Провал на рынке жилья: проектные кредиты превысили средства на эскроу-счетах!

О проблемах рынка первичного жилья и о необходимости продления программ льготной ипотеки в полном объеме говорили участники совместного заседания Секций «Долевое строительство» и «Малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство» Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства  при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, которое состоялось 7 декабря.

Говоря о текущем состоянии рынка и необходимых мерах поддержки жилищного строительства, было отмечено, что спрос на первичном рынке падает. По данным, собранным Клубом инвесторов Москвы и корпорацией «ДОМ.РФ», которые представил на заседании секции председатель Клуба Инвесторов Москвы Владислав Преображенский, на конец 2022 года впервые за всю историю объем выдаваемых кредитных средств по проектному финансированию застройщиков превысил объем накапливаемых средств на счетах эскроу: в июле объем средств на счетах эскроу составил почти 4 трлн рублей при 3,8 трлн рублей проектного финансирования, но уже в августе эти показатели практически сравнялись на уровне 4,02 трлн рублей, а в сентябре банковские кредиты застройщиков на 200 млрд рублей были больше, чем средства на счетах эскроу, и этот показатель продолжает расти. При этом зафиксировано стабильное – с мая 2022 года -  снижение доли квартир, продаваемых на стадии строительства, и эта тенденция также нарастает.

Это плохая динамика, которая означает, что идет торможение продаж жилья и банки зафиксировали снижение поступления средств дольщиков. Эскроу-счета – это совершенно объективная реальная статистика, она заставляет насторожиться и настаивать на продлении всех форм льготной ипотеки первичного жилья.

Сопредседатель комитета по строительству «Деловой России» Михаил Викторов в качестве аргумента для продления льготных ипотечных программ представил статистику Группы «Эталон» и компании «ЮИТ» по оформлению договоров долевого участия на основе льготной ипотеки за август-октябрь текущего года. Если в Москве количество ДДУ с льготной ипотекой поднялось с 47% до 50%, то в Омске доля льготной ипотеки увеличилась с 83% до 95%, в Екатеринбурге – от 70 до 95% на разных объектах, в  Тюмени – до 93%, в Казани – до 69%, в Санкт-Петербурге – до 82%.

В среднем получается, что от 70%до 85% всего жилья строится с использованием программ льготной ипотеки. «Если с января 2023 года льготная ипотека в нынешнем объеме будет отменена, как будет строиться жилье в том же Омске или Тюмени? - задает вопрос Михаил Викторов. - И насколько увеличится разрыв между выдаваемыми и накапливаемыми средствами в рамках проектного финансирования?».

«Мы всегда говорили, что банки жируют – так это и было до последнего времени, когда объем средств на фактически бесплатных эскроу-счетах был очень большим и опережал количество выданных застройщикам кредитов. Теперь же с середины 2022 года объем средств на счетах эскроу падает. Поэтому продлевать льготную ипотеку надо, несмотря на все аргументы Банка России, что застройщики зависли на игле льготной ипотеки. Это так, но что в этом плохого, если на этом финансовом потоке застройщики работают и строят жилье, а ничего другого на рынке нет?», - подвел итог дискуссии Михаил Викторов.

Отметим, что на волне роста жилищного рынка вице-премьер Марат Хуснуллин уже доложил Владимиру Путину, что в 2022 году будет взят рекорд по строительству жилья, однако на фоне наметившихся тенденций по сокращению средств граждан 2023 и 2024 год могут стать провальными.

Отметим также, что министр финансов Антон Силуанов заверил участников рынка, что полного сокращения льготной ипотеки не будет, будет ее «модификация»: «Мы говорим не о сворачивании программы, а о ее модификации. Программа льготной ипотеки – одна из пяти льготных ипотек, которые сегодня существуют. Льготная ипотека принималась в момент так называемого антикризисного реагирования. Сегодня программа требует модификации, и мы рассматриваем различные сценарии по модификации этого инструмента. Сейчас в правительстве как раз разрабатываются эти предложения», - цитируют министра РИА Новости. Банк России также говорил в декабре, что не видит потребности сохранять в неизменном виде программу льготной ипотеки на новостройки, и необходимо перейти к более адресным вариантам.

Предложения, которые рассматривает правительство, по словам Силуанова, включают «стимулирование продолжения льготной ипотеки в тех регионах, где требуется государственная поддержка развития строительства». «Если вы посмотрите, в крупных городах стройка развивается и без льготных программ», – пояснил он. При этом о таком факторе стимулирования спроса на жилье как рост благосостояния граждан, чиновники не говорят.

Отметим, что общее снижение средств на счетах эскроу идет на фоне дальнейшего сокращения реальных доходов граждан, а также на волне частичной мобилизации граждан для участия в СВУ и отъезда из России более 300 тысяч квалифицированных специалистов – потенциальных ипотечных заемщиков.