Возможно ли бесконфликтное строительство на территории вечного конфликта?

Не проходит и недели, чтобы в СМИ не было сообщения об очередном аресте застройщика или очередном банкротстве строительной компании. И если обвинение в мошенничестве по ст. 159 ч. 4 до сих пор практикуется для сведения счетов хозяйствующих субъектов, то для банкротства компании иногда достаточно, чтобы один чиновник не ответил вовремя другому чиновнику…

На самом деле, для того, чтобы стройка остановилась, и многомиллиардный проект с десятками мелких и крупных инвесторов в одночасье превратился в убыточный, порой хватает одной жалобы какого-нибудь недовольного  гражданина в органы прокуратуры. И прокуроры, начиная разбирательство по этой жалобе, довольно часто выдают предписание остановить строительство  - на неопределенные сроки. Причем обидевшийся на что-то бдительный гражданин никакой ответственности за свои действия и ущерб застройщика не несет.

Но есть еще один, более гибельный вариант: это когда на запрос прокуратуры или органов следствия муниципальным чиновникам предоставить разрешительные документы по строительству объекта, нерадивые муниципалы в срок не успевают отправить бумажки – и ни о чем не подозревающий застройщик получает предписание стройку остановить! То есть добросовестный застройщик, который привлек огромные инвестиции, строит быстро и без нарушений, может в любой момент стать заложником лени чиновников, которые, кстати, никакой ответственности за свою скверную работу также не несут.

Именно такой случай стал поводом для круглого стола «Бесконфликтное строительство: безопасность инвестиционного климата» в РБК, на который собрались представители бизнеса, правозащитники, пострадавший застройщик, адвокаты и юристы. Представляется, что этот случай в России далеко не единственный, и на этом фоне очень трудно поверить в то, что инвестициям в нашей стране ничего не угрожает.

«Дело» представила известный адвокат Юлия Вербицкая. По ее словам, компания-застройщик арендовала участок земли в г. Сочи для строительства девяти корпусов гостиничного комплекса. Все документы, включая договор аренды, кучу допсоглашений и разрешение на строительство от городских властей, имеются в наличии. До последнего времени на объекте шло активное строительство, привлекались частные инвестиции, сам проект обещал стать одним из красивейших в Сочи – с набережной, парком и современными корпусами. Но тут в дело вмешалась чиновничья безалаберность: администрация города вовремя не ответила на запрос прокуратуры, а прокуратура обратилась в суд и попросила признать недействительным разрешение на строительство. Мотивировка – отсутствие в прокуратуре необходимых документов. Пока суд да дело, был наложен арест на строительные процедуры, объект законсервирован, и застройщик несет ежемесячные значительные издержки, включая выплаты за аренду земли. Прокуратура отвечает, что все сделала по закону, администрация Сочи ни за что не отвечает вообще, а инвестор и застройщик страдает из-за административных проволочек, на которые не может повлиять, как не может повлиять и на суды. И все это под мантры со стороны государства о том, что «все интересы застройщика и инвестора защищены, и государство делает все для повышения инвестиционной привлекательности России».

Почему застройщик должен нести финансовую ответственность, если один орган власти не предоставил другому органу власти правильно оформленные легальные документы на объект? К кому застройщик будет обращать свои требования о компенсации убытков? Сейчас на эти вопросы ответа нет, хотя случай в Сочи – далеко не единичный, обращений от предпринимателей с жалобами на недобросовестность чиновников очень много. Поэтому требуется внесение изменений в законодательство, поскольку добросовестные участники рынка при разборках между чиновниками являются пострадавшей стороной, и защиты у них нет. Может быть, если администрация города будет знать, что придется отвечать за свои действия или бездействие, начнет, наконец, пошевеливаться?

Почти за каждой вставшей стройкой – чьи-то интересы

Разговор от конкретных бед конкретного застройщика в итоге перешел на общеполитические и общеэкономические проблемы. Тем более что, с точки зрения экономики и пространственного развития страны, дела обстоят совсем неважно. По словам общественного представителя Уполномоченного при Президенте РФ по защите прав предпринимателей по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елены Киселевой, застройщиков становится все меньше, отрасль показывает отрицательную динамику  – это очень тревожно. Все остальные отрасли, зависящие от стройки, тоже страдают, потому что строительный рынок, вместо того, чтобы расти, стремительно сжимается вокруг крупных городов. А в 24 регионах России, в 908 городах, в 2020 году строительство вообще остановилось, 23 миллиона человек не имеют возможности улучшить свои жилищные условия, воспользоваться льготной ипотекой. О каком пространственном развитии, инфраструктуре и нацпроектах здесь можно говорить?

И на этом фоне письма от застройщиков в аппарат представителя по защите бизнеса идут широким потоком и, что называется, «под копирку». По сути, вся стройка – это один большой конфликт между бизнесом, властью и правоохранительными органами. К сожалению, застройщики обращаются в институт защиты бизнеса, когда все их действия зашли в тупик и уже возбуждено уголовное дело. Причем, как показывает опыт, каждое дело, которое сначала начинается в арбитражном суде, в итоге перерастает в уголовное по ст. 159, ч. 4 «Мошенничество». В итоге застройщик в тюрьме, компания разорена, стройка стоит, инвесторы теряют деньги. И никто из чиновников, по чьей вине начался конфликт, за это никогда не отвечает.

Застройщики сегодня очень уязвимы и зависимы от участка земли, они не могут легко перенести свой бизнес на другую площадку. При этом уже прошедшие торги могут быть признаны недействительными – и это в то время, когда строительство объекта вовсю идет, и в него вложены деньги инвесторов. Правила игры и нормативная база муниципалитета могут меняться произвольно, а построенные по закону жилые дома через два года могут быть признаны самостроем и подлежать сносу – это еще одна колоссальная проблема, особенно курортных городов. В том же Сочи – одном из самых коррумпированных городов России застройщику нужно знать не только местные законы и строительные нормы, но и политическую обстановку, а также просчитывать пути отхода – новый мэр с новой командой могут запросто пересмотреть все ранее подписанные договоры и установить свои правила ведения бизнеса, ничего общего с законом не имеющие.

И еще один момент: руководитель Федерального проекта по безопасности и борьбе с коррупцией РФ Виталий Бородин уверен, что за внезапной приостановкой строительства всегда стоят коррупционные интересы третьего лица - какого-то конкурента или обиженного чиновника. Многочисленные заказные дела против предпринимателей, в том числе застройщиков, - тому подтверждение. Такие действия чиновников или недобросовестных конкурентов нужно рассматривать как открытое выступление против государственной инвестиционной политики, покушение на российского добросовестного инвестора, которого нужно всеми силами защищать. Предприниматели должны работать, а не бороться с постоянными «письмами счастья» от чиновников, тем более что за этими письмами обязательно кто-то стоит. А чиновников давно пора привлекать за их действия к реальной ответственности по всей строгости закона.

Где искать «эликсир бессмертия»?

Итак, можно задать вечный российский вопрос: «Что делать»? Ответов тут несколько – от законодательно прописанной ответственности чиновников всех ведомств, включая силовые, за необоснованные действия или бездействие в отношении бизнеса до развития цифровых сервисов. Причем ответственность должна быть не только административная или уголовная, но и материальная – деньги наши функционеры считать умеют лучше всего.

Можно также постараться интегрировать Соглашение о защите и попечительстве капиталовложений, которое действует в других отраслях российской экономики, в градостроительные нормы. Сейчас оно на стройку не распространяется, а может стать очень неплохим инструментом профилактики случаев, подобных сочинскому.

И, конечно, есть путь, по которому предложил идти президент Национального объединения организаций в области технологий информационного моделирования (НОТИМ) Михаил Викторов – развивать не на бумаге, а на деле цифровые сервисы в регионах. Именно для этого Правительство поручило создать в каждом регионе государственную информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД). В ней, по идее, должна накапливаться и храниться вся информация по застройщикам, их документам, выполнению ими обязательств и так далее. Тогда любой прокурор, вместо того, чтобы слать запросы в администрацию и не получать вовремя ответа, в один «клик» может добыть всю необходимую ему информацию.

Сейчас формально ГИСОГД созданы в 2/3 российских регионов, однако по факту эффективно работают не более двух десятков. И если в Москве эта система отлажена и заполнена огромным количеством информации, то в том же Краснодарском крае она абсолютно пуста, как и в самом городе Сочи – Михаил Викторов продемонстрировал эти страницы прямо в ходе заседания. Отсюда – абсолютная непрозрачность работы чиновников, ненужные, избыточные запросы, предписания ни в чем не повинным застройщикам и как итог – остановка стройки и разорение инвестора. А зачастую – переход выгодного проекта в другие руки. Может быть, потому и не торопятся чиновники наполнять ГИСОГД, что эта прозрачность им – как нож к горлу.

Поэтому на правительственном уровне, вместе  - или вместо -с произнесением заклинаний о защите инвестора и борьбе с коррупцией, стоит подумать о том, как заставить регионы наполнить свои системы информацией, тем более что на их основе будет формироваться цифровой двойник региона. А все «фортели» чиновников станут видны как на ладони.

Ну, а в целом нужен нормальный диалог бизнеса и власти, и не с позиции силы последней, а на равных, чтобы все конфликты можно было снимать на самой первой стадии, встречаться, разговаривать, задавать необходимые вопросы. Инвестиционный климат будет хорош только тогда, когда все участники процесса договорятся на берегу и будут плодотворно взаимодействовать. Хуже нет, если нарушения прекратятся  исключительно в связи с массовой остановкой строительства. Можно все так зарегулировать, что и строить будет некому.

Лариса Поршнева

Этот материал опубликован в октябрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.