Застройщика обидеть может каждый: и негодяи-юристы, и дольщики-экстремисты

В общем, тема-то горячая, и не ослабела даже в ковидный год, поскольку практически все новостройки сдаются с дефектами и недостатками – и это признают сами застройщики: якобы, стройки без дефектов не бывает. Вот и на круглом столе по потребительскому экстремизму речи о том, что застройщики обязаны передать дольщикам качественно построенные квартиры – за их деньги, - практически не шло. Только исполнительный директор НОСТРОя Виктор Прядеин периодически напоминал, что перед собравшимися не стоит цель оправдать дефекты строительства – качество должно быть высоким безусловно. Однако самым главным был все-таки «Плач застройщика», обиженного всеми: дольщиками, которые требуют заплатить за недоделки, юристами, которые сделали из этого доходный бизнес и сразу бегут в суд, экспертами, которые с одной линейкой составляют экспертные заключения и меряют неровности стен, полов, потолка и стяжек. Ну, и законы, конечно же, несовершенны – менять их, окаянных!

Стоит, пожалуй, разобраться во всех этих претензиях, тем более, что рациональное зерно в этой ситуации есть, и некоторые процессы можно было бы тушить в самом начале их зарождения – было бы обоюдное желание.

Здравый смысл – качеству не помеха

Для начала стоит еще раз описать ситуацию: дольщики-покупатели квартир, заплатившие за них немалые деньги, при передаче им жилья от застройщиков, как правило, обнаруживают дефекты и недоделки. Большинство дольщиков, если эти дефекты несущественные, судя по всему, соглашается принять квартиры – иначе бы застройщики давно разорились и свернули бизнес, поскольку строить без дефектов они не умеют. Но довольно часто дольщики или сами обращаются в суд с требованием либо выплатить штраф за дефекты, либо снизить стоимость квартиры, или передают это право требования юридическим компаниям, которые стали специализироваться на подобных делах. И, как правило, все суды выигрывают, заставляя застройщиков платить за недостатки новостройки. Счет, судя по всему, идет на миллиарды рублей.

Не могу не отметить, что застройщики сами, своей некачественной работой, породили этот сутяжный бизнес – поскольку нет такого юриста, который не воспользуется возможностью заработать на явных нарушениях российского законодательства. Дело доходит до того, что новоселы в своих почтовых ящиках находят предложения от юридических компаний взять на себя защиту их прав в споре о качестве жилья с застройщиком. И многие дольщики на это идут. В результате за минимальные дефекты ловкие юристы могут снизить стоимость квартиры чуть ли не на 30%.

Что здесь можно сделать? Рационально было бы ввести процедуру досудебного согласования таких претензий. И уж если ничего не получается, тогда только покупатели могут идти в суд. Кроме того, можно было бы запретить при этом уступку прав требования третьим лицам – пусть дольщики сами ходят по судам. Тогда они сто раз подумают, требовать ли устранить царапины на стенах или самим купить банку краски и их закрасить – дешевле обойдется.

Хотя, конечно, есть дефекты, которые одной банкой краски не устранишь. И вот здесь также прозвучало рациональное предложение от директора НИИЖБа Дмитрия Кузеванова, который предложил актуализировать перечень дефектов в СП 70, чтобы можно было четко прописать степень их опасности или критичности и, исходя из этого, прописать технологии устранения таких дефектов. Кроме того, необходимо составить список всех СП, в которых допуски противоречат друг другу, как например с оконными конструкциями, когда допуски при установке на объекте и при монтаже в панели на заводе отличаются в несколько раз. Вполне разумно и исполнимо – и выбьет из рук юристов возможность толковать эти коллизии исключительно на пользу потребителя.

Еще одно предложение, которое имеет право на жизнь, - более четко прописать гарантийные сроки и гарантийные обязательства, обозначив, какие именно случаи не попадают под эти гарантии, а являются последствиями эксплуатации здания. Так, 5-летний срок гарантии на квартиру вряд ли может распространяться на водопроводный кран, у которого гарантийный срок службы – не более года. Ну, и так далее. И, опять же, сократит количество «паразитических» исков.

И последнее: огромное количество вполне обоснованных претензий вызывает квалификация экспертов, на основании заключения которых готовятся иски в суд. Сейчас таким экспертом может стать каждый, кто имеет строительное образование и может держать в руках линейку. При этом оспорить в суде такое заключение со стороны застройщика почти невозможно, как и назначить повторную экспертизу. А сам эксперт, составивший довольно часто весьма спорный документ, никакой ответственности ни за него, ни за последствия его применения не несет. Поэтому необходимо скорейшее принятие закона о судебно-экспертной деятельности, который пылится в Госдуме с 2013 года. А в нем должна быть прописана ответственность эксперта за выданные документы. Разумно? Вполне! Тем более, что качество судебных экспертиз очень часто не просто низкое, а безобразное!

Однако застройщики хотят не этого – вернее, не только этого. Судя по предложениям, да и всему тону обсуждения, им бы очень хотелось взять деньги, найти основание, чтобы сдать жилье с дефектами и заставить потребителя молчать «в тряпочку», да еще, чтобы он не забывал благодарить и кланяться.

О чем мечтает застройщик?

Оговоримся сразу: речь не идет о тех компаниях, которые строят новое аварийное жилье – там вступает в действие уже не Градостроительный, а Уголовный кодекс, хотя пока еще и не всегда. Но, судя по всему, на круглом столе были озвучены тайные чаяния большинства российских застройщиков.

Итак, первое: по мнению застройщиков, необходимо внести поправки в закон «О защите прав потребителей» и исключить оттуда все операции с недвижимостью. Как заявил Дмитрий Алексеенко, начальник юридического департамента компании «ВКБ», закон принимался для защиты прав граждан при сделках на незначительные суммы, а квартира сюда явно не относится. И хотя в законе нет никаких ограничений на стоимость купленного товара, он явно мешает застройщику в суде, поскольку суд, как правило, встает на защиту прав потребителя. А вот если жилье будет оттуда исключено, то это задавит потребительский  экстремизм и не позволит зарабатывать на суммах потребительской неустойки. При этом никаких предложений о том, как должны регулироваться в этом случае права покупателей квартир, внесено не было. То есть, их предлагается выдавить из правового поля, так что ли?

Кроме того, Д.Алексеенко предложил внести изменения в закон 214-ФЗ о долевом строительстве жилья в части гарантийного срока на новостройку: по его мнению, гарантийный срок неприменим к объекту долевого строительства с дефектами. Гарантийный срок – это обязательство на будущее, а если дефекты уже есть, какая тут гарантия? Нужно внести в закон такое понятие как срок предъявления претензий, например, в 6 месяцев,  не относить выявленные претензии к гарантийным случаям и не оценивать их в деньгах, только в материальном выражении. То есть, все выявленные за 6 месяцев дефекты застройщик должен устранить, но никаких денег по суду недовольный качеством строительства покупатель жилья не получит.

И еще один момент: по мнению выступавших застройщиков, не следует предъявлять одинаковые требования по качеству строительства к жилью «эконом» и «бизнес» - «эконом» на то и экономный, что там вес может быть гораздо проще. Остается только понять, с какой стати покупатель недорогого жилья должен мириться с дефектами строительства?  Их не должно быть в любом случае, а стоимость жилья обуславливает его потребительские характеристики, а никак не кривые стены или скверно наклеенные обои, под которыми скрыты дефекты несущих конструкций.

Нужно сказать, что здравый голос из рядов застройщиков все-таки прозвучал: так, представительница застройщика из Перми (жаль, не была озвучена ее фамилия!) предложила коллегам все-таки не зарываться: изменения в закон о защите прав потребителей вносить нужно, но не исключать оттуда жилье, а внести отдельную главу, в которой прописать правила урегулирования споров при покупке недвижимости. Кроме того, данный застройщик уже давно ввел в практику перед передачей квартиры дольщику на свои средства проводить экспертизу и потом с этим экспертным заключением согласовывать с покупателем порядок устранения недостатков, если они есть. Нужно сказать, что практика замечательная и снимает большинство претензий на этапе передачи жилья.

Ну, и последнее -  можно сказать, личное мнение автора данной статьи: ущербную психологию застройщиков, которые живут на деньги дольщиков, и неплохо живут, но при этом позволяют себе строить скверное жилье с дефектами, нужно ломать. Качество должно быть безусловным критерием работы и застройщиков, и подрядчиков. Искать лазейки в законе, чтобы оправдать свои недоделки – не самый лучший способ привлечь деньги в стройку. И не надо забывать, что 99% строящегося жилья оплачивается именно потребителями. Пытаться лишить их судебной защиты – по меньшей мере, неразумно. Торговля – это всегда диалог между двумя сторонами. А в этой ситуации именно граждане имеют полное право сказать застройщику: «Вот мои деньги, строй так, как мне надо, и не забывай, что ты живешь благодаря мне!».

Вот так как-то.

Лариса Поршнева