Как развивать городские территории и не ошпариться кипятком?

На заседании члены рабочей группы, а также приглашенные эксперты обсудили законопроект, направленный на совершенствование законодательства о зонах с особыми условиями использования территорий. О том, как прошло обсуждение, Николай Алексеенко рассказал на своей странице в социальной сети.

Представляя законопроект, сопредседатель рабочей группы от органов власти, заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий отметил, что он разработан во исполнение данного по итогам расширенного заседания Госсовета от 24 сентября 2020 года поручения президента России обеспечить пересмотр количества видов ЗОУИТ, а также порядка установления или прекращения таких зон.

Как сообщил докладчик, «текущее законодательство об охранных зонах не имеет ничего общего с реальностью». «Если дословно ему следовать, то, например, в Москве придется снести и здание Росреестра, и Савеловский вокзал, и даже комплекс зданий Мэрии, так как все они попадают в зоны с особыми условиями использования территории, которые должны быть установлены в отношении других объектов», - пояснил Алексей Игоревич. Он  напомнил, что на территории Москвы существуют 2333 объекта, являющихся источником воздействия на среду обитания человека, в связи с которыми установлены санитарно-защитные зоны площадью более 30 тыс. гектар, что составляет почти 13% от территории города.

Алексей Бутовецкий подчеркнул, что установление ЗОУИТ по правилам, введенным в 2018 году, не позволяет реализовать национальные проекты и фактически блокирует градостроительную деятельность, влечет необходимость сноса большого количества объектов капитального строительства, в связи с чем Росреестру и было поручено разработать новые правила установления ЗОУИТ.

Одним из основных нововведений является сокращение количества ЗОУИТ с 28 до 17.

Законопроект предполагает полное исключение целого ряда зон, в первую очередь охранных зон объектов инженерной инфраструктуры и закрепление вместо них общей обязанности осуществлять хозяйственную деятельность без причинения вреда объектам инфраструктуры (трубопроводам, железнодорожным путям и др.). Согласно переходным положениям законопроекта правообладатели указанных объектов вправе установить для их защиты и эксплуатации публичные сервитуты.

Законопроект кардинально меняет подход к установлению ограничений в ЗОУИТ, закрепляя «принцип вредного соседства». В соответствии с ним правообладатель объекта недвижимости вправе отказаться от применения к нему ограничений, направленных на его же защиту от источника вредного воздействия. Так, например, правообладатель, согласно законопроекту, может исключить применение к нему ограничений в санитарно-защитной зоне и осуществлять использование земельного участка без учета таких ограничений, в том числе для строительства.

Отказ от применения ограничений вносится в ЕГРН и становится обязательным и для следующих собственников объекта. Законопроект также разрешает не устанавливать ЗОУИТ от объектов, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство.

Не все коллеги согласились с необходимостью принятия нового законопроекта, многие обратили внимание на необходимость его доработки. Так, Яна Емельянова, руководитель централизованной службы управления активами и страхования ПАО «Т Плюс», обратила внимание на то, что сейчас действуют нормы, принятые в 1992 году. Они в чем-то устарели, и лучше привести законодательство в соответствие с современными реалиями, а не вовсе отменять охранные зоны.

«Одним из самых распространенных нарушений, с которыми мы сталкиваемся, является размещение детских площадок в зоне прохождения теплотрасс. А законопроектом создаются условия для размещения объектов детского досуга в таких местах. Что будет, если произойдет прорыв с выбросом кипятка на детской площадке?», - спросила Яна Олеговна.

Антон Глушков, президент Национального объединения строителей, говорил о том, что нынешнее законодательство не позволяет вовлекать земельные участки в оборот, что, по его мнению, неправильно. Он привел в пример статистику по крупным мегаполисам, таким как Барнаул и Иркутск, где существующее законодательство фактически исключает из оборота весьма значительную долю городской земли. В частности, значительные по площади земли попали в границы приаэродромных территорий, что повлекло ограничение застройки.

Фактически действующее правовое регулирование позволяет правообладателю объекта, создающего ЗОУИТ, перекладывать риски и бремя ограничений на правообладателей земельных участков и других объектов недвижимости, попавших в такую ЗОУИТ. Все это говорит о необходимости кардинальной реформы законодательства о ЗОУИТ.

Антон Глушков также обратил внимание на ряд положений законопроекта, которые, по его мнению, требуют корректировки.

Так, например, законопроект не указывает прямо, от ограничений в каких зонах можно отказаться, не приводит названия конкретных видов зон, что может создать правовую неопределенность. Важным является то, что законопроект не меняет правила проведения экспертизы проектной документации, необходимых для применения принципа «вредного соседства». Так, сейчас эксперт, установив, что земельный участок попадает в санитарно-защитную зону, не выдаст положительное заключение, без которого нельзя получить разрешение на строительство.

Примечательно и то, что законопроект фактически разрешает отказаться от применения ограничений, например в санитарных зонах, и осуществлять строительство в таких зонах жилья, но при этом блокирует возможность создания на этих участках объектов социальной инфраструктуры, необходимой для обслуживания жилой застройки.

Елена Довлатова, исполнительный директор Российской ассоциации водоснабжения и водоотведения (РАВВ), отвечающей за водоканалы, безопасность и санитарно-эпидемиологическую безопасность, напомнила о трагедии в Брянске, когда произошел провал грунта из-за того, что сверху канализационного коллектора располагалась площадка для массовых гуляний. По словам коллеги, идея оформления публичных сервитутов на особые зоны вызывает у нее возмущение. По мнению Елены Владимировны, в настоящий момент есть масса избыточных требований, которые нужно пересматривать, но зоны санитарной охраны, которые рассчитывались целыми институтами, не следует убирать. Она отметила, что по факту сейчас довольно много зданий и сооружений построено в зонах санитарной охраны, и, вероятно, эти зоны следует пересматривать в сторону сокращения в связи с тем, что многие из них рассчитывались еще в советское время, когда была другая плотность застройки; но пренебрегать этими нормами нельзя.

Прозвучало и мнение о том, что у нас в городах и так слишком плотная застройка, поэтому снимать ограничения, что предусмотрено законопроектом, излишне.

По итогам заседания коллеги проголосовали за то, чтобы направить законопроект в соответствующую экспертную подгруппу для его дальнейшей проработки.

По материалам НОСТРОЙ