Механизм КРТ есть, но действует медленно и неохотно

1 декабря в Совете Федерации состоялся круглый стол на тему «О реализации механизма комплексного развития территорий в субъектах РФ». Провел мероприятие Председатель Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко. А участие в нем приняли сенаторы, представители исполнительных органов государственной власти субъектов, общественных организаций, научного и экспертного сообщества.

С момента принятия Федерального закона о комплексном развитии территорий (КРТ) прошло уже 2 года, и принимался он под эгидой обновления ветхой жилой застройки и обеспечения нового качества городской среды. А градостроительный потенциал территорий, на которых возможна реализация проектов комплексного развития, сегодня превышает 155 млн кв. м. Несомненно, если вовлечь в оборот такое количество земли, это значительно простимулирует социально-экономическое развитие регионов. Причем регионами уже приняты все необходимые документы для практической реализации проектов КРТ.

Как рассказал первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Александр Ломакин, на сегодняшний день в субъектах 249 проектов уже получили одобрение, заключено 154 договора КРТ и выдано 70 разрешений на строительство. А по 55 территориям разработана градостроительная документация. Общий планируемый объем ввода – 1,5 млн кв. м. Причем несколько проектов КРТ реализуется с использованием мер поддержки «инфраструктурного меню». А 16 регионов в отношении 29 территорий приняли решения по самостоятельной реализации КРТ субъектом или муниципальным образованием.

Кроме того, сейчас уже проработан вопрос о применении механизма КРТ в отношении 779 территорий общей площадью около 26 тыс. га, в результате чего планируется возведение объектов общей площадью около 150 млн кв. м, из них 115 млн кв. м – это жилье.

Как подчеркнул Александр Ломакин, на сегодняшний день КРТ – это наиболее гибкий инструмент, позволяющий одновременно добиться множества положительных эффектов. Однако он не всегда нравится бизнесу. Так, с помощью этого механизма в нескольких регионах реализуется программа расселения аварийного жилья, но фактически переселение началось всего в 6 субъектах: Мурманской и Тюменской областях, Республиках Марий Эл и Якутия, Ставропольском крае и ЯНАО.

В целом же в рамках расселения аварийного и непригодного для проживания жилищного фонда с учетом применения механизма КРТ в субъектах рассматриваются около 300 территорий жилой застройки, в границах которых расположено более 7 тыс. жилых домов, в том числе более 1,7 тыс. жилых домов, признанных аварийными, площадью около 1 млн кв. м. В 32 регионах уже приняты решения о расселении аварийного жилья с помощью механизма КРТ по 94 территориям, по 37 из них заключены договоры.

Не без проблем

Вместе с тем, как заявил Андрей Шевченко, в регионах существуют проблемы, связанные с запуском нового механизма КРТ. Речь идет о реализации проектов на приаэродромных территориях и отсутствии возможности реализации проектов в отношении территорий, полностью занятых ветхими объектами ИЖС.

Также отсутствует механизм поддержки застройщиков при расселении ими на территории комплексного развития жителей ветхих многоквартирных домов, и есть высокие предпринимательские риски, связанные с возможностью исключения многоквартирного дома его собственниками из проекта КРТ уже после того, как с застройщиком заключен договор о развитии территории.

В результате, как заметил президент НОСТРОЙ Антон Глушков, сегодня, к сожалению, каких-то масштабных проектов, которыми можно было бы похвастаться, не существует. А ведь тиражирование лучших практик проектов КРТ, связанных с устранением непригодного аварийного жилья, - это самое главное. Причем это не должны быть масштабные проекты с гигантским количеством гектаров, иначе проект будет долгим. А долгим – значит, высокорискованным и сложно реализуемым.

КРТ – это своевременный и нужный механизм для строительной отрасли. И для него на территории всей страны создана нормативная база. Однако, как заметил президент НОСТРОЙ, остаются проблемы, в том числе нормативные, которые требуют скорейшего решения.

По его словам, действующие проекты КРТ можно разделить на 3 группы.

Первая группа – это те территории, которые статистически собраны в «копилку». Например, в земельный оборот вовлекается крупная промышленная территория. Для быстрого старта строительства участок попадает в КРТ, после чего часть земли передается в пользование муниципалитетов или субъекта, а остальная территория застраивается жильем. И в большинстве проектов КРТ применяется именно такая схема.

Вторая группа – это механизм института развития «ДОМ.РФ» по вовлечению федеральных земельных участков.

Третья группа – это земельные участки, занятые аварийной или ветхой застройкой. И с точки зрения градостроительного потенциала – это самые большие территории.

Сегодня муниципалитеты и местные власти сформировали земельные участки, которые заняты ветхой или аварийной застройкой, для вовлечения в механизм КРТ. Однако, по словам Антона Глушкова, эти земельные участки для бизнеса не представляют рыночной ценности в рамках реализации проектов. А регионы пытаются убедить застройщиков, что эти проекты для них выгодны. Но чтобы они таковыми действительно стали, необходим ряд изменений в законодательство, без которых третья схема реализации КРТ существовать не сможет.

В первую очередь необходимо защищать интересы победителя на право реализации проекта КРТ. Для этого целесообразно распространить нормы о защите капиталовложений на договоры КРТ.

Кроме того, по действующему законодательству орган публичной власти по своей инициативе может в одностороннем порядке расторгнуть договор о КРТ. Это также не добавляет желания бизнесу участвовать в таком механизме. Сегодня даже есть примеры, когда собственники многоквартирных домов по какой-то причине исключают объект из КРТ. Как подчеркнул Антон Глушков, расторжение договоров должно происходить только в судебном порядке – таким образом можно будет защитить интересы бизнеса.

А третья проблема – это отсутствие возможности залога земельных участков, вовлеченных в КРТ, для дальнейшего кредитования застройщика. Как известно, КРТ – это длительный проект, и большинство застройщиков не обладаем таким количеством собственных средств. И получается, что без использования заемных средств развитие механизма КРТ невозможно.

Так, по мнению Антона Глушкова, для вовлечения в КРТ с аварийной и ветхой застройкой можно использовать средства Фонда ЖКХ и региональных операторов капительного ремонта. Это снизит нагрузку на бизнес и будет дополнительным вкладом, ускоряющим процесс выбора территории для включения в механизм КРТ.

Кроме того, необходимо дать возможность вовлекать в КРТ земельные участки, занятые только индивидуальным жильем – сегодня вовлекать можно лишь те территории, на которых есть многоквартирные дома. Но зачастую наиболее привлекательные территории не имеют таких объектов, а значит использовать их в КРТ невозможно.

Как заметил Андрей Шевченко, объекты ИЖС требуют дополнительного внимания, потому как их изъятие у владельцев может породить негатив у населения. В то же время некоторые регионы в качестве одного из критериев, характеризующих высокий уровень износа объектов ИЖС и домов блокированной застройки, закрепили физический износ основных конструктивных элементов объекта, превышающий 50%. Это позволяет регионам изымать объекты для КРТ.

Поэтому он предложил Минстрою России рассмотреть вопрос об установлении на федеральном уровне критериев, характеризующих высокий уровень износа объектов ИЖС, чтобы регионы могли исключить возможные негативные ситуации.

Предлагается усовершенствовать

В свою очередь заместитель гендиректора корпорации ДОМ.РФ Денис Филиппов отметил, что КРТ – это важнейший для ДОМ.РФ инструмент, сокращающий инвестиционно-строительный цикл. Он раскрывает потенциал неиспользуемых территорий с точки зрения комплексного жилищного строительства, дает инвесторам новые возможности и повышает уровень жизни людей. Поэтому, опираясь на опыт реализации таких проектов, ДОМ.РФ совместно с Минстроем России и другими ведомствами разработал комплекс мер, который позволит вести эту работу еще более эффективно, прежде всего учитывая интересы людей.

Так, предлагается дать возможность ДОМ.РФ получать долю квартир в построенном жилье в рамках аукционов по проектам КРТ, которые позже могут быть переданы без торгов регионам и муниципалитетам по ценам Минстроя для решения социальных задач. Соответствующий законопроект уже в ближайшее время будет внесен на рассмотрение в Правительство РФ.

Кроме того, с Минфином, Росимуществом, Росреестром, ФАС и Минюстом согласовано наделение ДОМ.РФ возможностью самостоятельно разрабатывать документы по планировке территории под КРТ, а субъектов – правом реализовывать такие проекты на участках, по которым им переданы соответствующие полномочия.

Плюс ко всему с регионами обсуждается возможность расширения категорий участков, на которых можно осуществлять КРТ, исключение ограничений в реализации таких проектов в части сервитутов, урегулирование вопросов обеспечения жилищных прав граждан – правообладателей участков и объектов ИЖС при КРТ, а также меры, направленные на снятие ограничений в части предоставления проектного финансирования при реализации проектов КРТ.

Как заявил заместитель председателя правительства Воронежской области Константин Кузнецов, за прошедший год целый ряд проблем в рамках КРТ нашел свое решение. И теперь субъекты ждут принятия подготовленных изменений в Градостроительный кодекс РФ, выравнивающих права и обязанности лиц, с которыми заключены договоры КРТ, и уполномоченных юридических лиц, обеспечивающих реализацию принятых решений.

И, как подытожил Андрей Шевченко, все-таки меры государственной поддержки застройщикам, которые в рамках реализации проектов КРТ расселяют ветхий жилой фонд, необходимо установить.

Иоланта Вольф

Этот материал опубликован в декабрьском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2022_god_12_2022_pc.pdf