На первичном рынке жилья надувается пузырь нераспроданных квартир

Площадь нераспроданных квартир в новостройках по всей России в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок), подсчитали в компании «INFOLine-Аналитика» на основе данных единой информационной системы жилищного строительства. Это максимальный показатель как минимум с января 2020 года (данные с этого периода учитываются в единой системе). При этом, как отмечает Михаил Бурмистров, гендиректор «INFOLine-Аналитики», это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.

По данным аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.

«Сегодняшняя ситуация говорит о том, что баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения», — отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ». Аналитики госкомпании поясняют, что уже несколько лет запасы непроданного жилья были на минимуме, на фоне чего цены стремительно росли, а с ростом предложения в последние несколько месяцев рост цен на новостройки замедлился. Например, в Москве, по данным агентства недвижимости «Метриум», в этом году цены на квартиры и апартаменты выросли на 7,7%, тогда как в прошлом году — на 20%.

По данным «INFOLine-Аналитики», несмотря на рост доли непроданных квартир, пока ситуация с финансированием в сегменте жилищного строительства выглядит благоприятной. Она сохранится на таком уровне по крайней мере до конца первого полугодия 2023 года, пока у застройщиков есть возможность без штрафов задерживать сроки ввода объектов, считает Бурмистров. «Далее, если не появится дополнительных драйверов, ситуация может начать ухудшаться», — говорит он.
В «Дом.РФ» связывают большой объем нераспроданного жилья с тем, что застройщики в этом году не сбавили темпы запуска новых проектов (в 2021 году они вывели на рынок 43 млн кв. м, за 11 месяцев 2022 года — 37,3 млн кв. м), но стал снижаться спрос. По данным Росреестра, в январе—сентябре 2022 года продажи в новостройках в России снизились на 15,5%, до 533,7 тыс. квартир.

В первом квартале 2022 года продажи были на 30% выше, чем в начале прошлого года, из-за всплеска в марте. Он произошел из-за того, что в конце февраля, после начала боевых действий на Украине и введения санкций в отношении России, ключевая ставка ЦБ была увеличена до рекордных 20%, а в марте покупатели заключали сделки по ипотеке с ранее одобренными условиями. После этого в апреле начался спад продаж: во втором квартале снижение составило 42% год к году, в третьем — 28%.

В случае отмены льготной ипотеки в крупных городах застройщики ждут снижения продаж. Руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников прогнозирует снижение спроса в среднем по рынку на 20% в 2023 году. При этом продажи жилья в сегменте массмаркета могут сократиться меньше — на 10–15%, говорит он.
Для покупателей отмена государственной субсидированной ипотеки приведет к резкому росту ежемесячного платежа, который напрямую зависит от ставки по кредиту, отмечает коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. При этом, по его словам, застройщики не смогут просто снизить цены (от которых также зависит размер этого платежа) из-за риска отказа в финансировании стройки банками. Таким образом, отмена льготной ипотеки приведет к падению продаж новостроек, уменьшению числа новых проектов, выводящихся на рынок, и в итоге — к новому дефициту предложения в горизонте одного-двух лет, прогнозирует он.

Ключевой фактор роста спроса на жилье — это динамика численности населения, говорит Бурмистров. «В 2023 год мы входим не только с устойчивым превышением смертности над рождаемостью, но и с масштабной волной эмиграции. И эта эмиграция негативно влияет на спрос на жилье, так как уезжают наиболее обеспеченные граждане: 50% всех долларовых миллионеров уехали из России с марта по ноябрь 2022 года», — поясняет эксперт. На снижение спроса на жилье, по его словам, продолжит влиять то, что россияне перешли в режим жесткой экономии и не готовы сейчас активно тратить даже на обустройство жилья. Глава «INFOLine-Аналитики» также напоминает, что снижается привлекательность инвестиционных квартир в России, поскольку многие инвесторы с большим интересом начинают смотреть на рынки стран ближнего (Армении, Грузии, Казахстана, Узбекистана) и дальнего зарубежья (Турции, ОАЭ).

Подробнее на РБК:
https://www.rbc.ru/business/14/12/2022/6396da1d9a79476abac8ecb5

Фото: rbgmedia