Увеличение цены договора на капремонт – процедура сложная и небезопасная

Отметим, что под данное постановление попадает большое количество договоров на капремонт многоквартирных домов, которые исполняют тысячи небольших строительных компаний. Таким образом, они могут рассчитывать на компенсацию удорожания строительных материалов, которые им пришлось закупать в 2020-2021 годах. При этом стоит помнить, что за договорами на капительный ремонт очень пристально следит прокуратура, а заказчики, как правило, - муниципальные органы, у которых в бюджетах на этот год лишние суммы на капремонт явно не заложены. А любой перерасход бюджетных средств грозит уже заказчикам уголовным преследованием.

Исходя из всех этих тонкостей текущего момента, Союз инженеров-сметчиков подготовил ключевые разъяснения по применению данного документа и предоставил их в распоряжение Агентства новостей «Строительный бизнес».

14 октября 2021 вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 30.09.2021 № 1667 «Об особенностях применения Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме» (для справки Положение утверждено постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (ред. от 29.09.2021)

Пунктом 2 данного Постановления установлено, что со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2022 г. в договор об оказании услуг и (или) выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, заключенный в соответствии с Положением, в том числе до дня вступления в силу настоящего постановления, в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования по соглашению сторон в ходе его исполнения может быть внесено изменение в части увеличения цены договора не более чем на 25%  при условии непревышения стоимостью услуг и (или) работ по договору после указанного увеличения его цены предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации, и непревышения в результате указанного увеличения цены договора объема средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяемого нормативным правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 185 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Соглашение об увеличении цены договора заключается после представления подрядной организацией заключения о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта объектов капитального строительства, подтверждающего обоснованность увеличения цены договора.

При этом в случае изменения договора в соответствии с настоящим пунктом информация об изменении договора, предусмотренная подпунктом "з" пункта 237 Положения, направляется заказчиком в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий правоприменительные функции по кассовому обслуживанию исполнения бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, в сроки, установленные пунктом 238 Положения.

***

Следует отметить, что постановление Правительства РФ от 9 августа 2021 года № 1315 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» и приказ Минстроя России от 21 июля 2021 г. № 500/пр О внесении изменений в Методику составления сметы контракта и новый пункт 45(14) Положения об организации и проведения государственной экспертизы № 145 НЕ ИМЕЮТ ОТНОШЕНИЯ И НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ к данному Постановлению, так как регулируют реализацию возможности изменения (увеличения) существенных условий контракта в соответствии с положениями  пункта 8 части 1 статьи 95 Федерального закона о контрактной системе № 44-ФЗ.

Кроме того, Методика составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (Приложение № 2 к приказу Минстроя России от 23 декабря 2019 г. № 841/пр в редакции приказа Минстроя от 21 июля 2021 г. № 500/пр) не относится напрямую к Договорам о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД.

Пояснение: Смета контракта на выполнение подрядных работ по капитальному ремонту по соглашению сторон контракта может быть составлена в соответствии с Методикой составления сметы контракта (Приложение № 2 к приказу 841/пр), только если в составе документации о закупке размещен проект сметы контракта, составленный в соответствии с Разделом VI. «Составление проекта сметы контракта» (Приложение № 1 к приказу 841/пр).

Сами Региональные операторы не являются заказчиками в понимании Закона о контрактной системе, за исключением положений части 5 статьи 15 Закона о контрактной системе, а проведение торгов в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, само по себе не образует отношений, урегулированных частью 1 статьи 1 Закона о контрактной системе.

Согласно действующему пункту 222. Положения № 615 цена договора о проведении капитального ремонта может быть увеличена по соглашению сторон в ходе его исполнения, но не более чем на 15% в связи с пропорциональным увеличением объема оказания услуг и (или) выполнения работ. Изменение стоимости и объемов услуг и (или) работ производится при соблюдении заказчиком положений, установленных частью 5 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации. Иные положения договора о проведении капитального ремонта изменению не подлежат (в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1092)

СЛЕДУЕТ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ:

При увеличении по соглашению сторон цены Договора о капитальном ремонте общего имущества в МКД на величину не более чем 25 процентов в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования согласно пункта 2 постановления Правительства РФ от 30.09.2021 № 1667:

- не только общая цена такого договора, но и стоимость каждого из видов услуг и (или) работ по договору, видов работ, определенных по разным (нескольким) позициям сметы, не может быть увеличена на величину более чем 25 процентов и не может превышать размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, который определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с положениями части 4 статьи 190 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Перераспределение стоимости видов работ и услуг внутри цены Договора (сметы) за счет уменьшения стоимости одних видов работ или услуг и соответствующего увеличения стоимости других видов работ и услуг на величину свыше 25 процентов НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ даже если общее увеличение цены по договору не превысит предельный размер увеличения в 25 процентов,  поскольку в таком случае изменяется пропорция объема работ в общей цене договора, то есть нарушается принцип пропорциональности изменения цены договора.

Увеличение цены договора обязательно закрепляется Дополнительным соглашением и вносится в Реестр договоров.

Также согласно части 4 статьи 190 ЖК РФ размер предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которая может оплачиваться региональным оператором за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Превышение этой предельной стоимости, а также оплата услуг и (или) работ, не указанных в части 1 статьи 166 Кодекса и нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, принятом в соответствии с частью 2 статьи 166 Кодекса, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.

Рано иди поздно регионы будут вынуждены вносить изменения в свои нормативные акты о размерах предельной стоимости работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на соответствующей территории, которые могут оплачиваться Фондом капитального ремонта многоквартирных домов, а также внести изменения в Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и Краткосрочные планы реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на соответствующей территории в части размеров стоимости работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, в отношении которых запланированы работы.

Следует учесть, что объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде.

В ЧАСТИ НЕОБХОДИМОСТИ ПРОВЕРКИ ДОСТОВЕРНОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА:

Частью 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что при проведении капитального ремонта объекта капитального строительства в случаях, предусмотренных частью 12.2 данной статьи, осуществляется подготовка раздела проектной документации «Смета на капитальный ремонт объекта капитального строительства».

В соответствии с частью 12.2 статьи 48 Кодекса в случае проведения капитального ремонта объектов капитального строительства, финансируемого с привлечением средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, средств лиц, указанных в части 1 статьи 8.3 Кодекса, осуществляется подготовка сметы на капитальный ремонт объектов капитального строительства на основании акта, утвержденного застройщиком или техническим заказчиком и содержащего перечень дефектов оснований, строительных конструкций, систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения с указанием качественных и количественных характеристик таких дефектов.

Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку иных разделов проектной документации, а также подготовку проектной документации при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства в иных случаях, не указанных в настоящей части.

Согласно части 2 статьи 8.3 ГрК РФ при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, сметная стоимость которого превышает 10 млн. рублей, она  подлежит проверке в случаях, установленных Правительством Российской Федерации. В случае, если указанная сметная стоимость строительства не превышает десять миллионов рублей, указанная сметная стоимость строительства подлежит такой проверке, если это предусмотрено договором.

При этом проверка достоверности определения сметной стоимости в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 ГрК РФ, может осуществляться отдельно от оценки соответствия проектной документации.

Так, согласно пунктам 27(4)  и 27(5) Положения об  организации  и  проведении  государственной  экспертизы  проектной документации  и  результатов  инженерных  изысканий,  утвержденного  постановлением Правительства  Российской  Федерации  от  5 марта 2007 г.  № 145 проверке сметной стоимости (проверке достоверности определения сметной стоимости) подлежит сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства в случае, если такая сметная стоимость превышает 10 млн. рублей и если ОДНОВРЕМЕННО такой капитальный ремонт включает:

а) замену и (или) восстановление всех видов строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) или замену и (или) восстановление всех строительных конструкций (за исключением несущих строительных конструкций) в совокупности с заменой отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов;

б) замену и (или) восстановление всех видов систем инженерно-технического обеспечения или всех видов сетей инженерно-технического обеспечения;

в) изменение всех параметров линейного объекта, которое не влечет за собой изменение класса, категории и (или) первоначально установленных показателей функционирования такого объекта и при котором не требуется изменение границ полосы отвода и (или) охранной зоны такого объекта.

(п. 27(4) введен Постановлением Правительства РФ от 31.12.2019 № 1948)

К примеру: Согласно аукционной документации заказчику требуется замена только одного вида инженерных сетей - пожарной сигнализации, замена других инженерных сетей заказчиком не проводится. Следовательно, экспертиза достоверности сметной стоимости в данном случае не требуется.

Между тем, Положением №145 не предусмотрены основания для отказа в приеме документов в случае, если по капитальному ремонту предусмотрены не все виды работ.

В случае если сметная стоимость капитального ремонта объектов капитального строительства не превышает 10 млн. рублей, такая сметная стоимость подлежит проверке достоверности ее определения, если это предусмотрено договором.

(п. 27(5) введен Постановлением Правительства РФ от 09.04.2021 № 567)

В данном случае проведение экспертизы является инициативой застройщика (технического заказчика). Таким образом, застройщик или технический заказчик независимо от объема и вида работ, предусмотренных проектной документацией по капитальному ремонту, по собственной инициативе вправе направить документы для проведения государственной экспертизы предметом которой может являться проверка достоверности определения сметной стоимости. В этом случае может быть проведена как государственная, так и негосударственная экспертиза.

Между тем, согласно абзаца второго пункта 2 постановления Правительства РФ от 30.09.2021 № 1667 «Об особенностях применения Положения о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме»

- в случае увеличения цены договора о проведении капитального ремонта общего имущества МКД на величину не более 25 процентов по соглашению сторон в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования, подрядная организация обязана до заключения дополнительного соглашения об увеличении цены договора, получить положительное заключение в организациях экспертизы  о достоверности определения сметной стоимости капитального ремонта, подтверждающего обоснованность увеличения цены договора.

В данном случае проверка достоверности сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (общего имущества в многоквартирных домах) осуществляется также и в отношении капитального ремонта, сметная стоимость которого не превышает 10 млн. рублей.

При этом изменение объемов и (или) видов работ, а также включение дополнительных видов работ по договору НЕ ПРОИЗВОДИТСЯ. Увеличение цены договора о проведении капитального ремонта общего имущества МКД возможно только в отношении указанных в Постановлении № 1667 строительных ресурсов - МАТЕРИАЛОВ И ОБОРУДОВАНИЯ.

За проведение проверки сметной стоимости капитального ремонта многоквартирных домов (общего имущества в многоквартирных домах), осуществляемой без проведения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и оценки соответствия проектной документации, в соответствии с пунктами 57 и 57(3) Положения об организации и проведения экспертизы № 145 взимается плата в размере 24 тыс. рублей, в т.ч. НДС.

КАК ВЫПОЛНИТЬ РАСЧЕТ УВЕЛИЧЕНИЯ ЦЕНЫ ДОГОВОРА:

Учитывая, что п. 2 Постановления № 1667 предусматривает возможность увеличения цены Договора в связи с увеличением стоимости материалов и оборудования:

Рекомендуем делать расчет по компенсационной форме по результатам конъюнктурного анализа в разрезе строительных материалов и оборудования (как приобретенных, так и тех, закупка которых еще не была осуществлена подрядчиком), приемка и оплата которых (с учетом объемов) еще не была произведена в составе выполненных работ (в том числе их отдельных этапов) в соответствии с условиями Договора и ценовые показатели которых по данным подрядчика претерпели значительное изменение.

При этом может использоваться порядок расчета, установленный пунктом 14.1 Методики составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства, утвержденной приказом Минстроя России от 23 декабря 2019 г. № 841/пр для контрактов, цена которых не превышает 30 млн. руб.

Для подтверждения ценовых показателей таких строительных материалов и (или) оборудования по ценам поставщиков представляются обосновывающие документы, содержащие информацию о цене таких строительных материалов и (или) оборудования, действующей на дату проведения Расчета. В качестве обосновывающих документов представляются:

По уже приобретенным подрядчиком материалам и оборудованию – данные бухгалтерского учета и исполненные договоры поставки;

По материалам и оборудованию, закупка которых еще не осуществлена подрядчиком -  договоры поставки таких строительных материалов и (или) оборудования, необходимых для выполнения работ в рамках заключенного Договора, действующие на дату поставки (предполагаемой поставки) строительных материалов и (или) оборудования или (при отсутствии договоров поставки) данные торговых площадок, действующие коммерческие предложения, прайс-листы.

Для подтверждения ценовых показателей позиций перечня строительных материалов и (или) оборудования, определенных для проведения конъюнктурного анализа в рамках Расчета, представляется не менее 3 (трех) обосновывающих документов, за исключением случаев, когда материал и (или) оборудование поставляется единственным поставщиком. Ценовые показатели строительных материалов и (или) оборудования определяются по наиболее экономичному варианту. При этом под наиболее экономичным вариантом понимается минимальное значение стоимости строительных материалов и (или) оборудования в представленных обосновывающих документах.

По результатам Расчета определяется разница между стоимостью таких строительных материалов и (или) оборудования, ценовые показатели которых по данным подрядчика претерпели изменение, и их стоимостью по смете (в ценах исполнения Договора).

Новая цена Договора определяется как сумма цены работ по действующей смете и величины компенсации стоимости строительных материалов и оборудования, принятых в расчете.

Размер компенсации (увеличения цены Договора) может быть пропорционально распределен на остаток выполняемых работ по каждому виду работ.