Верховный Суд решил: сначала разрешение – потом стройка, а не наоборот.

Довольно часто застройщик начинает строительство здания, имея на руках только пакет документов без соответствующего разрешения органа власти. До последнего времени получение разрешения и строительство объекта могли идти параллельно и завершиться одновременно. Теперь Верховный Суд признал такую «параллельность» незаконной.

Отправной точкой послужило решение ООО «Завод Промсталь» в Башкирии построить жилой дом. При этом "Завод Промсталь" начал строить жилой дом и только после этого обратился за разрешением на строительство. О дальнейшем развитии событий – в статье Алины Михалевой, портал «ПРАВО.РУ»:

В марте 2014 года ООО "Завод Промсталь" (Завод) обратилось в администрацию городского округа Уфы Республики Башкортостан о выдаче разрешения на строительство жилого дома на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке в Уфе. При этом к этому моменту Завод уже начал строительство объекта. И в результате 14 марта 2013 года администрация заводу отказала, указав на то, что выдача разрешения обязательно должна предшествовать началу строительства, а не наоборот.

Тогда, в апреле 2014 года, Завод пошел добиваться своего в Арбитражный суд Республики Башкортостан (№ А07-7616/2014). Там он просил признать незаконным отказ администрации и обязать последнюю все-таки выдать ему разрешение. По мнению истца, никаких оснований для отказа у администрации вообще не было. Их исчерпывающий перечень, указывал он, содержится в ст. 51 Градостроительного кодекса, и такого основания, как "фактическое осуществление обществом строительства объекта без разрешения", там нет.

В свою очередь администрация настаивала в суде на том, что Завод строил объект еще до получения разрешения, а выдача разрешения на строительство самовольных построек действующим законодательством не предусмотрена. Обращал внимание госорган и на то, что уже обратился в суд с иском о сносе строящегося дома как самовольной постройки (№ А07-7616/2014). Решение по этому делу еще не вынесено.

В итоге 23 июля 2014 года судья Светлана Чернышова в требованиях Заводу полностью отказала. Она пришла к выводу, что в силу положений ст. 49 и 51 Градостроительного кодекса выдача разрешения должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости. Сослалась также судья на постановление Президиума Высшего арбитражного суда от 25 сентября 2012 года № 5698/12, согласно которому по создаваемым объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и на строительство, и последнее при этом подлежит выдаче до начала строительства. Поскольку на момент обращения с заявлением о выдаче разрешения объект уже был частично возведен, то администрация не имела правовых оснований для выдачи обществу разрешения на строительство, резюмировала судья. "Рассматриваемый факт обращения в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство фактически уже построенного объекта в данном конкретном случае следует расценивать как направленные на обход требований градостроительного законодательства и узаконивание самовольной постройки в административном порядке, – говорится в решении, – То есть действия не отвечающие положениям ст. 222 Гражданского кодекса и запрещенные п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса как злоупотребление правом в иных формах".

7 октября 2014 года апелляционная коллегия 18-го ААС (Владислав Баканов, Михаиел Малышев и Владимир Толкунов) все доводы Чернышевой поддержала, оставив ее решение в силе.

А вот кассационная коллегия АС Уральского округа (Нерида Суханова, Сергей Василенко и Елена Поротникова) рассудила иначе. Судьи пришли к выводу, что приведенное администрацией основание для отказа в выдаче разрешения при наличии полного пакета документов не может быть расценено как законное. При этом они сослались на ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса, в которых содержится исчерпывающий перечень оснований для отказа. Доводы же администрации о том, что строительство объекта осуществляется Заводом самовольно, а его действия направлены на узаконивание самовольной постройки, коллегия не признала. "Поскольку для рассматриваемого спора правового значения [они] не имеют", – поясняется в постановлении. В результате 29 декабря 2014 года кассация округа акты нижестоящих инстанций отменила, а требования Завода полностью удовлетворила.

Тогда администрация обратилась с жалобой в Верховный суд. Там она указывала, что разрешение на строительство является не только документом, дающим право осуществлять строительство, но и документом, подтверждающим соответствие проектной документации установленным требованиям, а также правомерность действий по возведению объекта. Следовательно, по мнению Завода, разрешение по сути является основанием для начала строительства, а значит, его выдача должна предшествовать и началу строительных работ. Судье Елене Борисовой эти доводы показались заслуживающими внимания, и она передала дело на рассмотрение экономической коллегии.

И в итоге 9 июня "тройка" (Борисова, Ирина Грачева и Владимир Попов) жалобу администрации удовлетворила, отменив постановление кассации округа, а акты первой и апелляционной инстанции оставив в силе. Свои мотивы судьи пояснили в опубликованном определении.

"Системное толкование положений Градостроительного кодекса дает основание полагать, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства", – рассудили судьи ВС. По их мнению, предоставление застройщиком полного пакета документов, конечно, является обязательным, но "их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство". "Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства", – подытожила экономколлегия.