за город. В Подмосковье это привело к росту рынка продаж и аренды загородных домов и коттеджей, который не радовал яркой положительной динамикой аж с 2008 года. А тут вдруг выясняется, что количество сделок, по разным оценкам, увеличилось на 20-30%. 

Сопоставимого скачка по такому показателю, как объем индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, пока не произошло. Практически во всех регионах малоэтажное строительство развивалось в том же ритме, что и строительство многоквартирных домов. Тем не менее, если верить аналитике Росстата, малоэтажный сегмент прошел год немного лучше, чем жилищное строительство в целом. Граждане построили 289,2 тысячи жилых домов общей площадью 38,7 млн кв. метров (+0,5% к 2019 году) Превышен и целевой показатель национального проекта «Жилье и городская среда» на 2020 год, который для «малоэтажки» составлял 36 млн кв. метров. Все жилищное строительство просело на 1,8% – до 80,6 млн кв. метров.

Ситуация в этой сфере в последнее время является предметом серьезного анализа. Наше внимание привлекла дискуссия по теме "Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство: Перспективы. Кейсы. Программы ближайшего будущего". Она была организована Российской гильдией управляющих и девелоперов (РГУД) и АО «ДОМ.РФ».

Малоэтажное строительство как ответ на миграционные процессы

Данные опросов общественного мнения свидетельствуют, что 2/3 россиян предпочли бы жить в собственном загородном жилом доме. Статистика по Иркутской области и  ряду других регионов, приведенная в ходе дискуссии,  доказывает, что очень многие россияне уже сейчас реализуют свои желания на практике. Более того, малоэтажное строительство как раз и является наиболее  адекватным ответом на развивающиеся по всей стране миграционные процессы.

Согласно данным, которые привела коммерческий директор девелоперской группы «Хрустальный девелопмент» Кристина Яковенко, при населении  Иркутской области в 2,37 млн человек внутрирегиональная миграция в области достигает 40 тыс. человек в год. Люди переезжают поближе к Иркутску, где есть возможности для приложения труда и лучше развита инфраструктура. В результате в Иркутске и примыкающем к нему Иркутском районе сегодня проживают 32% жителей региона. При этом за последние 10 лет прирост населения в Иркутском районе составил 61%, в Иркутске – всего 6%. Наибольший объем строительства в Иркутском районе приходится на долю индивидуального  жилищного строительства.

Опыт Иркутской области вовсе не является уникальным. По данным Росстата, по итогам 11 месяцев 2020 года в Липецкой области доля ИЖС в общем объеме жилищного строительства оценивается в 89,5%, в Белгородской области – 84,1%, в Ульяновской области – 75,2%, в Самарской области – 72,7%, в Башкортостане – 66,5%, в Ставропольском крае – 59,1%. Рубеж в 50% преодолели 15 регионов страны, включая Московскую область.   

Мировые тенденции

Зарубежный опыт в ходе обсуждения представила директор департамента по работе с застройщиками крупного международного агентства недвижимости «Savills» Александра Синилова. Она рассказал о четырех проектах, которые в настоящее время реализуются. Это «Playa Vista» (США),  «Santa Luz» (США), «Milton Keynes» (Великобритания) и Dickens Heath (Великобритания). На основе ее сообщения можно выделить восемь актуальных  трендов в развитии малоэтажного строительства, которые существуют в мире.

Во-первых, все удачные проекты малоэтажной застройки реализуются в соответствии со стандартами. Они определяют для застройщиков правила игры, от которых не принято отступать. Те стандарты, которые разработало с учетом российской специфики КБ «Стрелка» в содружестве с АО «ДОМ. РФ», вполне соответствуют известной в мире концепции нового урбанизма. Примером такого проекта является «Playa Vista». Мировым интеллектуальным лидером в области разработки стандартов малоэтажной застройки является некоммерческая организация Urban Land Institute со штаб-квартирами в Вашингтоне, Лондоне и Гонконге.

В проекте «Playa Vista»  очень ярко проявился второй тренд, который состоит в том, что ядром любого такого проекта являются… многоквартирные  дома.  Практика показывает, что большой коттеджный поселок в чистом виде не может потянуть ни один девелопер. В соответствии со стандартами высота домов при этом ограничена 3-5 этажами.  Это некий компромисс, который позволяет застройщику заработать, не нарушая при этом нормативы и социальный комфорт жителей.  

Третий очень важный тренд следует из второго. Уже в самом начале реализации крупного проекта девелоперы делают ставку на разнообразие форматов. Это может быть и квартирная, и блокированная застройка, и так называемые «detached houses», которые представляют собой отдельно стоящие коттеджи. В некоторых случаях строительство ведут до 13-14 разных застройщиков, как это было сделано в ходе реализации проекта «Santa Luz». Все они реализуют некий единый архитектурный замысел, а возникающее  разнообразие форм добавляет проекту потребительской привлекательности и позволяет ориентироваться на разные социальные категории. В результате воссоздается естественная социальная среда современного города, где есть и богатые, и совсем необеспеченные люди, которые получают возможность найти постоянную работу в сфере услуг недалеко от дома. 

Четвертый тренд, который хотелось бы отметить, связан с поддержкой крупных проектов со стороны государства. В Великобритании это называется «English partnership» («Английское партнерство»). Государство оказывает поддержку с точки зрения строительства инфраструктурных объектов,  обеспечивает проекты льготным кредитованием, создает льготный режим для получателей ипотечных кредитов. На определенном этапе для крупных компаний, которые, как выясняется, вовсе не прочь размещать свои штаб-квартиры в малоэтажных субурбиях, вводится льготный налоговый режим. В результате субурбия становится новым центром развития, завоевывает репутацию привлекательного и удобного для жизни и становится новым центром экономического развития – молодежь приезжает сюда учиться, покупатели из большого города приобретают здесь товары во время распродаж. В один прекрасный день выясняется, что и зарплаты в новом пригороде значительно выше. Например, в «Milton Keynes» средние зарплаты по всем категориям на 5 тыс. фунтов выше, чем в Лондоне. Однако в этом случае такой пригород постепенно перестает быть малоэтажным.

Пятый важный тренд связан с повышенным вниманием застройщиков к созданию в новых малоэтажных поселках объектов социальной инфраструктуры. Вся концепция проектирования строится на том, что все необходимые сервисы – магазины, рестораны, развлекательные центры, спортивные объекты, места учебы, центры обслуживание – должны располагаться не дальше 400 метров (то есть в 5 минутах ходьбы) от каждого дома.

Шестая тенденция, которая пока не реализуется в России, связана с тем, что девелоперы уже в самом начале проекта обращают внимание на благоустройство. Новация состоит в том, что при этом создается иллюзия,  будто проект существует уже лет 50-60. Один из приемов, благодаря которому этого удается достичь, состоит в формировании среды вокруг многолетних и даже многовековых деревьев.  Это очень хорошо видно на примере калифорнийского проекта «Playa Vista».  В результате, приезжая в новый поселок, люди сразу ощущают себя в уже сформировавшейся, понятной и предсказуемой среде. 

Седьмой тренд состоит в том, что застройщики стремятся обеспечить жителям малоэтажных поселков приватность. Проектирование осуществляется таким образом, чтобы не создавалось ощущение перенаселенности. Ряды фасадов домов создают облик улиц, но при этом вся частная жизнь их обитателей как бы спрятана от посторонних глаз во внутренних дворах и придомовых участках.

И, наконец, восьмая тенденция малоэтажного девелопмента состоит в том, что многие новые поселки проектируются и строятся с акцентом на использование самых современных технических достижений. Это касается и строительных материалов, и водоснабжения, и коммуникаций, и цифровых технологий.  Они становятся экспериментальными площадками для тестирования технологий будущего в современных условиях. Удачным примером такого проекта является «Dickens Heath».

Предложения бизнеса

На самом деле складывается впечатление, что власти в России очень хорошо понимает, что  необходимо предпринять, чтобы стимулировать развитие малоэтажного строительства. Прошедшее мероприятие помогло понять, какие новые предложения по совершенствованию государственной политики генерирует бизнес. Банковское сообщество, например, указывает, что наращиванию объемов малоэтажного строительства должны предшествовать меры по развитию ликвидного рынка малоэтажной недвижимости. Сами девелоперы убеждены, что необходимо уделять внимание обучению застройщиков и развитию консалтинговых услуг.  Малоэтажный девелопмент в России – дело рискованное. На практике 9 из 10 проектов оказываются неудачными – их либо закрывают, либо передают другим компаниям. Поэтому прежде, чем начинать собственный бизнес, необходимо для начала поучиться на ошибках других.

По мнению Кристины Яковенко, для сферы индивидуального и малоэтажного жилищного строительства необходимо разрабатывать специальные законодательные акты и нормативно-технические документы. Проблема в том, что малоэтажные проекты в последнее время подлежат экспертизе, которая рассматривает квадрохаусы и таунхаусы в качестве многоквартирных домов. Выясняется, например, что в двухэтажном здании на четыре семьи необходимо проектировать подъезд, лифт и дополнительную зону безопасности с дымоудалением и подпором воздуха для эвакуации инвалидов. Все это приводит к удорожанию жилья примерно на 40%.  Хотя всем очевидно, что в случае пожара инвалида лучше эвакуировать с балкона второго этажа.  

Немного о планах на будущее

В целом для малоэтажно строительства ситуация пока складывается вполне благоприятно. В 2021, 2022 и 2023 годах, когда будут разрабатываться и реализовываться стимулирующие меры государства, запланировано ввести в эксплуатацию соответственно 36, 37 и 38 млн кв. метров. Довольно резкий скачок предполагается сделать в 2024 году – 44 млн кв. метров. После этого показатели предполагается постепенно наращивать вплоть до 2030 года, когда должен быть достигнут целевой уровень в 50 млн кв. метров. С учетом уже разработанных и обсуждаемых стимулирующих мер этот план вполне может быть перевыполнен.

Юрий Васильев

Этот материал опубликован в февральском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.