НОСТРОЙ-2020: ценообразование, техническое регулирование и закон

- Антон Николаевич, в начале интервью так и хочется задать традиционный вопрос: каким был для строительной отрасли уходящий год?

- Если сравнивать строительную отрасль и прежде всего, жилищное строительство, с другими отраслями экономики, то год оказался для нас сложным, но финансово результативным. Большую роль здесь сыграли меры государственной поддержки -  я не помню такого, чтобы раньше они были настолько целевыми и настолько востребованными. В итоге по объемам вводимого жилья сейчас отставание от 2019 года составляет всего 2%, а многие регионы уже догнали и перегнали объемы строительства прошлого года. Льготная ипотека оказалась не только экономически выгодной, но и стала сигналом рынку и гражданам покупать здесь и сейчас. Это привело к повышению спроса, практически по всем регионам мы наблюдали хорошие продажи жилья, так что застройщики заканчивают год с 10-15% рентабельности. Это позволило повысить привлекательность проектного финансирования, сохранить коллективы, начать новые проекты.

Поэтому единственным сложным моментом, который мы обсуждаем на всех площадках, является снижение количества проектов, находящихся в стадии строительства. Снижение очень серьезное, в целом по России объем жилья в строительстве в 2020 году ниже 2019 года на 14%. А он должен год от года расти, для выполнения целей нацпроекта. А объем выдачи новых разрешений на строительство упал еще больше. То есть, если не будут вовлекаться в оборот новые земельные участки и не будут выводиться на рынок новые объекты, линейная отрицательная динамика приведет к тому, что к 2025 году все объекты, которые начаты строительством сейчас, достроятся, и рынок резко сократится.

- Как можно избежать такого развития событий?

- Есть, на мой взгляд, вполне здравые и рабочие предложения. Например, это активное вовлечение корпорации «ДОМ.РФ» в программу жилищного строительства. Они и раньше участвовали в этом с точки зрения вовлечения в оборот земельных участков, но сейчас они им дана задача сформировать  такой  банк земли, который позволит на ней построить до 2030 года дополнительно 100 млн кв.м. жилья. Это очень хороший показатель, и эта мера послужила тому, что появился принципиально новый продукт со стороны «ДОМ.РФ» – это аукционы за долю. Уже прошло три таких аукциона, когда застройщик за земельный участок платит не денежные средства, а отдает долю квадратных метров, построенных на этих земельных участках. А затем «ДОМ.РФ» продает эти квартиры по цене Минстроя России органам местного самоуправления или региональным властям для реализации ряда социальных программ - сноса ветхого и аварийного жилья, обеспечения жильем ветеранов войны и детей-сирот, других спецкатегорий граждан. То есть, регион получает качественное жилье, построенное по стандартам «ДОМ.РФ» и по очень хорошей цене.

Кроме того, в 2021 году будет массовое раскрытие счетов эскроу и  у застройщиков возникнет вопрос начала следующего цикла строительства. А под новый проект застройщику нужно приобретать новый земельный участок, вкладывать собственные средства, брать кредиты. Аукцион «ДОМ.РФ» за долю позволяет, не вкладывая собственные средства в землю, сохранить объем жилищного строительства. Наверно, в дальнейшем имеет смысл распространить такой механизм и на региональные власти, которые могли бы выставить на аукцион земельные участки за долю в будущем жилье.

Поэтому, подводя итог жилищному строительству в 2020 году, нужно сказать, что меры государственной поддержки – льготная ипотека, субсидирование застройщикам ранее выданных кредитов – для застройщиков оказались очень удачными. И хорошо, что они продолжатся и в 2021 году.

- Все ли меры поддержки переходят на следующий год?

- Да, практически все, кроме отсрочки уплаты пеней и штрафов застройщиками за перенос сроков ввода жилья. Остальные меры - льготная  ипотека, субсидирование застройщиков, льготы системообразующим предприятиям и займы из компфондов СРО – будут действовать и в 2021 году. В ближайшее время НОСТРОЙ разработает проект постановления правительства России, значительно расширяющий возможность для СРО в предоставлении  займов своим членам. Очень хотелось бы, чтобы СРО были не только инструментом допуска на рынок, но и превращалась в финансово-полезную структуру для своих членов. В 2021 году  у СРО будет хорошая возможность доказать эффективность их работы.

Сейчас почти 50% СРО приняли решение о выдаче займов, более 30 СРО займы уже выдают. Лидер – Приволжский федеральный округ и по количеству выданных займов и количеству СРО, которые их выдают. Координатор НОСТРОЙ Любовь Аристова своим примером задала темп работы, СРО подходят к этому очень системно и ответственно. Другой лидер – Уральский федеральный округ. СРО этого округа выдали займов больше всех по сумме. И опять же с подачи координатора – Юрия Десяткова. И еще хочу отметить очень хорошую работу сотрудников Ростехнадзора – он, вопреки нашим ожиданиям, рассматривал и утверждал положения о компфондах СРО за 3-4 дня. Это небывалые сроки!

- А что тормозит выдачу займов?

- Есть несколько нерешенных проблем. Сейчас общий объем выданных займов составляет 2,5 млрд рублей. Много это или мало? Можно, например, сравнить с мерами поддержки того же Минстроя России, который субсидирует процентные ставки застройщикам, - там эта сумма немного превысила 1 млрд рублей. Кроме того, мы должны говорить не о чистом объеме займов, а о том результате, который удалось достичь. Если смотреть количество не остановленных объектов, закупленного оборудования и выплату зарплаты, то объем спасенных благодаря займам контрактов составляет более 30 млрд рублей. По-моему, неплохо! Так что нам нужно этот механизм развивать.

Еще не все саморегулируемые организации поняли полезность этого инструмента, поэтому первоочередная задача для руководства НОСТРОЙ добиться, чтобы те СРО, которые утвердили правила, в ближайшее время начали выдавать займы. А затем, будем надеяться, что и те СРО, которые еще не приняли такого решения, также подключатся к этому процессу. По оценкам НОСТРОЙ, 160 СРО могут успешно выдавать займы общим объемом около 20 млрд рублей.

Основной объективной проблемой, тормозящей выдачу займов,  является частичная утрата средств компенсационного фонда СРО в проблемных банках и правовая неурегулированность этого вопроса. Позиции НОСТРОЙ и Ростехнадзора здесь не совпадают – это общеизвестно. Но в любом случае этот вопрос нужно обсуждать и решать, и поэтому по просьбе НОСТРОЙ министр строительства и ЖКХ России Ирек Файзуллин своим приказом воссоздал координационный совет по саморегулированию, который сам и возглавил. В обновленный совет вошли руководители двух нацобъединений – президенты и руководители аппаратов, Ростехнадзор в лице Александра Трембицкого и Александра Горлова, а со стороны Минстроя России – сам министр и директор правового департамента Олег Сперанский. Этому решению предшествовали два рабочих совещания с участием Ростехнадзора, посвященные трактовке СРО так называемой «желтой зоны».

Ростехнадзор по-прежнему считает, что нужно требовать от СРО максимального количества средств компфондов на спецсчетах, невзирая на банкротство банков.Однако коллеги из Минстроя России заняли нашу позицию – компфонд СРО должен соответствовать минимальным требованиям, если его снижение произошло не по вине членов СРО. В связи с этим по нашей инициативе Минстрой направил письмо на имя вице-премьера Марата Хуснуллина с просьбой в ближайшее время обязательно урегулировать этот момент и подготовить законодательные поправки именно в части трактовки минимального уровня наличия средств компенсационного фонда.

Кроме того, мы сейчас начинаем обобщать практику и разрабатывать методические рекомендации для тех СРО, банкротство банков которых завершено. Появилась судебная практика, согласно которой возможно списание утраченных средств компфонда как  убытка. Для многих СРО это будет долгожданный выход из ситуации.

- То есть, ситуация с утраченными компфондами, наконец,  сдвинулась с мертвой точки. А какие еще задачи ставит перед собой НОСТРОЙ?

- Одна из главных наших тем в 2020 году – это ценообразование во всех его аспектах. В последние месяцы мы наблюдаем достаточно большой рост цен на строительные материалы. Ежеквартальные индексы цен, которые утверждает Главгосэкспертиза, этот рост фактически не отражают и весьма сильно расходятся с реальностью. НОСТРОЙ сделал соответствующий анализ, как в целом по России, так и по отдельным регионам. Например, в Воронежской и Вологодской областях разрыв между фактическим повышением цены и приростом индекса цен почти в два раза. Ситуация сложная, и поэтому министр Ирек Файзуллин в середине декабря принял решение, что параллельно Главгосэкспертизе вести мониторинг цен на строительные ресурсы будут и общественные организации. НОСТРОЙ будет вести мониторинг цен по 30 позициям, в том числе, по товарному бетону, железобетонным конструкциям, по стеклу и стеклопакетам, минеральным утеплителям и т.д.

А за такими знаковыми стройматериалами как металл и арматура, следить будут уже на правительственном уровне, поскольку здесь цены выросли почти в два раза. Но это биржевой товар, и очень сложно возражать против колебания мировых цен на металл. Но в целом речь идет не о том, чтобы сдерживать рост цен на стройматериалы и строительство – это совершенно неправильно. Нужно понимать что есть причины повышения этой стоимости, что есть структура затрат, и все это  должно адекватно отражаться в сметных индексах и расценках на строительство. Поэтому очень важно привести нормирование к фактическому ценообразованию. 

Еще одно направление нашей деятельности – развитие системы ценообразования.В 2020 году у нас в исполнительной дирекции появился департамент ценообразования и, судя по нашим по результатам, его деятельность можно назвать прорывом года. Самое главное - мы сумели доказать нашим коллегам в Минстрое, что нужно устанавливать не общестроительные индексы роста цен, а индексы по видам работ в строительстве. Это очень поможет нашим строителям.

И второе, что мы сумели сделать, - мы проработали почти  со всеми регионами вопрос повышения заработной платы специалиста строительной отрасли 1 категории. Из всех регионов только 11 пока этот показатель не повысили, а ведь от него зависит индекс стоимости ресурсов.Это очень хороший результат, мы плотно общались с регионами и доказали необходимость такого  повышения. С оставшимися 11 регионами нам предстоит еще поработать, тем более, что здесь мы видим странную тенденцию, когда с переходом на новую базу ФСНБ-2020 в ряде субъектов, где зарплата не была пересмотрена, сметная стоимость строительства по сравнению с 2016 годом упала. А этого не может быть никогда.

Кроме того, мы совместно в Главгосэкспертизой начали разрабатывать расценки на новые виды работ, чего не делалось последние 15-20 лет. Это очень сложная работа, причем «в полях» - представители Главгосэкспертизы спускались в шахты, вели хронометраж, разрабатывали новые карты. А компании-члены СРО предоставили реальные площадки, где выполнялись все методические работы и замеры. Очень надеюсь, что подрядчики и впредь будут предоставлять свои площадки, тем более, что такая работа – в их интересах, потому что это отражается на их финансовом результате и помогает сохранять строительную отрасль на нужном уровне.В 2021 году мы ходим вместе с Главгосэкспертизой сделать еще 20 новых расценок на  20 видов работ.

Также в 2021 году перед департаментом ценообразования будет стоять еще одна задача – помощь в наполнении информационных баз ФГИС ЦС. Стоит задача плавно перейти от базисно-индексной к ресурсной модели ценообразования, а для этого нужно наполнять информационные базы, заинтересовать поставщиков стройматериалов вносить туда свои цены. Наконец-то принято решение, что ФГИС ЦС будут наполнять именно поставщики, заинтересованные в реализации своей продукции. Сейчас мы разрабатываем для них систему «плюшек», чтобы им было удобно и выгодно эту базу регулярно обновлять.Так что в сфере ценообразования мы 2020 год очень хорошо и эффективно отработали, и не в виде совещаний, а с точки зрения результатов.

Кроме того, нам удалось объединить усилия с Общественным Советом Минстроя России, там теперь есть комиссия по ценообразованию, которую поручено возглавить мне. Это работа  в новом формате, потому что здесь участвует и Счетная палата, и депутаты – совсем другой масштаб обсуждения проблем, другое видение. Мы приглашаем к обсуждению ценообразования широкий круг наших коллег, все заседания комиссии открытые, и это очень здорово. Наш последний семинар смотрели 1860 уникальных пользователей.

- 2020 год создал ряд проблем и в законодательном поле – так, регуляторная гильотина отменила большое количество документов в области строительства, а взамен почти ничего не было принято…

- На самом деле, все не так критично. Закон, продляющий выдачу займов до 1 января 2022 года, принят.Законопроект, регулирующий вопросы компфондов СРО из «желтой зоны» и возможность использования процентов от размещения компфондов СРО на содержание НОСТРОЙ, согласован со всеми заинтересованными сторонами и готов для внесения  в Госдуму. Кроме того, в первом чтении был принят законопроект о банковском контроле по специализированным счетам -  НОСТРОЙ сейчас участвует в его доработке и, может быть, часть наших инициатив, касающихся требований к размещению компенсационных фондов СРО,  туда войдет. Также Минстрой России подготовил проект постановления правительства РФ, которое будет регулировать процедуру размещения компфондов в уполномоченных банках, потому что пока в законе это прописать не удалось. 

Что касается Нацреестра специалистов, у нас в этом году была большая дискуссия с Минстроем России о роли и месте НРС и независимой оценки квалификации. НОСТРОЙ разработал и представил программный комплекс и систему оценочных средств, которые необходимы для того, чтобы запустить независимую оценку квалификации, по крайней мере, для инженеров-строителей 7 уровня – членов НРС. И мы планируем вне зависимости от того, как это будет прописано в законе, независимую оценку квалификации с 2021 года начинать внедрять.

Что касается законопроекта, что в нем была выработана компромиссная позиция, которая представляла два варианта включения специалиста в НРС: либо используя старый способ – на основе пакета документов, либо через независимую оценку квалификации. Надеюсь, что этот закон будет принят в начале 2021 года.

Кроме того, департамент градполитики правительства Москвы выступил с инициативой создания независимой оценки квалификации для  рабочих специальностей, чтобы на стройках Москвы работали грамотные специалисты. НОСТРОЙ эту инициативу всячески поддерживает, за год появилось порядка 4 новых ЦОКов по рабочим специальностям, потому что на это есть заявки от бизнеса.

- В ноябре НОСТРОЙ представил свои предложения по реформе технического регулирования в строительной отрасли. Чем обусловлена эта инициатива?

- Необходимость определенной реформы в техрегулировании, на мой взгляд, назрела. Последние несколько лет Минстрой России предлагал сформировать отдельно обязательные строительные нормы и отдельно -добровольные строительные правила. Мы долго с этим спорили и свою позицию отстояли – своды правил остались главным документом технического регулирования. Наша позиция опирается на мнение Технического совета НОСТРОЙ – в него вошли коллеги, которые имеют богатый опыт работы в области техрегулирования, в том числе, в регионах, в НИИ и т.д. Мы создали коллектив грамотных, признанных экспертов,  к мнению которого прислушиваются. И концепция реформы техрегулирования в строительстве также обсуждалась на Техническом совете.

Наши предложения по реформе техрегулирования в чем-то напоминают советскую модель, но с учетом нового времени. Нужно сказать, что у членов Техсовета мнения разошлись: были сторонники метода, который предлагал Минстрой, были сторонники параметрических подходов – это то, к чему нам нужно стремиться, но его невозможно осуществить одним росчерком пера. Это требует совершенно других подходов и разработки методологической базы, которая у нас в России нет. Поэтому наша модель строит где-то посередине.

НОСТРОЙ предлагает, чтобы в Сводах правил была обязательная часть, которая применяется по аналогии со СНиПами, и добровольная часть. Сейчас здесь мы видим смешение обязательных и добровольных требований, а обязательные к тому же утверждаются постановлением правительства России. Но это неудобно бизнесу, это бесконечные споры между надзорными органами, проектными организациями и подрядчиками в части выбора тех или иных требований. Очевидно, что здесь нужно что-то менять.

Кроме того, у Техсовета было еще одно направление работы – это содержание проектной документации. Постановление правительства РФ №87 регулирует объем проектной документации, необходимой для прохождения госэкспертизы и получения положительного заключения и, соответственно, прохождение достоверности сметной стоимости. Большая полемика идет о том, как должна быть изменена проектная документация, что в ней лишнего, и какова роль рабочей документации. Мы считаем, что отказываться от рабочей документации нельзя, но нужно конкретизировать ее состав. Но обязывать вставлять  рабочую документацию в тот блок документов, который необходим для определения достоверности сметной стоимости, не нужно.

- Вы рассказали о том, чем НОСТРОЙ занимается уже довольно давно. А по каким направлениям хотелось бы еще начать работу?

- Моя позиция в этой части не меняется: хотя НОСТРОЙ - это формально организация, объединяющая СРО, и должна помогать им работать, реально НОСТРОЙ – это общественная организация, которая объединяет 95 тысяч строительных компаний. Я очень доволен, что именно в этом году роль НОСТРОЙ как организации, которая представляет интересы строительного сообщества, впервые прозвучала так громко. НОСТРОЙ был вовлечен в работу проектного комитета, который подготавливал меры поддержки строительной отрасли. Кроме того, мы вошли в состав проектного комитета Госсовета, чего никогда не было. НОСТРОЙ также вошел в обязательный перечень организаций, с которыми требуется согласование нормативных актов – то есть, без нашего положительного отзыва ни один документ не принимается. Это, на мой взгляд, признание грамотности нашего Экспертного совета и тех заключений, которые он готовит.

Если говорить о том, что еще нужно сделать, - это добиться расширения полномочий СРО и НОСТРОЙ. Сейчас у нас ведется активная дискуссия с депутатским корпусом на предмет расширения ответственности СРО – предлагается положение о том, что СРО должны отвечать по гарантийным обязательствам своих членов и за охрану труда. Это очень сложная тематика, однозначной позиции тут нет, но поскольку институт саморегулирования создан как элемент солидарной ответственности членов, эти предложения нужно прорабатывать. Расширение ответственности должно предусматривать определенный паритет. Надеюсь, что мы найдем удачный баланс интересов потребителя  и профессионального сообщества.

А главное, хочется, чтобы от результатов работы НОСТРОЙ как лоббиста отраслевых интересов строительные организации могли получать положительный финансовый результат, чтобы НОСТРОЙ стал элементом той структуры, которая занимается управлением строительным комплексом России. 2020 год был рекордным на перемены – кадровые, законодательные, нормативные. Количество новых документов, которые появились в отрасли, огромно, и роль НОСТРОЙ в этом тоже видна. Например, наши методические рекомендации по организации труда на стройках в период пандемии были одобрены Минстроем и легли в основу рекомендаций Роспотребнадзора. Сейчас мы прорабатываем документ, который позволит компаниям включать в сводно-сметный расчет расходы, связанные с противоэпидемиологическими мероприятия. Эти затраты составляют более 300 рублей на человека в день, и мы очень хотим, чтобы подрядчик мог учесть их в сметном расчете.

- Заканчивается ваш второй год на посту президента НОСТРОЙ. Что нового вы для себя открыли за эти два года?

- Конечно, когда я принимал решение о выдвижении на эту должность, я считал, что это более спокойная работа, и я смогу ее успешно совмещать с работой в Красноярске. Но сейчас я должен признать, что большую часть времени провожу в Москве. И я доволен тем, как НОСТРОЙ работал в 2020 году – результат очевиден, поскольку мы своими активными действиями в этом году доказали, что Нацобеъдинение занимает очень достойное место в системе управления строительством. Мы формируем свои цели и задачи, а главное – определяем роль Нацобъедиения в головах как строительных организаций, так и исполнительной власти. НОСТРОЙ – это структура, которая представляет строителей, аргументировано доказывает свою позицию, и эту позицию власть слышит и воспринимает. И главное наше преимущество состоит в том, что мы видим срез и проблематику строителей всей страны, а не только из Москвы или крупных городов. Мы должны это всячески развивать.

- Что не удалось сделать в 2020 году?

- Конечно, по объективным причинам существенно сократились региональная работа и региональные мероприятия НОСТРОЙ. К сожалению, кроме Съезда НОСТРОЙ в Санкт-Петербурге и Форума 100+ в Екатеринбурге, серьезные региональные мероприятия провести не удалось. Однако я все равно много езжу по России, встречаюсь с руководителями строительных компаний и губернаторами, мы подписываем соглашения о сотрудничестве. Выстраивается конструктивный диалог, где мы высказываем свои опасения и предложения, критикуем позицию тех регионов, которые не повышают первичную заработную плату строителям, стараемся решить проблемы строителей. Я очень надеюсь, что в 2021 году ограничения будут сняты, - по крайней мере, мы разрабатываем план участия в общественных мероприятиях и планируем, что со второго квартала 2021 года мы начнем активно ездить в регионы.

- Чего вы ожидаете от 2021 года?

- Очень надеюсь, что состояние и финансирование строительной отрасли останется стабильным, потому что стройка очень плохо себя чувствует как при росте цен, так и при спаде. Поверьте мне, бизнес не заинтересован в повышении цены, он заинтересован в повышении доходности.А повышение цены на жилье имеет очень много негативных последствий, потому что его доступность падает, и это очень плохо.

Поэтому общими усилиями мы должны создать такие условия, чтобы бизнес не боялся входить в проекты, активно работал и понимал, что правила игры и рыночные условия гарантируют ему финансовый результат на финише. И, конечно же, я всех коллег поздравляю с Новым годом и желаю дальнейших успехов и процветания!

Лариса Поршнева