Жилищное строительство в российских регионах: в поисках утраченной гармонии

Организованное 9 марта 2021 года в рамках программы строительной недели «RosBuild-2021» VI Всероссийское совещание по развитию жилищного строительства в РФ стало первым крупным общеотраслевым общественным мероприятием министерского уровня за прошедший пандемийный год.  Проблем в этой сфере накопилось немало. Поэтому событие привлекло большое количество участников из многих российских регионов и все ведущие отраслевые СМИ. Разговор на совещании получился непростой.

Осторожный пессимизм крупного бизнеса и реальный рост

Ситуация в сфере жилищного строительства далеко не блестящая. Несмотря на многолетние титанические усилия по созданию устойчивой модели проектного финансирования, снижению ставок ипотечного кредитования и устранению избыточных административных барьеров, сфера строительства многоквартирных домов несколько лет стабильно топчется на уровне показателей по ежегодному вводу в коридоре 40-45 млн кв. м в год (45,9 млн кв. м – в 2017 году, 43,2 млн – в 2018-ом, 43,5 – в 2019-ом, 41,9 – в 2020 году).

Сектор МКД пока ещё определяет и общие показатели развития жилищного строительства, которые застряли в районе 80 млн кв. метров (78,6 млн кв. м по итогам 2017 г, 82 млн кв. м – в 2019, 80,6 млн – в 2020 году). По оценкам Минстроя, ситуация такова, что по итогам 2021 года показатели останутся в тех же пределах – не менее 78 мл кв. метров.

Основная проблема состоит в том, что такая динамика не обеспечивает реализацию целей национального развития. Так, в соответствии с паспортом национального проекта «Жильё и городская среда», общий целевой показатель на 2020 год составлял 98 млн кв. метров, по МКД – 64,9 миллионов.

Оценивая показатели 2020 года, президент компании «ИНТЕКО» Александр Николаев в ходе своего выступления грустно пошутил на тему отличия оптимиста от пессимиста. По его словам, оптимист свято верит, что настали лучшие времена, а пессимист опасается, что оптимист прав и поэтому лучше уже не будет. Сам господин Николаев признался, что сохраняет осторожный пессимизм и надеется, что ситуация всё-таки изменится к лучшему.

На самом деле точки роста в сфере жилищного строительства есть. На протяжении нескольких лет без каких-то особых усилий со стороны государства устойчивый рост наблюдается в секторе индивидуального жилищного строительства (ИЖС), который даже в 2020 году показал небольшую прибавку в 0,5%. Граждане ввели в эксплуатацию 38,7 млн кв. метров жилья в малоэтажных домах, превысив показатель нацпроекта, который составлял 36 млн кв. метров. В этом секторе, к счастью, пока нет столь жесткого государственного регулирования, как в сфере строительства МКД. Ведущую роль здесь играет малый бизнес, а финансирование работ осуществляется в основном за счёт средств конечных потребителей. И самое главное – тот же самый результат в виде квадратных метров комфортного, современного жилья достигается за счёт меньших вложений капитала, меньших затрат труда, материальных и технических ресурсов.

Установка на перспективу  

Власти на данном этапе, судя по всему, решили не зацикливаться на достижении показателей по каждому году, которые содержатся в паспорте национального проекта. Больше внимания уделяется чисто тактическим управленческим установкам, а также созданию новых экономических стимулов и благоприятных условий для реализации конкретных проектов. Не случайно заместитель председателя Правительства России Марат Хуснуллин в своём видеообращении к участникам конференции оперировал неким итоговым показателем в 1 млрд кв. м жилья по итогам предстоящих десяти лет, добавив, что достижение этой цели будет означать, что в 2030 году каждый 5-ый кв. м жилья в России будет новым. 

Министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин рассказал о подходе ведомства к развитию сферы жилищного строительства, который связан с «агрессивным развитием инфраструктуры» и комплексным развитием территорий, обратив особое внимание на успешный опыт реализации в регионах 2020 году федеральной программы «Стимул». Она предусматривает создание дополнительных возможностей для реализации проектов жилищного строительства частными компаниями путём возведения объектов инфраструктуры за счет бюджетных средств. Также он представил 5 новых стратегических инициатив, которые разрабатываются в рамках политики «агрессивного развития инфраструктуры» – это сбалансированное пространственное развитие, новые жилищные возможности, экология как основа для жизни, инфраструктурный прорыв и новый ритм строительства.

В настоящее время Минстрой России готовит нормативные документы, которые будут «поддерживать» реализацию положений Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий».

Нацеленность государства на конечный результат и стремление к более или менее осмысленному обновлению территорий на принципах комплексного развития как-то не очень хорошо сочетается с пробуксовкой законопроекта «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации». Казалось бы, заложенная в нём идея повышения статуса главных архитекторов городов и территорий именно сейчас могла бы оказать властям на всех уровнях полезную поддержку в их начинаниях. Не случайно законопроект был поддержан Общественным советом Минстроя. Однако в дальнейшем его по каким-то причинам «затормозили» в аппарате Правительства. Эту тему экспромтом о результаты кулуарной беседы с президентом Национального объединения изыскателей и проектировщиков (НОПРИЗ) Михаилом Посохиным поднял в своём выступлении Сергей Степашин. За его подписью соответствующее обращение в адрес председателя Правительства России Михаила Мишустина в ближайшее время будет подготовлено.

Многоквартирные дома и малоэтажка - в поисках утраченной гармонии

Следует признать, что на протяжении всего совещания очень сильно чувствовалось отсутствие на государственном уровне четкого видения механизмов дальнейшего развития жилищного строительства в регионах. Особенно в части соотношения между секторами ИЖС и МКД. 

На самом деле, тема малоэтажного строительства на совещании всё-таки прозвучала.  Об успехах ИЖС говорили в своих выступлениях и министр строительства Ирек Файзуллин, и председатель Общественного совета Сергей Степашин. Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков отметил, что доля ИЖС в масштабах всей страны уже сегодня составляет около 50%, и этот показатель постоянно растёт. Есть позитивные практики, и их надо тиражировать, в том числе вводя механизм ипотечного финансирования ИЖС для граждан, которые строят жилье хозяйственным способом, когда заказчиком строительства выступает сам будущий собственник. Весьма символичным было участие в мероприятии президента Торгово-промышленной палаты РФ Сергея Катырина. Именно на площадке ТПП предложения о повышении роли ИЖС в Стратегии-2030 звучали ещё 3 года назад.  И всё же настоящего «хозяина» (или «хозяйки») у этой темы на совещании не было. И это создавало определенную неловкость. Хотя именно так, наверное, и бывает, когда решение принято, но подписи с печатями не поставлены.

Как живут застройщики в регионах?

Из выступлений топ-менеджеров компаний-застройщиков следует несколько выводов.  Во-первых, столичные девелоперы («ИНТЕКО», ПИК) по-прежнему проявляют интерес к реализации проектов в регионах. Более того, у нас появились крупные региональные застройщики, способные выходить на федеральный уровень (ГК «Стрижи» из Новосибирска, компания «ЮгСтройИмпериал» из Краснодара).  При этом, однако, складывается впечатление, что в регионах они хотели бы реализовывать такие же крупные и высокодоходные проекты, как в Москве, и работать по тем же правилам, которые сложились за последние десятилетия в столице. Местное законодательство, по их мнению, тоже хорошо было бы разрабатывать централизованно, потому что кадров для этого в регионах якобы нет. При этом сами региональные девелоперские компании продвигают дорогие многоэтажные проекты с архитектурой, которая в Москве была актуальна чуть ли не в конце 90-х, и при этом еще удивляются, почему люди из аварийных домов не в восторге от их проектов комплексного развития.

В ходе совещания девелоперы сообщили министру об огромном количестве проблем, которые тормозят реализацию их планов в регионах. Местные власти вводят избыточные административные барьеры, у них нет запаса свободных земельных участков для застройки, они затягивают изменение статуса охранных территорий вокруг неработающих промышленных предприятий, создавая проблемы для их полноценного редевелопмента, во многих регионах чиновники скрывают истинное количество аварийного жилья и тем самым тормозят развитие жилищного строительства. Один из участников пожаловался, как трудно получить разрешение на строительство в непосредственной близости от аэропорта.

При этом никто из участников так и не задался вопросом, почему возникают такие проблемы – обычная ли это коррупция или в регионах просто нет понимания перспектив собственного развития, а крупному бизнесу просто не хватает креатива, чтобы предложить нечто соответствующее местным потребностям?

Самый большой по объёму и самый интересный по содержанию доклад представил руководитель департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. Из него следовало, что столичным-то властям как раз удалось выработать идеологию развития, которая в течение многих лет будет стабильно привлекать инвестиции в сферу жилищного строительства.  В настоящее время в городе реализуется не имеющий прецедентов в мировой практике проект реновации. На месте 22 млн кв. м жилья в пятиэтажках предполагается построить 45 млн кв. м современной жилой недвижимости.

При этом будут реализованы энергоэффективные технологии, которые позволят снизить расходы жителей на коммунальные услуги. В реконструированных кварталах появится новая качественная среда. Будет модернизирована транспортная, инженерная и социальная инфраструктура.

Всего, по словам Сергея Левкина, за десять предстоящих лет в столице предполагается ввести в эксплуатацию около 62 млн кв. м жилья. В соответствии с этим планом ежегодные объемы ввода жилья будут постепенно увеличены с 3,5 млн кв. м в год до 7 млн в 2030 году. Целевые показатели 2019 и 2020 годов город выполнил. В дальнейшем всё это будет происходить в рамках постепенного поступательного развития, никакого экспоненциального скачка не предполагается.

Регионы в поисках собственного вектора

Опыт Москвы вне всяких сомнений заслуживает внимательного анализа и осмыслениям (временами – критического). Только при этом следует понимать, что успех столичной модели градостроительного развития основан на уникальных возможностях Москвы как ведущего финансового центра нашей страны с мировыми амбициями. Копировать московский опыт, связанный с реновацией, строительством дорогих небоскрёбов и дорогим благоустройством улиц и площадей для регионов было бы слишком затратно. Поэтому каждый регион, каждый город и каждая крупная агломерация должны разрабатывать собственную модель развития. Эта модель будет исходить из тех возможностей, которые на самом деле имеются, и опираться на местные культурные традиции. Когда они взвесят имеющиеся у них ресурсы, неизбежно заработает закон Парето – надо будет расставить приоритеты и определить 20% усилий, которые обеспечат 80% результата. И тогда приоритетом №1 в области реализации национального проекта «Жильё и городская среда» станет малоэтажное жилищное строительство на принципах комплексного развития и создания современной комфортной среды для жизни.

Юрий Васильев

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.