Минстрой и Госдума хотят дружить с застройщиками, но по пунктам…

Сразу опустим выступления застройщиков с рассказами об их миллионах метров и миллиардах рублей -  порадуемся заработанному и проданному, но все же отметим, что практически все говорили о том, что спрос на новостройки сокращается, и даже льготная ипотека не в силах его поддержать. Ну кончились деньги у народа, равно как и сам «средний» класс, на который рассчитаны все эти ипотечные программы: он и так-то был не очень большой, а за последний год существенно сократился как в деньгах, так и в количестве. И, кстати, по данным ЦБ, уже в январе 2023 года зафиксировано невероятное падение спроса на ипотечные кредиты на первичном рынке жилья: сокращение составило почти 65% в количественном выражении и 61% - в денежном. Призывать на этом фоне к новым рекордам как-то не совсем корректно…

Если с другом вышел в путь…

Однако бодрые призывы все-таки звучали, равно как и планы на следующий год не только по принципу «сможем повторить», но и с обещанием выполнить и перевыполнить. Конечно, этот оптимизм изливался со стороны вполне очевидной, а именно – из Минстроя России, чей замминистра Никита Стасишин начал свое выступление с того, что назвал застройщиков друзьями власти, которые активно работают в обозначенных для них рамках и реалиях. Рекордные 102 млн кв. м сданного жилья стали возможны благодаря переходу застройщиков на проектное финансирование и, как следствие, колоссальный рост ипотечных кредитов – без этого никакой рекорд не состоялся бы. А Единая информационная система жилищного строительства позволила сделать все процессы прозрачными и не допустить срыва сроков сдачи большинства объектов. Это, так сказать, «ура!», а что же дальше? А дальше власть готова продолжать дружить с застройщиками, но по пунктам.

Во-первых,  в июле 2022 года закончилось действие антикризисных мер для застройщиков, и теперь переносить сроки ввода жилья стало очень сложно. Более того, Минстрой требует не допустить ни одного переноса объектов, все, что запланировано к вводу в 2022-2023 годах, должно быть построено и введено – без вариантов. У Минстроя есть все ресурсы, чтобы этот процесс контролировать и обеспечивать.

Во-вторых, объемы ипотечного кредитования в 2022 году хотя и выросли в денежном выражении, но существенно сократились в штуках. Причина очевидна: рост стоимости жилья, которое за три года подорожало на 70%. Правда, в этом месте Никита Стасишин поразил слушателей нестандартным подходом к ценообразованию: по его мнению, если бы цены на жилье не росли, такое количество его бы и не строилось. Поскольку времени на развитие этой экономической теории в рамках пленарного заседания не было, слушателям осталось только гадать, был ли этот пассаж призывом к дальнейшему повышению цен со стороны застройщиков.  На этом фоне призыв г-на Стасишина подумать о доступности жилья, каковая сократилась за три года в три раза, прозвучал как приглашение в философский клуб поговорить о вечном.

А что же покупатель? А покупатель голосует «ногами» - количество ипотечных заемщиков сокращается, несмотря на все льготы и «пряники». При этом градостроительный потенциал составляет около 400 млн кв. м, проектные декларации оформлены почти на 100 млн кв. м – дело за малым: каким-то образом заставить граждан покупать это самое запланированное многоэтажное жилье. Поставлена задача ввести в будущем году 50 млн кв. м многоэтажного жилья – так что застройщики должны обеспечить, чтобы объемы продаж не падали, а увеличивались. Здесь, пожалуй, стоит отметить, что даже в сданных домах большое количество квартир стоит непроданными – некоторые эксперты называют цифру в 25-30%, а это уже очень много. И хотя слово «пузырь» не прозвучало, есть несколько регионов, где он активно надувается.

Ну, и конечно, Минстрой России не оставит своим вниманием индивидуальное жилье, где за последние годы наши граждане, не обремененные заботой со стороны государства, строили жилья больше, чем залюбленные и «государственноподдержанные» застройщики многоквартирного жилья. И хотя в предложениях о развертывании масштабной ипотеки для ИЖС есть своя логика, но представляется, что граждане, желающие построить себе дом вне границ коттеджных поселков, хотели бы только одного: чтобы их оставили в покое и упростили всё, что можно упростить: от выделения участка земли под строительство дома до электронной регистрации объекта и подключению к сетям без беготни с бумажками.

Дружба в законе

Идею дружбы с застройщиками развил председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов, отметив, что все необходимые законодательные изменения для развития стройки были своевременно приняты, так что нет повода не работать много и успешно. Сейчас Госдума самое пристальное внимание будет уделять законодательной базе развития индивидуального жилищного строительства, в том числе для привлечения инвестиционных средств, поддержки строительства инженерных сетей для новых участков под ИЖС, а также по внедрению инновационных технологий.

Немного огорчила застройщиков жесткая позиция Комитета ГД по апартаментам: апартаменты – это не жилье, и никогда им не будут. Все, что построено, переведено в жилье не будет, а то, что будет строиться под названием «апартаменты», будет четко регулироваться требованиями одноименного закона. Так что больше убеждать покупателей, что «апарт – это то же самое жилье, только дешевле», не получится.

Но самые большие усилия Сергей Пахомов предложил приложить застройщикам в части поиска резервов снижения себестоимости строительства жилья. Льготная ипотека будет работать ближайшие полтора года и определять ценообразование на рынке жилья, но если говорить о продлении этих мер, то нужно предлагать уже не просто государственную поддержку, а какие-то индивидуальные программы поддержки для отдельных категорий граждан. При этом нужны решения, которые помогут застройщикам стабилизировать стоимость квадратного метра, хотя прямая зависимость ставки льготной ипотеки и роста стоимости жилья абсолютно четко прослеживается. И если не найти способа эту зависимость исключить, Банк России и Минфин всегда будут против продления льготной ипотеки.

Нужно искать, где есть резервы ценообразования по всей цепочке затрат на строительство, и здесь очень спорное и дорогое звено – посредники при продаже жилья. Большинство застройщиков напрямую свое жилье не продают, и этим занимаются торговые и риелторские компании – посредники, у которых аппетиты весьма приличные +20% к стоимости жилья. «С таким подходом, друзья мои, нас ничего хорошего здесь не ждет, - констатировал депутат. – Надо быть реалистами. Однажды отрасль уже прохлопала свое счастье, скинув на государство проблему обманутых дольщиков. Их было всего полпроцента от общего количества участников долевого строительства. Но в итоге теперь в жилищном строительстве рулят банки». Так что если не генерировать предложения по повышению доступности жилья на площадках застройщиков, их будут генерировать в других местах, а стройкомплекс будет получать готовые решения, обязательные к исполнению.

«Но когда вы будете помогать нам с поиском решений и давать свои предложения, не забывайте, пожалуйста, о том, что мы поддерживаем и отрасль, и граждан», - обратился Сергей Пахомов к застройщикам. И это его предупреждение прозвучало очень кстати, потому что в целом разговор свелся именно к тому, как поддержать строительную отрасль в ее стремлении развиваться, зарабатывать деньги и  сроить все больше и больше. Гражданам, судя по всему, предложено все эти рекорды тихо потреблять. А недовольных качеством построенного жилья застройщики уже давно назвали «потребительскими террористами» и теперь ищут пути – нет, не для повышения качества строительства – для того, как не дать юристам-посредникам стрясать с них миллионы рублей за недоделки (более подробный материал на эту тему читайте в этом номере журнала – Ред.). Так что дружить с гражданами, похоже, никто не собирается.

Елена Шинкоренко

Этот материал опубликован в мартовском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_03_2023_pc.pdf