Общественный совет Минстроя знает, как должно быть, но не уверен, что получится

5 марта президиум Общественного совета Минстроя России собрался на свое заседание в нынешнем составе последний раз. В апреле пройдет последнее заседание самого Общественного совета, а затем будет сформирован новый состав по совсем другим, нежели раньше, принципам.

В заседании президиума Общественного совета под председательством Сергея Степашина активное участие принял министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев и досидел до самого конца мероприятия.

Общественный совет (ОС) Минстроя – это барометр тех проблем, которые существуют в отрасли, и выразитель надежд и требований на изменения. Поскольку в нем более 10 комиссий по различным направлениям, можно сказать, что итоговое заседание президиума ОС с отчетом руководителей комиссий помогает сложить довольно объемную картинку всего того, что происходит в отрасли. Кроме того, и Владимир Якушев вместо традиционных ранее протокольных слов и приветствия очень подробно и без прикрас обрисовал текущую ситуацию.

Власть знает, как надо…

Итак, по словам Сергей Степашина, Общественный совет активно участвовал в работе Минстроя России, и те вопросы и проблемы, которые не мог поднять Минстрой, озвучивались и заострялись именно членами ОС. Большинство предложений ОС учтено чиновниками Минстроя при разработке тех или иных документов, однако «обратная связь» пока хромает – часть предложений канули бесследно, без какой бы то ни было реакции со стороны Минстроя.

Сейчас для всей строительной отрасли и органов управления наступает очень ответственное время – подготовка и реализация нацпроекта «Жилье и городская среда», который, по мнению Степашина, является самым трудным и амбициозным из всех. Поэтому в 2019 году перед Общественным советом стоит задача наладить мониторинг и анализ Нацпроекта по следующим направлениям:

-  переселение граждан из аварийного жилья;

- реновация и комплексное развитие территорий;

- изменения в законодательной базе, обеспечивающей реализацию Нацпроекта;

- разработка и внедрение стандартов в области BIM;

- предложения в программы «Свой дом» и «Сельское строительство», поскольку земские врачи и земские учителя из широко распропагандированной программы поедут на село  только в нормальное жилье.

Сергей Степашин напомнил, что готовится новый закон о переселении граждан из аварийного жилья, в котором будут предложены разные формы переселения, в том числе социальная и льготная ипотека, в связи с чем потребуется серьезная разъяснительная работа с населением, чтобы избежать социальной напряженности.

Этот тезис поддержал и Владимир Якушев, подчеркнув, что для Минстроя очень важно не только работать, но и разъяснять, что изменится в результате реализации нацпроектов, как это коснется граждан, в том числе при переселении из аварийного жилья. При этом лучше всего, чтобы все эти изменения разъясняли не чиновники, которым большинство населения не верит, а авторитетные общественные персоны, пользующиеся доверием.

Национальный проект «Жилье и городская среда» - самый сложный для исполнения, в нем много бизнес-решений, а в целом он очень сильно зависит от макроэкономической ситуации в стране. В настоящий момент Минстрой занят подготовкой всех нормативных документов, поддерживающих нацпроект, часть из них уже внесена в Правительство России. Почти с половиной регионов заключены соглашения по региональным проектам, при этом идет очень жесткая дискуссия с губернаторами по показателям объема жилья, которое нужно построить до 2024 года – большинству регионов такие объемы кажутся излишними.

Ситуация усугубляется еще и переходом жилищного строительства на проектное финансирование: не хотелось на пути достижения благой цели – прозрачности рынка и защиты граждан  - потерять большинство застройщиков. Именно поэтому в поручениях Президента Путина по итогам заседания президиума Госсовета прописаны положения о налоговых льготах застройщикам и ряд поручений банку «ДОМ.РФ» по поддержке застройщиков. Банк «ДОМ.РФ» будет докапитализирован до 1 трлн рублей, чтобы он смог давать гарантии и кредитовать застройщиков. Кроме того, будут наработаны подходы к оценке проектов, претендующих на проектное финансирование, - сейчас, при том, что до начала работы по-новому осталось чуть больше 3 месяцев, никаких оценочных критериев и методик в этой части нет.

Что касается возможности достраивания объектов по старым правилам, то критерии наличия 30% общестроительных работ и 10% заключенных договоров на каждый дом в целом застройщиков устраивают. Кроме того, вводятся понижающие коэффициенты  - 0,2 для системообразующих застройщиков и 0,5 при комплексном развитии территорий. А профицитные регионы  - их всего 8 – получают возможность заключать договоры с Правительством и устанавливать свои региональные параметры достройки объектов.

Однако уже сейчас понятно, что достигнуть строительства 120 млн кв. м жилья в год к 2024 году будет весьма затруднительно (Да и нужно ли? – Ред.), тем более, что нацпроект стартует с гораздо более низких показателей, чем планировалось раньше (в 2018 году было построено на 10% меньше, чем заложено в нацпроекте). Изменения уже внесены, но конечных параметров никто не отменял. Но самое главное – необходимо наладить плотную работу с муниципалитетами, потому что без них нацпроекты выполнить невозможно.

.... «ДОМ.РФ» знает, как хотелось бы….

Глава АО «ДОМ.РФ» Александр Плутник в который уж раз говорил о том, как хорошо будет развиваться ипотека, когда появится рынок ипотечных ценных бумаг. Правда, очень хотелось бы знать, когда же он все-таки появится, поскольку этот тезис г-н Плутник повторяет последние года три, но воз и ныне там. В теории эти ценные бумаги большими пакетами должны покупать негосударственные пенсионные фонды и страховые компании, но на практике они не торопятся это делать, да и рынка ипотечных ценных бумаг за 20 лет существования закона об ипотеке так и не сформировано. Хотя по факту сейчас в России ипотека – единственный механизм, позволяющий гражданам улучшить свои жилищные условия. Так что не стоит удивляться, что спрос на кредиты растет – в 2018 году их выдано 1,5 млн. Однако сейчас ипотечная ставка выросла почти на 2%, и больше такого массового кредитования точно не будет.

Рассказал А. Плутник и о том, как «ДОМ.РФ» защищает дольщиков: сейчас в госкомпфонде собрано уже 14 млрд рублей взносов застройщиков, но эти деньги пока не тронуты. При этом за три года достроены 130 домов обанкротившегося СУ-155, осталось 6, но они очень проблемные, в том числе один из домов построен на свалке, и сейчас из-под земли пошли газы.

Достройка объектов УРБАН Групп также весьма проблематичная – начать с того, что практически ни по одному дому нет проектной документации, дома приходится перепроектировать в соответствии с заключенными договорами долевого участия. Здесь своего жилья ждут около 15 тысяч семей.

Не добавило радости и сообщение А. Плутника, что застройщики 15 млн кв. м жилья – в основном небольшие компании в регионах – не смогут получить проектного финансирования, что фактически означает остановку стройки и банкротство компании. Сейчас в Агентстве думают, как им помочь, но пока никаких конкретных предложений нет, а значит, могут появиться еще 300-400 тысяч обманутых дольщиков. Но судя по общему расслабленно-спокойному состоянию А. Плутника, он уверен в хорошем конце.

… практики знают, как оно на самом деле…

В целом довольно оптимистичное настроение весьма подпортили «вести с мест», когда о нерешенных проблемах стали говорить председатели комиссий Общественного совета.

Председатель комиссии в сфере госуслуг в строительстве Анатолий Воронин заявил, что сегодня в процессе строительства корректируется 90% проектов, при этом проект часто не соответствует рабочей документации, меняется оборудование, материалы и т.д. А органы строительного надзора останавливают стройку до тех пор, пока эти изменения не будут согласованы с экспертизой. Проект корректируется подчас до 10 раз, и за каждое согласование экспертиза берет деньги. Подрядчик несет огромные материальные и временные потери, не говоря уж о качестве проектной документации и угрозе банкротства при остановке стройки.

Член президиума ОС Олег Бетин категорически заявил, что в Нацпроекте заложены неверные показатели по строительству жилья: предлагается увеличить строительство многоквартирных домов в 2 раза – с 40 до 80 млн кв. м, а индивидуальное жилье оставить на прежнем уровне. Такая пропорция в корне неверна. Во-первых, граждане должны сами решать, какое им жилье нужно, и если будут обустроенные землеотводы, сами построят себе дома, безо всяких проектов. Во-вторых, зачем стягивать население в города? А как же тогда развиваться территориям? Да и на селе 85% жилья – это индивидуальное строительство. На этот пассаж очень интересно ответил министр: Нацпроект направлен только на развитие городов, он так и называется – «Жилье и городская среда». В его рамки не входят ни сельские территории, ни поселки, только города. Так что самым лучшим показателем исполнения нацпроекта, видимо, станет переезд всех 146 миллионов россиян в пару сотен крупных городов – и гори оно огнем все остальное российское пространство.

По словам  руководителя комиссии по выработке рекомендаций и нормативной базы в сфере технологического аудита Ильи Пономарева, в России «подрядчики вымирают как класс: половина обанкротится, вторая половина сядет». Нормальной системы контрактов в строительстве как не было, так и нет (типовые контракты, АУ!), привлечение инвестиций в отрасль с отрицательной доходностью, каковым является строительство, нереально. При таком подходе к экономике национальный проект нереализуем в принципе.

Весьма резко и эмоционально обозначила проблемы жилищной политики председатель одноименной комиссии Надежда Косарева. По ее словам, до сих пор не удается реализовать предложения по сбалансированности всех четырех частей нацпроекта – сейчас они живут все своей жизнью.  Кроме того, этот нацпроект в принципе не отражает интересы 50% семей, которые живут в неаварийном, но тесном жилье, и при этом не имеют средств на ипотечные кредиты. Никаких механизмов решения их жилищной проблемы не предлагается, их нет. Выпали из нацпроекта и очередники на жилье – их почти 2,5 млн, а еще 1 млн – это льготники и потенциальные обладатели государственных жилищных сертификатов, перед ними уже есть обязательства на 7 трлн рублей. Где они отражены в нацпроекте?

Второй момент: качество городской среды свелось к благоустройству дворов и парков, но это точечное решение проблемы. Практически все города растут по окраинам, а старые районы и центры городов деградируют, и как решить эту проблему, в нацпроекте не предлагается.

И третье: Минстрой разработал законопроект, в котором есть положения о принудительном изъятии у граждан жилья при комплексном развитии территорий. Согласно этому закону любая квартира в любом доме может быть изъята для муниципальных нужд, собственник права голоса не имеет. Такого нет ни в одной стране мира, и в нашей также быть не должно. Владимир Якушев успокоил Надежду Борисовну, сообщив, что из поправленного законопроекта все эти страшилки убраны, и не в последнюю очередь благодаря обращениям Общественного совета.

Что касается увязки частей нацпроекта, да и нацпроектов между собой, то конечным «местом сборки» всех денег и показателей должен стать конкретный город, и этим должны заниматься местные власти.

Из выступлений других участников заседания можно было выделить следующие проблемы:

- ГИС ЖКХ не работает больше года, но ответственность управляющих компаний подавать туда данные осталась, вплоть до отъема лицензии;

- Принятие нового тарифного закона полностью парализует ЖКХ;

- Минстрой не отправил заявку на участие в целевом приеме студентов на бюджетные места по специальностям ЖКХ;

- Нет квалифицированных монтажников лифтов, и непонятно, как обеспечить их безопасность;

- Нет профстандарта «архитектор-реставратор», свыше 5 тысяч видов работ в этой области требуют своего нормирования, но этим никто не занимается. И так далее, и тому подобное…

Толику оптимизма добавил представитель комиссии по технологиям информационного моделирования Михаил Викторов. Комиссия создана несколько месяцев назад, но уже успела провести несколько заседаний. В комиссию вошли 7 членов Общественного совета, а в открытую Экспертную группу – 69 человек, признанных экспертов в области информационного моделирования.

17 декабря было проведено первое очное заседание комиссии с участием членов экспертной группы, на котором присутствовал замминистра строительства Дмитрий Волков. На заседании, помимо организационных вопросов, был одобрен проект концепции внедрения системы управления жизненным циклом объектов капитального строительства с использованием технологий информационного моделирования. На 2019 год комиссия запланировала рассмотреть предложения по изменению Градостроительного кодекса РФ, необходимые для внедрения BIM-технологий, по разработке и внедрению национальных стандартов и прочих нормативных технических документов в области BIM-технологий.

…. А Счетная палата знает, с кого спросить

Однако всех вернул на землю аудитор Счетной палаты Юрий Росляк. Он напомнил, что Счетная палата будет вести постоянный мониторинг национальных проектов, а в строительном нацпроекте уже сейчас видны очень серьезные риски.

Во-первых, нет уверенности в достижении поставленных показателей по строительству жилья, 25 регионов нацпроект не поддержали, а 37 из 46 поддержавших не признают цифры по расселению аварийного жилья.

Во-вторых, любая комплексная застройка занимает 3-5 лет, и если сегодня не заложить конкретные адреса строительства, через 5 лет ничего построено не будет.

В-третьих, необходимо повышать доступность жилья для населения, снижая его себестоимость, развивая арендное жилье и ссудо-сберегательные кассы.

В-четвертых, при рассмотрении и утверждении региональных бюджетов расходы на нацпроекты сейчас в них не учитываются, а без региональных средств результатов не будет.

В общем, новому составу Общественного совета, который будет избираться на конкурсной основе в количестве 36 человек и должен быть сформирован к лету этого года, предстоит решать очень непростые и общественно значимые проблемы.

Елена Медынцева

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.