Доступное жилье в России реально!

Еще в 2009 году Владимир Кошелев решил попробовать строить доступное жилье в рамках 30 тысяч рублей за квадратный метр – как поручил в то время президент России. Скептиков было много, но уже в 2011 году был разработан принципиально новый подход к малоэтажному жилищному строительству, который получил название «Кошелев проект», и на его основе за полгода было построено 1680 квартир в совершенно новом микрорайоне. На сегодняшний момент в этом микрорайоне количество жителей приближается к 40 тысячам, количество квартир - более 18 тысяч, общий метраж микрорайона приближается к 1 миллиону метров, а в начале 2015 года эта цифра перейдет за миллион.

Благодаря развитию проекта в разы увеличились производственные мощности застройщика, а продукт стал востребованным по регионам страны. Сейчас подобный проект развивается в Ульяновской и Калужской области, в 2015 году к проекту подключится и Пензенская область. Однако в ходе строительства выявился ряд проблем, решить которые можно только на высоком государственном уровне. С этой просьбой Владимир Кошелев и обратился к Владимиру Путину.

Так, по словам Владимира Кошелева, один из главных вопросов, который необходимо решить, - это развитие социальной инфраструктуры строящихся микрорайонов: строительство детских садов, школ, поликлиник. В Самарской области наработан очень хороший и уникальный опыт по развитию таких проектов, который основывается на государственно-частном партнерстве. Суть его очень простая: застройщик комплексной территории обязан построить объект социальной инфраструктуры, пройти проектно-сметную государственную экспертизу и передать его либо муниципалитету, либо областному правительству по себестоимости.

Это очень простой и очевидный подход, и с его помощью была серьезно снижена стоимость создания одного места в детском саду. Но проблема в том, что в регионах нет четко прописанного этого механизма, и каждый регион решает сам, как выкупить детский сад у застройщика. Самарский опыт можно было бы тиражировать очень широко и с выгодным для всех сторон результатом.

Еще один вопрос, который необходимо разрешить, - это снижение ипотечной ставки в сегменте жилья эконом-класса. Сейчас здесь – запутанный клубок противоречий: ипотечный «портфель», который связан с кредитованием доступного жилья, Центральным банком России рассматривается как безрисковый. Но в то же самое время Центральный банк России не принимает этот ипотечный портфель у других коммерческих банков для перекредитования. Если подход ЦБ будет изменен, банки смогут закладывать этот ипотечный портфель в ЦБ и иметь возможность получать оттуда более дешевые деньги. В итоге ставка по ипотечным кредитам может опуститься до 10%, а это привлечет в систему ипотечного кредитования еще большее количество заемщиков.

В подтверждение надежности ипотечного портфеля Владимир Кошелев привел статистику по собственному проекту, где коммерческие банки уже выдали более 10 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 11 миллиардов рублей. Сумма проблемных кредитов при этом составляет всего-навсего 0,15 %.

В последовавшем затем обсуждении поднятых проблем министр строительства Михаил Мень поддержал самарский проект в части строительства социальной инфраструктуры, тем более, что такой подход позволяет существенно снизить стоимость ее строительства. Однако внедрять предложенный механизм выкупа муниципалитетами объектов «соцкультбыта» по себестоимости довольно сложно, поскольку тут в действие вступает закон о контрактной системе, и муниципалитеты вынуждены все равно на этой же территории проводить соответствующий конкурс. Михаил Мень заверил президента, что если будет соответствующее поручение, Минстрой постарается как-то упростить ситуацию для внедрения этого механизма в регионах.

Что касается позиции Центрального Банка по ипотечным портфелям коммерческих банков, Владимир Путин поручил министру финансов Антону Силуанову сформулировать соответствующее поручение Минфину и ЦБ проработать данный вопрос и изменить подход Банка России к финансированию проектов, которые касаются комплексного освоения территорий в рамках строительства доступного жилья.