Россияне устремились в индивидуальные дома

Предпочтение многоквартирным домам отдаетcя до сих пор. Национальный проект «Жилье и городская среда до 2030 года» предполагает ежегодное строительство 120 млн кв. м жилья в год, из них 80 млн кв. м – многоквартирных домов (МКД) и 40 млн. кв. м малоэтажных (МЖК), в том числе индивидуальных.

Но людям надоело стремление ввысь. Опросы показывают, 73% наших соотечественников хотели бы иметь отдельный дом на своем участке земли. Желание выехать из густонаселенных городов резко возросло в период пандемии коронавируса. Тем более у многих появилась возможность работать удаленно.

Неудивительно, что темпы малоэтажного строительства ускорились. По данным ООО «Дома РФ», в 2021 году площадь введенного малоэтажного жилья впервые превысила площадь введенных многоквартирных домов. В 2022 году она достигла 54% от общего объема строительства.

Ефим Басин, председатель Комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере строительства, убежден: в национальном проекте надо менять цифры. По крайней мере, уравнять контрольные показатели по малоэтажному и многоквартирному жилью. Строить в год по 60 млн кв. м в обоих сегментах.

Тут очень много зависит от возможностей промышленности. А она более 70 лет была нацелена на многоэтажные дома. Но в последние годы стройиндустрия поворачивается лицом к малоэтажному строительству.

ДСК без дела не останутся

У стройиндустрии появляется все больше предложений для МЖК - мобильные заводы по производству бетонных домокомплектов, фасадные системы из пенокерамики, алюминиевые индустриальные стеновые панели, металлические изделия и многое другое.

Вернулась на рынок стройиндустрии сталь. Это расширяет возможности для появления домов каркасного типа. Сталь запрещалось использовать в строительстве долгое время. Сейчас ее применение, наоборот, приветствуется. Однако последствия запрета сказываются до сих пор. По данным РБК, только 1% жилых домов, включая индивидуальные, возводится на металлокаркасе, что очень жаль. Ведь каркас из металла служит до 100 лет. Так что долю домов со стальным каркасом предстоит наращивать.

– Дома на металлокаркасе в ближайшем будущем планируют строить в Череповце, - рассказывает Сергей Шкакин, директор Ассоциации деревянного домостроения Вологодской области. – Многослойные клеёные деревянные панели будет делать АО «Самолет», металлокаркасы – Череповецкий металлургический комбинат. На одном из машиностроительных предприятий Вологды изготовлено оборудование, с помощью которого совмещается плита с каркасом. Оно уже проходит испытание.

Похоже, даже домостроительным комбинатам найдется дело в сегменте МЖК. Более 60 лет все наши планы по жилищному строительству были основаны на крупнопанельном домостроении. Работали сотни ДСК. Сейчас осталось менее половины, и количество их продолжает сокращаться.

– Мы задумались: а нельзя ли перенести достоинства крупнопанельного домостроения – скорость, гарантированное качество и др. – в домостроение малоэтажное? – рассказывает Станислав Николаев, руководитель «ЦНИИЭП Жилища-М». – Занимались такими исследованиями около трех лет. И сегодня можем предложить варианты одноэтажных домов из панелей.

Велика Россия, а строить негде

Понятно, коттедж можно поставить хоть в городе, хоть в деревне. Но для того, чтобы обеспечить домами желающих в короткие сроки, лучше всего целенаправленно формировать коттеджные поселки. Хороший опыт на сей счет у нас наработан. Но для поселков трудно найти свободные участки.

На отсутствие участков жалуются все – субъекты Федерации, муниципалитеты, рядовые граждане. То же самое говорят и в ООО «ДОМ. РФ» – компании, которая занимается организацией аукционов по продаже и сдаче земли в аренду для малоэтажного строительства. Заместитель директора подразделения ООО «ДОМ.РФ» Руслан Манаенков-Вагнер рассказывает: «Смотрим на карту – земли достаточно. Начинаем работать - выставлять на торги особенно нечего».

Согласитесь, звучит странно для страны, где плотность населения немногим превышает восемь с половиной человек на 1 кв. км. По плотности населения мы занимаем 180 место в списке из 194 стран мира. Так в чем же дело? Увы, наши необъятные просторы не стимулируют относиться к земле бережно.

Официально едва ли не вся земля занята под какие-то нужды. Но при ближайшем рассмотрении оказывается, что используются она далеко не всегда. Последние четыре года перед «ДОМ.РФ» стоит задача – выявить неиспользуемые федеральные земли. И таковые находятся на всем протяжение от Калининграда до Владивостока. Обычно это участки, на которых когда-то располагались закрытые ныне предприятия, институты, санатории.

Судьбу таких земель решает правительственная комиссия. Значительная часть передается «ДОМ.РФ», который  выставляет их на торги. Площадь реализуемой земли растет. В 2021 году было продано или сдано в аренду 78 га. В 2023 году на торги будет выставлено 684 га.

Зачем нужны земельные банки

Кроме того, все российские земли распределены по категориям, предписывающим специфику их использования. Строительство разрешено далеко не на всех пустующих участках. Есть примеры, когда приходилось сносить дома, возведенные на участке «не той категории».

Особенно тщательно охраняются государством земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства. Закон об обороте земель сельхозназначения обойти невозможно, говорят девелоперы. Пусть даже на иных площадях в данный момент ничего не растет, и нормального урожая ожидать в принципе не приходится. В связи с этим периодически звучит предложение – отменить категории земель как таковые. А назначение каждого участка определять индивидуально.

– Отменять категории нельзя. Слишком большие соблазны возникнут для разного рода злоупотреблений, - считает Виктор Новоселов, президент Союза проектировщиков России. – А вот провести инвентаризацию земель необходимо. В ходе этой процедуры выявятся неиспользуемые земли, какие-то действительно могут поменять категорию.

Первой инвентаризацию провела Белгородская область в бытность губернатора Евгения Савченко. После чего здесь случился бум малоэтажного строительства. В настоящее время инвентаризация осуществляется в Липецкой и Калужской областях.

Инвентаризацию земель необходимо распространить на всю страну, говорит Виктор Новоселов. На основе полученных результатов можно будет создать региональные земельные банки – прозрачные земельные реестры под малоэтажную застройку и сделать их доступными для всех желающих.

Подрядчиков много, а строить некому

По данным Российского Союза строителей, 55% малоэтажных домов построено подрядчиками, 38% –самостоятельно населением, или, как говорится в быту, хозспособом.

Хозспособ – не лучший вариант, убежден Олег Коркин, заместитель директора департамента Россельхозбанка. При хозспособе невозможно отследить соблюдение строительных норм, и, следовательно, качество строительства. С ним согласны представители других банков и страховых компаний.

Кое-кто предлагает решить проблему кардинально – запретить самостоятельное строительство на заемные средства. Но это нереально. Лучший выход – шире привлекать к участию в МЖК квалифицированные подрядные организации. Тот же Россельхозбанк сформировал группу подрядчиков, которые строят жилье его заемщикам. Но это пока исключение.

– Я беседовал со многими крупными застройщиками: не все готовы занять нишу МЖК, там все-таки своя специфика, – рассказывает Ефим Басин. – Компании, привыкшие строить 25-этажный дом на одной компактной площадке, не хотят строить 25 домов на большой растянувшейся территории. Подрядные организации, работающие в сегменте МЖК, должны быть всем известны. Нужен их реестр. Думаю, составить его мог бы НОСТРОЙ.

Качество будущего здания начинается с документов, которые передает проектировщикам технический заказчик.

 – За 23 года профессиональной работы я, наверно, только раза четыре получил нормально подготовленные документы. В основном приходится делать все самому или переделывать заново, - возмущается Александр Яровой, генеральный директор Центрального института типового проектирования и градостроительства. – Квалификация большинства технических заказчиков никакая, у нас им может быть кто угодно. Но чему удивляться? У нас в стране нет ни одного учебного заведения, где бы можно было получить специальность «технический заказчик».

Профессиональное сообщество поддерживает его мнение. Предлагается создать в регионах службу единого технического заказчика, хотя бы при региональных минстроях. И организовать их обучение и работу по единым стандартам.

Второй раз на те же грабли

Недавно состоялась шестая конференция «Малоэтажная Россия». По мнению Ефима Басина, такие конференции сыграли решающую роль в привлечении внимания к МЖК. В частности, поспособствовали введению тех же льгот, что и для многоквартирных домов, – ипотеки, проектного финансирования, эскроу-счетов, долевого участия. Тем не менее льгот у МЖК все равно меньше. Вот подрядчики и не спешат в малоэтажное строительство.

На последней конференции разговор был на редкость эмоциональный. Высказывались прямо противоположные точки зрения. От заявлений «без помощи государства никак не обойтись» до призыва «не надо ждать милости от государства – главное, личная инициатива».

В центре обсуждения – далеко не первый раз! – оказалось обустройство инженерной инфраструктуры коттеджных поселков. Эти работы выполняет застройщик. На него же ложатся все затраты, а в конечном итоге – на население, поскольку стоимость квадратного метра жилья сильно зависит от стоимости подключения к коммуникациям. И в итоге коттеджи становятся недоступными для очень многих потенциальных покупателей.

На эти грабли мы наступаем не впервые. Строительство коттеджей ненадолго всколыхнулось в 1990–е годы. И быстро захлебнулось – в огромной мере из-за того, что не удалось решить вопрос подключения инженерных сетей. Недостроенные коттеджи до сих пор стоят в полях.

Участники конференции видят один выход – ввести бюджетное субсидирование строительства инженерной инфраструктуры МЖК. Тут и придумывать ничего не надо. В состав национального проекта «Жилье и городская среда» входит программа «Стимул». Она предполагает бюджетное субсидирование строительства инженерной и коммунальной инфраструктуры в новых жилых районах. Достаточно распространить «Стимул» на малоэтажную застройку, и многолетняя проблема будет решена.

Немало обид у застройщиков накопилось в адрес банков: неохотно выдают кредиты на МЖК. Но кредитовать малоэтажное строительство считается рискованным, а государство никакой поддержки банкам не оказывает. Строители стараются подстраховать их по-своему. В частности, они уже разработали более 25 типовых проектов коттеджей, что позволит облегчить процесс кредитования, и пытаются воздействовать на банкиров морально,  призывая их не боятся рисковать ради благого дела.

Риск – дело неблагородное. Нужны гарантии

Да не будет никто рисковать! Принцип один: сначала государственные гарантии, потом – деньги. Те же типовые проекты появились в деревянном домостроении год назад, а на позицию банков это не повлияло. Прежде доведите до ума нормативную базу МЖК, говорят банкиры.

Нормативная база малоэтажного строительства отстает от практики исторически. Александр Яровой припоминает, первый СНиП «Дома жилые одноквартирные» появился только в 2001 году. О необходимости ликвидировать отставание нормативной базы говорится из года в год на заседаниях, совещаниях и конференциях разного уровня.

По сути, малоэтажное строительство игнорируется законом. Даже само понятие «коттеджный поселок», несмотря на многочисленные просьбы участников рынка, не включено в Градостроительный кодекс. Залежался в Госдуме давно подготовленный законопроект по управлению коттеджным поселком.

Кстати, к малоэтажным относятся дома высотой до четвертого этажа. Далеко не всем желающим приобрести коттедж по карману осуществить свою мечту. Квартира в двух-трехэтажном доме более доступна. Наверняка строительство таких домов в ближайшее время будет расти.

Появились у нас и города нового типа, где двух-трехэтажные дома совмещаются с зеленой зоной. Это спутники областных центров – Доброград во Владимирской области, Город L-Town в Челябинской. По словам Василия Курбацких, основателя челябинского проекта, людей привлекает спокойный ритм жизни, хорошая экология. За городами такого типа будущее. Значит, неизбежно возникнет потребность в дальнейшем развитии нормативной и законодательной базы МЖК.

Кто может решить эти вопросы? Только государство! Ничья личная инициатива его не заменит. Но государство в лице Минстроя России на приглашение участвовать в конференции не откликнулось и предложений в свой адрес не услышало.

Елена Бабак

Фото: общедоступные с сайтов застройщиков Московской, Ленинградской, Нижегородской областей

Этот материал опубликован в майском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_05_2023_pc.pdf