Анвар Шамузафаров: Реформа жилищного рынка и ЖКХ преобразила Россию

- Анвар Шамухамедович, вы в 1999 году приняли от Ефима Басина эстафетную палочку руководства Госстроем России. Но ваша совместная работа началась, насколько я знаю, намного раньше?

- Совершенно верно! Мы работали с Ефимом Владимировичем с первого дня его руководства Минстроем (Госстроем) России, а некоторые законы мы с ним разрабатывали и проводили еще в то время, когда он возглавлял комитет по строительству в Верховном Совете РСФСР, а я работал заместителем начальника управления в Госстрое России. Мы сделали два закона: закон «О бесплатной приватизации жилья», который был принят 23 декабря 1992 года, и закон  «Об основах федеральной жилищной политики», который был принят на следующий день.

Эти два закона заложили все те невероятные изменения в жилищной сфере, которые происходили долгие годы и идут сейчас. Потому что закон о бесплатной приватизации жилищного фонда заложил основы жилищного рынка, причем в нем было записано, что приватизация жилья проводится бесплатно по заявлениям граждан, на всю площадь жилья, где эти граждане прописаны. Мы смогли убедить всех, что это единственно правильный подход, а при любой другой методике, которые предлагали и в Правительстве, и в некоторых регионах России, приватизации жилья просто не будет. Приватизация началась, идет до сих пор, и сейчас почти 95% граждан России являются собственниками жилья.

Но прежде, чем проводить эти два закона, нам нужно было убедить Верховный Совет РСФСР принять поправки в Конституцию России – в ст. 28 «О праве граждан на жилище» и в ст. 12 «О праве граждан на землю», где говорилось, что вся земля под жильем подлежит бесплатной приватизации вне зависимости от площади занимаемой земли. Мы нашли все необходимые аргументы и для депутатов, и для председателя Верховного Совета Руслана Хасбулатова, и нам удалось провести эти поправки, а затем и обеспечить принятие двух вышеназванных законов.

После этого начался бурный процесс приватизации жилья, потому что подход был единым на всю страну, и никто не имел никаких прав ущемлять интересы граждан. Фактически этими законами мы остановили все тех, кто хотел бы перераспределить жилье «по справедливости», отняв у кого-то излишки жилья, но это породило бы огромное количество взяток, небывалую социальную напряженность и бесконечные конфликты. Мы настаивали на том, чтобы зафиксировать существующую ситуацию и отдать жилье в собственность граждан по факту их проживания в нем.

Нужно сказать, что такому подходу сначала сопротивлялись и.о. председателя Правительства России Егор Гайдар и его вице-премьер Анатолий Чубайс, так как члены их команд убеждали, что в процессе приватизации нужно все жилье перераспределить «по справедливости», выделив бесплатную социальную норму для приватизации, а за остальное граждане должны будут заплатить суммы денег, как их определит власть на местах или переехать в меньшее жилье. Почему-то предполагалось, что при социализме была допущена какая-то несправедливость, а строители капитализма – призваны исправить ошибки социализма?! Но люди в СССР получали жилье строго по нормативам и при распределении жилья тогда исполнялись строжайшие законы советской власти. Но, конечно, были квартиры, полученные гражданами строго по закону, в которых со временем от большой семьи, получившей эту квартиру по нормам, оставалось 1-2 человека, в основном пенсионеров, и образовались как бы излишки площади жилья. Именно их «защитники справедливости от капитализма» и решили поотнимать и перераспределить. Мы были категорически против такого античеловеческого подхода, и нам с трудом, но удалось убедить всех в правильности нашей позиции.

В тот момент, когда мы начинали приватизацию, в собственности у населения было 27,5% жилищного фонда РСФСР – это было индивидуальное жилье в личной собственности граждан. Кроме того, незадолго до этого были приняты поправки в закон «О собственности в РСФСР», где усилиями Анатолия Собчака было записано, что кооперативное жилье, за которое был полностью оплачен паевой взнос, переходит в собственность граждан. И на основе этого закона граждане к началу 1993 года получили право перевода жилья в частную собственность еще на 5% жилищного фонда страны. То есть, в собственности граждан по закону могло быть до 32,5% жилищного фонда (что достаточно быстро и произошло).

Но сегодня в результате бесплатной приватизации жилья и иных наших позитивных изменений в России в частной собственности находится уже около 95% жилья – и основы этой собственности населения страны на жилище были заложены тогда, 34 года назад. Кроме того, если в 1990 году в очереди на улучшении жилищных условий у нас в стране состояло 9,96 млн человек (то есть 20% населения страны с учетом семей), то сейчас благодаря нашим изменениям, не вызывавшим отторжения у населения (а большая часть граждан сумела самостоятельно решить свои жилищные проблемы), в очереди на получение бесплатного жилья находится 1,71 млн человек (то есть только 3% граждан страны, которые самостоятельно не смогут решить свои жилищные проблемы).

В результате того, что тогда были приняты поправки в Конституцию РСФСР (практически повторенные в Конституции России) и два закона, мы сняли все ограничения, которые имелись в системе советского законодательства и не позволяли гражданам, обладавшим финансовыми ресурсами, решать собственные жилищные проблемы. Теперь же граждане, имея деньги, могли купить любое жилье в любом регионе России. И это дало мощнейший толчок в развитии рыночных отношений и рынка жилья в целом.

Сначала мало, кто в руководстве страны верил, что нам удастся это сделать! Но в условиях разрушения от невозможности выполнять свои непомерные социальные обязательства Советского Союза и при жесточайшем финансово-экономическом кризисе в экономике России в 90-е годы другого пути решения жилищной проблемы не было. Были, по правде сказать, несколько регионов, которые попытались помешать бесплатной приватизации жилья и которые хотели бы провести приватизацию жилья по собственной системе, не подчиняясь общим законам Российской Федерации. Тогда, как вы помните, у нас начался «парад суверенитетов», и регионы начали стали разрабатывать свое законодательство. Так что пришлось ездить в эти регионы, разговаривать с руководителями этих субъектов Российской Федерации и объяснять, что пытаться во вред интересам населения своего региона перераспределить жилье в ходе «платной приватизации излишков жилья» – это вызвать огромное народное недовольство! Кроме того, пришлось их убеждать, что государство не позволит никаким «чинушам местного разлива» нарушать основополагающие нормы Российской Конституции и требования важнейших норм законодательства страны, разработанные в интересах населения всей страны. В условиях беспредела, творившегося при приватизации заводов и фабрик, Госстрою России удалось без каких-либо социальных потрясений, переживаний и волнений граждан страны организовать общенародный ЖИЛИЩНЫЙ БУМ!

А потом, будучи в ранге заместителя председателя Госстроя России, мне удалось провести через Госдуму ряд принципиально важных законов, в том числе «О товариществах собственников жилья». Фактически в эти годы у нас был карт-бланш на разработку любых необходимых государству и населению документов о недвижимости, Госстрой России был тогда весьма авторитетным ведомством – вы наверняка это помните, поскольку работали в Госстрое как раз в эти годы. Сложилась ситуация, когда мы получали от руководства страны поддержку всему, что делали, и результаты этой работы вызывали абсолютное уважение и в России, и у наших зарубежных коллег – во Всемирном банке, в Европейском банке, в ООН, в правительстве США, правительствах многих стран мира.

- Именно в это время вы и возглавили Госстрой России, и именно тогда начало особенно активно развиваться ипотечное жилищное кредитование – я помню работу межведомственной рабочей группы по развитию ипотечного жилищного кредитования, а «ипотечным штабом страны» тогда было Управление жилищной политики.

- Совершенно верно, а за несколько лет до этого мы создали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), где я был сначала руководителем исполнительной власти, а затем – председателем Наблюдательного совета, мы разработали нормативные документы, стандарты ипотечного кредитования, утвердили эти стандарты в Центральном банке России. Эти стандарты нам помогали написать специалисты самых крупнейших ипотечных агентств мира – Fannie Mae и Freddie Mac, мы приглашали самых известных консультантов по ипотеке и по жилищной политике в целом из США, Канады, Франции, Швеции, Италии, Великобритании, Финляндии, Японии. Основой всему были законы «Об ипотеке», «О товариществах собственников жилья», «О регистрации прав на недвижимое имущество» и многие другие законы, в разработке и принятии которого я также принимал самое активное участие. Именно в эти годы «ипотека» из странного и неизвестного нам понятия стала реальным механизмом покупки жилья. Ведь в последние годы более 98% жилья приобретается гражданами с помощью ипотечного жилищного кредитования, а также целого ряда иных механизмов решения жилищной проблемы граждан России. При этом в России в последние годы жилья строилось больше, чем это было в рекордные годы ввода жилья при советской власти в 1987 или 1988 годах.

Те реформы, которые мы проводили, имели невероятную популярность в мире, поскольку такого быстрого и бурного эффекта, который мы смогли обеспечить в Российской Федерации, не было ни в одной стране мира. Мы для этого изучали опыт специалистов по жилищной политике ведущих стран мира – Франции, Великобритании, Германии, Японии, Италии, Швеции, Канады, США и так далее.  У нас была возможность при подготовке наших законов анализировать иностранные законы, выбирать самое лучшее и совершать минимальное количество ошибок.

И вообще, в это время шло огромное количество законов, практически полностью менялась законодательная база страны – за эти годы только мы подготовили 350 законов, указов Президента и постановлений Правительства. Это были радикальные изменения, сейчас нет ничего похожего. Более того, я сейчас вижу серьезный откат назад от того, что нам удалось сделать в первое десятилетие 2000-х годов.

- Где вы видите такой откат?

- Прежде всего, в финансировании жилищно-коммунального хозяйства. Сегодня опять очень остро встал вопрос о тарифном регулировании в ЖКХ, которым я занимался, будучи председателем Госстроя России. Мы тогда брали кредиты Всемирного банка, бюджетные займы на развитие, возврат которых шел за счет тарифов ЖКХ, потому что тарифы были рыночные и почти на 100% оплачивались населением. Сейчас за счет тарифов вернуть деньги невозможно, потому что отрасль ЖКХ опять стала хронически убыточной - сначала ей даются бюджетные займы, которые потом погашаются из того же бюджета. Потому что раньше тарифами на ЖКХ занимался Госстрой России, а сейчас тарифной политикой занимаются Минэкономики и ФАС, которые, не понимая предмета регулирования, занимаются этим чисто умозрительно.

Мы смогли в 1999-2003 годах (и по инерции до 2008 года) выровнять ситуацию так, чтобы все регионы по тарифам стали безубыточными – это была огромная программа, которую мы реализовывали вместе с директором Департамента региональных финансов Минфина России Антоном Силуановым. Потому что расходы на покрытие убытков ЖКХ составляли в некоторых муниципальных образованиях до 70% от расходной части бюджета. Мы тогда изо дня в день со всем Госстроем России, с моим заместителем Леонидом Чернышовым проводили оперативные совещания с регионами и повышали уровень платежей населения за жилье и коммунальные услуги. И если на основе реформ Егора Гайдара к 1993 году за счет населения оплачивалось от 2 до 4% реальных издержек на жилье и коммунальные услуги, то 2001 году мы эту цифру довели до 100%.

Но из-за того, что потом с подачи Минэкономики России была принята политика повышения тарифов ниже, чем инфляция, мы в течение 10-15 последних лет добились только того, что снова сделали тарифы ЖКХ убыточными. И теперь они убыточны до такой степени, что это является катастрофической экономической проблемой России. 100 – процентные тарифы, которые полностью позволяли любой коммунальной организации брать и погашать кредиты, в том числе международные займы, сейчас полностью превращены в убыточные. Недавно Минстрой России назвал цифру в 400 млрд рублей как объем недофинансирования ЖКХ. А при нас и до 2010-2011 года ЖКХ была безубыточной, самоокупаемой сферой, как сейчас является жилищное строительство.

- Жилищный рынок пока держится, хотя и здесь уже намечаются проблемы.

- К сожалению, да. Хочу напомнить, что я принимал активное участие в разработке документа, который назывался «Целостная система мер решения жилищной проблемы в СССР», - он был принят 16 июля 1991 года.  На заседании Правительства СССР программу тогда докладывал Валерий Серов. В СССР государство принимало самое активное участие в жилищном строительстве, за счет бюджета финансировалось почти 60-70% строящегося жилья.  27% финансировалось за счет населения, еще 5% строили жилищно-строительные кооперативы. Рыночная экономика кардинально поменяла этот расклад - мы полностью перестроили систему обеспечения граждан жильем, просто убрав безумные ограничения, которые были в советском законодательстве, дав возможность любому человеку свободно принимать участие в жилищном строительстве. В итоге мы создали ситуацию, при которой сегодня за счет населения финансируется 98% покупки жилья. То есть мы в свое время совершили бескровную революцию на жилищном рынке, но сейчас мы видим, как его пытаются разрушить.

Недавно заместитель министра строительства России Никита Стасишин сообщил, что около 44% построенного жилья стоит непроданным – и это при том, что в год на жилищное строительство тратится около 8 трлн рублей. В качестве решения этой проблемы было предложено выделить из бюджета 4 трлн рублей, чтобы выкупить это жилье у частных застройщиков для «неких государственных социальных программ». Но я считаю такое решение неправильным, потому что не нужно погашать убытки от тупой деятельности застройщиков, которые приближены к власти, чтобы сохранить нынешнюю ситуацию на жилищном рынке. Потому что они будут продолжать строить то же, что строят сейчас – квартиры средней площадью  48,8 кв. м по все более высокой цене! И эта площадь все время уменьшается, а застройщики считают, что это нормально.

Но бюджет не найдет эти 4 трлн рублей, и это не позволит решить проблемы, а строительство, не учитывающее интересы населения и противоречащее демографической политике страны, будет продолжаться многие годы – и что, опять требовать деньги из бюджета? Необходимо оздоровить ситуацию и строить то жилье, которое нужно населению, а непроданное жилье - это риски застройщиков. Почему их должно брать на себя государство? Они уже посадили госбюджет на выплаты по льготной ипотеке – это же сумасшедшие деньги за постоянно дорожающее жилье! Это уже не рыночное ценообразование, а «кормушка» отдельных застройщиков за счет государства. Получается, что все то, чего мы достигали, пытаются разрушить непродуманными действиями близких к власти застройщиков. То есть мы наступаем на те же грабли, что и китайцы – они построили за счет бюджета огромное количество городов, которые теперь сносят за ненадобностью. И наши застройщики ведут нас к тому же самому! Это же просто бред – убытки, которые формируются частными застройщиками, зачем-то хотят переложить на государство.

В итоге сначала ставшее убыточным из-за неразумной тарифной политики ЖКХ пытаются во многом повесить на государство – а это тоже 8 трлн рублей в год, из которых 400 млрд рублей постоянно недофинансируется, и эта дыра будет все больше и больше. Покупка нового жилья также в год стоит 8 трлн рублей– и почему-то все это или хотя бы часть этих средств опять нужно повесить на шею государства? Советский Союз разрушился во многом из-за идиотизма советского законодательства, потому что оно разоряло советскую экономику. И сейчас кто-то хочет снова все это повторить? А чиновникам это нравится, потому что для них самое главное – сидеть на бюджетных деньгах. Потому что у бюджета украсть деньги можно, а у частного покупателя жилья или плательщика ЖКХ – это сделать гораздо труднее. Но чиновники опять хотят все это централизовать, чтобы опять управлять «денежными потоками», деньгами населения и иметь свой интерес. Однако это будет означать, что мы опять разорим экономику.

- В те годы у Госстроя России были не только яркие победы, но и очень трудные задачи и объекты. Как удавалось справляться?

- Нам тогда удалось разрешить хроническую проблему – за счет введенной в действие в 1997 году Президентской программы «Государственные жилищные сертификаты» обеспечить жильем в то время  бездомных уволенных и увольняемых в запас или отставку военнослужащих и членов их семей как из Минобороны России, так и из всех остальных силовых ведомств страны. А ведь именно эта программа позволила обеспечить жильем более 1 млн 100 тыс. человек.

В то же время шли огромные стройки – реконструкция Большого театра в Москве, Мариинского театра в Санкт-Петербурге, строительство Комплекса защитных сооружений от наводнений в Санкт-Петербурге и многое другое. Справлялись! Самым трудным была, пожалуй, ликвидация последствий наводнений на Юге России и Северном Кавказе в 2002 году. Тогда из-за проливных дождей, селей и подъема воды в реках пострадало 56 тысяч домов в 9 регионах России -  в Дагестане, Чечне, Ингушетии, Ставропольском крае и других регионах Юга России и Северного Кавказа. Передо мной и Госстроем России была поставлена задача восстановить за 3-4 месяца разрушенное стихией наводнения жилье и обеспечить людям крышу над головой.

Решения нужно было принимать быстро, и мы смогли это сделать. Буквально за 10 дней благодаря системе БТИ, которая была в ведении Госстроя России, мы силами ее сотрудников провели обследование 56 тысяч домов и по каждому приняли решение. При этом не было ни одного случая, чтобы кто-то опротестовал эти решения, потому что я сделал так, что в Дагестане обследование проводили московские БТИ, дагестанцы обследовали Краснодарский край и так далее – чтобы не было заинтересованности и человеческого фактора. В итоге нам удалось оперативно обеспечить людей жильем.

К сожалению, система БТИ  впоследствии была разрушена представителями Минэкономики России, где посчитали, что такое количество информации о недвижимости, которое было собрано в БТИ, чиновникам больше не нужно. Неужели это непонятное действие опять подтверждает известную поговорку, что «в мутной воде легче ловилась рыбка»?! А ведь на 75-летие БТИ в 2002 году в Россию приезжал генеральный секретарь ООН Кофи Аннан – это был для руководства нашего Правительства очень неожиданный визит, он приехал к нам на Всероссийское совещание строительного комплекса, которое проходило в Кремлевском Дворце съездов. В связи с его приездом на это мероприятие туда был вынужден прийти тогдашний премьер-министр России. И в этом совещании тогда принимали участие и министры строительства практически всех стран бывшего Советского государства, и послы ряда западных государств, и другие высокие чиновники. Это было очень знаковое событие.

А толчком к этому визиту Генерального секретаря ООН Кофи Анана в Россию послужило разрушение башен-близнецов в Нью-Йорке 11 сентября 2001 года – я после этого события показал многим зарубежным коллегам и представителям из международных организаций, что если бы эти башни были построены с максимальным учетом технических норм российских СНиПов того времени, они бы рухнули на несколько часов позже, и удалось бы спасти гораздо большее число людей. Потому что наша система технического нормирования на тот момент была лучшей в мире из-за гарантированного обеспечения безопасности на таких объектах. И Кофи Аннан, отставив все свои иные важные международные дела, посчитал необходимым приехать в Россию и выступить с замечательной речью, поддержав подходы в техническом регулировании, используемые в то время в нашей стране для обеспечения безопасности при строительстве объектов капитального строительства. А восстановить эту уникальную систему информации, также как и безопасную систему технического регулирования в строительстве и ЖКХ, зачем-то разрушенную «горе реформаторами» в нашей стране, теперь практически невозможно! Неужели опять сработал «комплекс Герострата» – если выдающиеся достижения предшественников нельзя приписать себе, то надо их быстрее уничтожить?!

То есть у Госстроя России в те годы были огромные и, во многом, уникальные возможности и большое количество инструментов, благодаря которым мы обеспечивали проведение в интересах граждан всей нашей страны уникальные реформы. Мы делали то, что, казалось, было сделать невозможно. Значение того, что мы сделали, было оценено тогда не только в России, но и в мире – в Правительстве России во главе с Виктором Черномырдиным чуть раньше было получено письмо за подписью вице-президента США Альберта Гора с восхищением теми реформами, которые тогда в нашей стране осуществлял именно Госстрой России, и которые в какой-то степени были зачем-то разрушены «доброжелателями» внутри страны в последующие годы.

- Что нужно сегодня предпринять власти в Российской Федерации, чтобы продолжить позитивные изменения в жилищной сфере страны?

- Самое главное, что я бы как специалист с достаточно большим опытом работы и в отрасли строительства и ЖКХ, и в управленческих структурах государства порекомендовал: и власти Российской Федерации, и властям субъектов Российской Федерации, и руководству муниципальных образований – это внимательно изучать мнение нашего населения и, самое главное, действовать строго на основе полного учета требований именно граждан страны, потому что из-за проведенных в стране позитивных изменений наш народ, как я уже говорил выше, является главным на 98% конечным инвестором и покупателем строящегося и эксплуатируемого в стране жилья. Как только при определении градостроительного заказа на жилищное строительство мы, вместо нашего населения, будем ориентироваться на интересы каких-то частных застройщиков, защищаемых неуемными и малообразованными чинушами самого разного калибра, кризис продаж построенного в 2025 году жилья будет умножаться и продолжаться! Думаю, что этот беспредел пора остановить и простимулировать строительство того жилища, в котором нуждается наш народ для своего приобретения. Иначе это может вызвать абсолютно нам ненужные, искусственно организованные проблемы во всей экономике страны!

Лариса Поршнева