Есть ложь, есть большая ложь, а есть апартаменты

Совместное заседание трех комитетов Торгово-промышленной палаты России – по предпринимательству в сфере строительства, в сфере ЖКХ и в сфере экономики недвижимости – было посвящено достаточно узкой, но весьма больной теме апартаментов. А вернее, что делать тем гражданам, которые купили апартаменты как жилье, но потом выяснили, что приобрели коммерческую недвижимость с возможностью проживания, но без прописки, школы и поликлиники, зато с повышенными платежами по ЖКХ и налогами. Очевидно, что эта проблема касается 10-15 крупных городов, потому как в средних, а тем более в малых такое «жилье» не строят – если что-то строят вообще. Однако те сотни тысяч семей, которые приобрели часть гостиницы вместо жилья и несут теперь все тяготы этого приобретения, нуждаются во внимании и хоть каком-то юридическом регулировании. А 3 млн кв. м апартаментов, которые ежегодно строятся и продаются, должны получить внятное законодательное обоснование.

Текущую ситуацию с апартаментами очень четко описал руководитель аналитического подразделения ЦИАН Алексей Попов. За 10 лет апартаменты составили 5% от всего строящегося жилья (по самым скромным прикидкам, это около 30 млн кв. м недвижимости с неясным статусом по всей стране). 70% апартаментов приходится на 4 региона: Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Крым. В последние годы наблюдается снижение спроса на апартаменты: в  Москве на 45%, в Санкт-Петербурге – на 69%, поскольку на них не распространяется льготная ипотека. При этом количество объектов, строящихся без договоров долевого участия, увеличивается, а объемы нераспроданные остатков в ЖК с апартаментам растут и растут. То есть постепенно надувается «апарт-пузырь», грозящий банкротствами застройщиков и сотнями оставшихся без денег и жилья семей.

Бизнес, построенный на лжи

Конечно, можно сколько угодно горевать о том, что наивные граждане покупали себе жилье подешевле, не обращая внимания на его правовой статус, -  юридическая грамотность населения колеблется где-то в районе нуля – но почему-то никто открыто, в том числе и на заседании этих трех комитетов не сказал: в основе проблемы апартаментов лежит заведомая, сознательная и неприкрытая ложь застройщиков. И виноваты в возникновении обманутых, недообманутых и введенных в заблуждение «апартаментщиков» именно они. И при всем том, что проблема растет, как снежный ком, застройщики продолжают продавать апартаменты под видом «жилых комплексов» – так, по словам председателя Комитета по предпринимательству в сфере строительства Ефима Басина, в Москве каждая 10 сделка приходится на апартаменты. А поскольку цены на жилье в Москве и в целом по России за последние годы выросли почти вдвое, граждане охотно покупают такую недвижимость, которая на 20% дешевле «правильного жилья».

По сведениям портала «Единый ресурс застройщиков», все апартаменты строятся как гостиницы или многофункциональные центры – именно под таким названием застройщики подают проектные декларации и получают разрешение на строительство. Только под такой «легендой» это якобы жилье может быть построено на месте бывших промзон, таких как ЗИЛ, или в непосредственной близости от  железных дорог, на землях, запрещенных для строительства жилья. Только при таком условии можно не соблюдать требования по инсоляции, парковкам, объектам социальной инфраструктуры и прочим «заморочкам», которые и делают апартаменты дешевле, чем жилье.

Как рассказали эксперты, сейчас ВСЕ апартаменты в Москве,  Санкт-Петербурге, Сочи  строятся именно в статусе гостиниц или даже яхт-клубов, и перевести такую недвижимость в жилье не получится никогда и ни при каких условиях – санитарные и прочие нормы этого не позволяют. Огромные комплексы, которые в рекламе позиционируются как жилье, таковым не являются и никогда им не станут. Кроме того, а эту недвижимость не распространяется 214-ФЗ о долевом строительстве, и покупатели апартаментов не являются классическими «дольщиками» - и если стройка встает, никто этих граждан защищать не будет, это коммерческие риски, которые они приняли на себя, даже не осознавая, что они делают.

Так что первое, что нужно сделать, - обязать застройщиков публично и в договорах называть продаваемые апартаменты нежилой недвижимостью и разъяснять покупателям статус того, что они приобретают. Гостиница никогда не станет жильем, а многофункциональный бизнес-центр – местом для постоянного проживания. Нужно честно сказать: нынешнее положение дел с апартаментами - это обман застройщиками публичной власти и населения. Как заставить застройщика говорить покупателям правду? Ответ на этот вопрос никто не дал, а застройщики, если таковые и были на заседании комитетов, скромно отмалчивались где-то в стороне. А депутатам, политикам, чиновникам и гражданам, по сути, предложено теперь как-то разгребать плоды этой лжи.

Сам обманываться рад?

А что же покупатели? Они, действительно, такие наивные, что не понимают, почему покупают «жилье» на 20% дешевле классического рынка?

На самом деле, всех покупателей апартаментов можно разделить на два класса. Первый – это сознательные приобретатели, которые имеют дом за городом, и им нужно комфортное место для проживания в городе. Их не волнует прописка, наличие школы, бесплатной поликлиники и так далее. Им выгодно купить именно апартаменты и спокойно в них жить тогда, когда это понадобится. Или поселить в них детей-студентов недалеко от вуза, где они учатся. На самом деле, это как раз классическое использование «гостиничного номера с кухней», как такая недвижимость называется за рубежом и каковой она, по сути, и является. Владельцы такой недвижимости депутатам не жалуются и прописки не требуют.

Но большинство покупателей – это семьи, для которых апартаменты являются единственным жильем и которые поверили девелоперу, что «вот буквально завтра примут закон и апартаменты станут жильем, с пропиской и льготами». Именно такие граждане хотят и малыша в ближайший детский сад устроить, и к врачам в ближайшую поликлинику записаться, и просто получить прописку в Москве – многие из них приехали из других регионов России именно за этим. Однако, заплатив немалые деньги, они по факту оказались владельцами микроскопической части «отеля» или бизнес-центра, причем владельцами с минимальными правами и максимальными обязательствами. Законодательно защитить права таких собственников невозможно – соответствующее законодательство просто отсутствует, а законопроект об апартаментах благополучно почил в недрах Государственной Думы.

Закон – что дышло? Увы, не вышло!

Законодательно подступиться к статусу апартаментов депутаты и «общественники» пытались неоднократно, тем более что президентом Путиным соответствующее поручение было дано еще несколько лет назад. Впрочем, судьба этого поручения оказалась аналогичной 80% таковых: оно выполнялось, но не выполнено, хотя работа и была проведена.

В 2020 году появился законопроект, который определял правовой статус будущих апартаментов, но ничего не говорил о том, что делать с теми, которые уже построены. В том же 2020 году в Совете Федерации прошел большой круглый стол, в котором участвовали депутаты Госдумы и сенаторы, представители Минстроя России, отраслевых объединений и застройщики. Законопроект обсудили, выработали предложения, даже подготовили его к первому чтению в Государственной Думе.

Однако, как рассказала депутат Светлана Разворотнева, в результате обсуждения законопроект был снесен, отправлен на доработку, для этого была создана рабочая группа – и на этом все. Рабочая группа не работает, главный вопрос - считать ли апартаменты жильем и что для этого нужно сделать? – так и остался без ответа. Сам законопроект лежит без движения, а в конце 2022 года председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов однозначно заявил: построенные апартаменты законодательно легализованы как жилье  не будут никогда. Проблема в очередной раз зашла в законодательный тупик, Москва перестала выдавать разрешения на строительство апартаментов, но многоэтажные «гостиницы» площадью по 100 тыс. кв. м благополучно продолжают строиться и продаваться.

Чтобы хоть как-то сдвинуть проблему с мертвой точки, ответственный секретарь Экспертного совета при Комитете по строительству и ЖКХ Светлана Бачурина предложила внести изменения в Жилищный кодекс и зафиксировать в нем понятие «коммерческая недвижимость жилого назначения». После этого можно было бы прописывать статус таких помещений, права собственников, решать вопрос с временной регистрацией, налогами, оплатой ЖКХ и т.д.

Президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева призвала реанимировать рабочую группу, поднять текст законопроекта, посмотреть, что в нем можно изменить и постараться придать правовой статус хотя бы строящимся апартаментам. А потом уже разбираться с построенными. Светлана Разворотнева пообещала этим заняться, но при этом заявила, что пока от бизнеса не поступало никаких внятно сформулированных предложений по решению этого вопроса. Авторы законопроекта очень ждут эти предложения, которые можно будет  считать началом работы над новым законопроектом.

Однако нужно констатировать: на скорое правовое решение проблемы уже построенных апартаментов и их собственников рассчитывать не приходится. Вольно или невольно, но граждане стали заложниками лжи застройщиков и собственной недальновидности. И никакие обсуждения в ближайшее время этой картинки не исправят. Уберечь бы новых покупателей от этой доли!

Лариса Поршнева

Этот материал опубликован в июньском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: http://ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2023_god_06_2023_pc.pdf