ИнформацияАналитикаПубликацииПроектыЗаконыПерсоныИнвестиции
Банки «зажимают» деньги для кредитов, проектирование скверное, апартаменты – не жилье
21.07.2022

Банки «зажимают» деньги для кредитов, проектирование скверное, апартаменты – не жилье

Принятые и готовящиеся законопроекты, ипотека, эскроу-счета, недострои и апартаменты – об этом и не только рассказали руководители Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ на брифинге в РИА «Новости».

20 июля в пресс-центре «Россия сегодня» состоялся брифинг членов Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ по итогам работы в весеннюю сессию. В рамках мероприятия председатель Комитета Сергей Пахомов и первый заместитель председателя Комитета Владимир Кошелев не только рассказали о плодотворной работе в весеннюю сессию, но и о планах на осень, а также ответили на вопросы журналистов.

Как уточнил Сергей Пахомов, в целом акцент работы Госдумы в этот период был смещен в сторону антисанкционной поддержки отраслей, поэтому существенную часть планов пришлось сдвинуть на осень. Речь идет о таких направлениях, как жилищно-коммунальное хозяйство, апартаменты и ИЖС, над которыми Комитет работает в данный момент, чтобы в сентябре выйти не с идеями, а уже готовыми законопроектами.

За время работы Госдумой было принято много законопроектов, а в 7 подписанных федеральных законах Комитета «зашито» огромное количество решений для строительной отрасли. Плюс ко всему было отклонено 17 законопроектов, которые, по сути, состояли из 1-2 строк.

Сергей Пахомов напомнил, что еще прошлой осенью был взят курс на сокращение согласительных и административных процедур в строительстве. Конечно, речь идет о тех направлениях, где оно не влияет на качество и безопасность объектов. Для этого было принято 3 объемных закона, которые позволили Правительству РФ принять 25 постановлений. Например, новые решения позволили убрать почти 300 действий из перечня согласительных процедур в инвестиционно-строительном цикле, что сегодня почти на треть может сокращать его сроки. А это экономит время, деньги и нервы.

Кроме того, Комитет идет по пути разбюрократизации всех процессов работы с бюджетами всех уровней. Как напомнил председатель Комитета, государство ежегодно вкладывает в строительство от 4 до 6 трлн руб. – это не только жилье, но и школы, и сады, и т.д. И забюрократизированность этих процессов была на высочайшем уровне. Так, принятые решения позволили примерно на 1 год сократить строительство  крупных инфраструктурных проектов. Плюс были отменены дублирующие согласования. В частности, удалось убедить Министерство культуры и археологов, что удавку на шее строителей в виде археологических изысканий необходимо немного ослабить. Первые шаги в упрощении процедур уже сделаны, но работа обязательно будет продолжена.

При этом Сергей Пахомов особо подчеркнул, что эта работа была бы проведена в любом случае, не взирая на текущую ситуацию в экономике, потому что уже назрела необходимость перемен. И потенциал есть, поэтому количество согласительных процедур планируется сократить еще на треть. В целом Комитетом была проведена большая работа, которая дала серьезный задел на осень.

Ипотечный вопрос

Говоря об итогах работы, невозможно не вспомнить о показателях ипотеки. Так, по данным Владимира Кошелева, сегодня объем выдаваемой ипотеки упал на 75%.

В частности, в Республике Карелия в апреле падение составило 73%, в мае – 77%, в июне – 81% в сравнении с аналогичными периодами прошлого года. В Республике Мордовия – 50%, 72% и 78% соответственно. В Рязанской области – 84%, 92% и 94%. И эти цифры никого не устраивают. При этом, как рассказал Владимир Кошелев, другие ведомства часто критикуют Минстрой России, что поддержка от ведомств есть, а в ответ только растут цены, и увеличивается маржинальность строительных компаний. Однако Комитет с этим мнением категорически не согласен.

Не секрет, что чем дешевле будет ипотека, тем больше возможностей для приобретения жилья появится у граждан. И для этого государство удешевляло ипотеку с помощью выделения субсидий для субсидирования ставки. По словам Владимира Кошелева, это не правильно. В частности, потому что это субсидирование ограничено во времени – оно вызывает ажиотажный спрос у покупателей, а застройщики не уверены в завтрашнем дне и не вкладываются в новые проекты, боясь, что спрос может упасть. В итоге предложения сокращаются, а спрос ограничен во времени.

Кроме того, во время пандемии в регионах появился недостаток выпуска строительных материалов, оказалось, что существует полная рассогласованность между тем, что в регионе есть и тем, что ему нужно. Конечно, стране крайне необходима дешевая ипотека, но она должна сопровождаться конкретными цифрами каждого региона по вводу жилья, которые должны быть подкреплены его собственной ресурсной базой.

Болевые точки 

Затронув тему проектного финансирования, Владимир Кошелев заметил, что из месяца в месяц сумма выдачи проектного финансирования значительно в разы меньше сумм на эскроу-счетах. Так, в марте выдача проектного финансирования, по данным ЦБ, составляла 2,6 трлн руб., а собранные деньги с населения – 3,2 трлн руб. По сути, «разрыв» в 600 млрд руб. – это 10 млн кв. м, которые сегодня не финансируются в стройке. И в июне цифры остались в той же пропорции – 3,8 трлн руб. было собрано с населения, а 3,2 трлн руб. поступило в стройку.

ЦБ согласился с высказанной Комитетом критикой и отправил письмо в банки о том, что такое затягивание выдачи проектного финансирования относится к негативной практике. И если в ближайшее время изменений не произойдет, то Комитет будет вынужден выступить за изменение законодательства с возможностью застройщикам менять проектное финансирование в уведомительном характере. Владимир Кошелев особо подчеркнул, что Комитет готов пойти на то, чтобы поменять ряд законов для исправления данной ситуации, если «крен» по срокам выдачи финансирования не будет устранен.

Другая проблема – КРТ. В частности, когда застройщик ведет масштабное строительство, которое по своим объемам сопоставимо со строительством нового города с нуля. Зачастую оно находится на окраинах города, куда входит часть городского поселения и тысячи га. А проектом предусмотрено не только жилье, но и скверы, парки, общественные пространства и вся необходимая инфраструктура. Эти проекты идут по несколько лет, они максимально современные и удобные для людей.

Но такие застройщики вынуждены платить повышенные коэффициенты налога на землю, т. к. если в течение 5-15 лет осваивается большой земельный участок с ежегодным вводом жилья, то после трех лет начинает действовать повышенный коэффициент. И такие застройщики оказываются в заведомо не выгодных условиях с большими платежами, за которые в конечном итоге «отдувается» покупатель квартир. А, как известно, за все издержки и неэффективные платежи и налоги в итоге платят граждане. Поэтому вопрос с повышенными коэффициентами налога на землю необходимо решать.

Проблемное проектирование

Говоря о системе саморегулируемых организаций, Сергей Пахомов отметил, что в строительстве в целом система работает. Так, сейчас появилась возможность поддерживать членов СРО средствами, которые есть у организаций на счетах, для помощи, поддержки и получения льготного кредитования членов СРО. В результате на эти цели было использовано около 4 млрд руб. Но для саморегулирования в проектировании нужны более глубокие, радикальные и революционные перемены. Тем более что сегодня на рынке почти 20 тыс. проектных организаций, но в стране в принципе нет столько специалистов по проектированию.

Сергей Пахомов подчеркнул, что чем дешевле проект, тем дороже стройка. Но цена, как прописано в 44-ФЗ, не может быть основным фактором при определении проектной организации. Сейчас же пришло время переходить на цифровые сервисы. Но 44-ФЗ не дает возможности современным технологиям, в том числе BIM, выходить на рынок, потому что проекты с BIM дороже на 10-15%. Однако, они и гораздо качественнее, и удешевляют стройку на 15%.

В результате сегодня проекту приходится по несколько раз заходить на экспертизу, что не позволяет строить в срок и за те средства, которые выделены. И именно поэтому существуют тысячи недостроенных объектов, а виновато в этом проектирование. Сергей Пахомов заметил, что конечно есть компании, которые работают ответственно, но когда мерка на рынке одна – это цена, то качество в итоге страдает, а начинают проектирование одни, но заканчивают другие. В итоге эта часть рынка не работает так, как требуется. Поэтому в данный сегмент необходимо возвращаться с регулированием.

Будущее за ТИМ, за цифровыми технологиями и контрактами полного цикла, в том числе цифровизацией отрасли проектирования. Это неизбежный, но крайне сложный процесс. Уберет ли это СРО – пока не известно, но, по словам главы Комитета, так продолжаться не может. Поэтому осенью планируется начать выработку предложений по корректировкам законодательства.

Недострои

Коснувшись темы недостроев, Сергей Пахомов заявил, что в данный момент Единым застройщиком ведется работа по составлению Единого реестра незавершенных объектов, чтобы, наконец, оценить масштаб бедствия и понять, какие инструменты для исправления ситуации нужно применять.

По его словам, таких объектов даже не тысячи, их гораздо больше. Есть объекты социальные объекты, недостроенные с 50-х гг. Они уже никому не нужны, уродуют города, но на них исправно тратятся средства на охрану. Плюс ко всему таких объектов предостаточно и на балансе у бизнеса.

По этому сегодня главное понять, сколько существует таких объектов и какие достраивать, а какие нет. Причем если это частные объекты, то хозяина нужно либо принудить его достроить, либо убрать. Но сегодня у власти нет возможности даже остановить застройщика, если он возводит большее количество этажей, чем положено по закону. Поэтому нужны рычаги воздействия для таких ситуаций.

Как заметил Сергей Пахомов, банк дольщиков – это около 0,3-0,5% от общего объема строительства жилья. Это немного, но он принес огромное количество проблем: почти 1 тлрн руб. выделен на достройку объектов дольщиков. Глава Комитета подчеркнул, что сегодня строительная отрасль имеет настолько либеральное законодательство, что из-за этих 0,3% появились такие проблемы, что в итоге вмешался Президент, и были введены эскроу-счета – крайне неудобная система для застройщиков. А до этого инцидента никто не собирался их вводить. Поэтому если что-то само спокойно не работает,  то законодателю приходится в отрасли вводить жесткие меры.

Он напомнил, что лишь в декабре 2021 г. впервые в законодательство было введено определение «недострой». Если раньше десятками лет продлевалось разрешение на строительство, то это недостроем не считалось. Теперь же в этой части наведен порядок. Но в целом эту историю нужно ликвидировать.

При этом, по словам Сергея Пахомова, все объекты, которые есть сегодня в ФАИП, в этом году будут точно достроены. На следующие годы также средства будут изысканы, и объекты введут. А что делать со старыми – будут решать, когда появится реестр.

Апартаменты - не жилье! И точка!

Другая актуальная тема, за которой давно ведется пристальное внимание, - апартаменты, владельцы которых ждали, что их имущество признают наконец жильем. Но, как заявил на мероприятии Сергей Пахомов, апартаменты никогда не будут приравнены к жилью и не попадут под действие Жилищного кодекса. И никогда никто из власти не обещал перевода апартаментов в жилую недвижимость.

Это связано с тем, что жилье в полном смысле этого слова должно иметь вокруг себя развитую инфраструктуру и социальные объекты, которые вокруг апартаментов нереально возвести. Также не должно быть в здании, где есть жилые квартиры, отелей, ресторанов, офисов и прочих объектов бизнеса. И если все-таки в теории представить, что власть решит признать апартаменты жильем, то тогда придется перестраивать все здания с апартаментами, что в принципе невозможно. Так, представители бизнеса либо должны будут закрыть свои объекты, либо обеспечить их отдельными лифтами.

При этом, как заметил парламентарий, сейчас появилась идея, вывести апартаменты в отдельную категорию. Тогда уменьшатся налоги, ведь сегодня по законодательству офис и апартамент находятся на одной налоговой ставке. А право определять коммунальные платежи и налоговые ставки для этого вида недвижимости необходимо отдать регионам. Тогда они, по сути, будут приравнены к гостиницам, а платежи снизятся в 3 раза. Таким образом у тех, кто хочет строить и покупать апартаменты, появится больше возможностей. При этом в апартаментах пора вводить разрешение на временное проживание и временные регистрации. Но есть и проблема – покупая для временного проживания, собственники сдают апартаменты под офисы. Но это определенная нагрузка на инфраструктуру дома, в том числе на лифты, которые изначально на нее не рассчитаны. И это также необходимо регламентировать.

В целом покупающий апартаменты должен четко понимать, что перевода в квартиру такого жилья не будет никогда. Они и строятся апартаментами, потому что не соответствуют нормам жилья.

Коротко о разном

Также представители Госдумы затронули тему рынка арендного жилья, который сегодня абсолютно не развивается. В то же время есть огромное количество аварийного и ветхого жилья, проблему которого лишь прямыми средствами из государства и передачей нового жилья в собственность гражданам решить невозможно. На помощь как раз и могло бы прийти арендное жилье, как коммерческого, так и некоммерческого, и социального найма.

Другая тема – дефицит рабочей силы и в целом непристижность профессии «строитель». Конечно, на дефиците сказалась пандемия с ее миграционными ограничениями. Но и в стране пора менять подход к выпуску профессиональных кадров – ежегодное количество выпускников должно быть увеличено в разы, как и сами учебные заведения. Иначе поставленные задачи по вводу жилья решить не удастся. В то же время работа на стройке снова должна стать почетной. А пока там грязь и хаос, пусть даже с высокими зарплатами.

В целом строительный рынок в России огромный. И, как заметил Сергей Пахомов, если какие-то строительные компании с него ушли, то их легко заменили другие организации из дружественных стран. В частности, из Белоруссии. По его словам, этот народ ментально близок к нам и легко осваивается в наших условиях. И сегодня белорусские компании широко представлены на территории России, они хорошо себя показывают как генподрядчики на социальных объектах, например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, на территориях южной части России, в Воронеже и Курске. Также они все чаще появляются при строительстве инвестиционных объектов, а это показывает их качество.

Планы на осень

Говоря о планах, Сергей Пахомов отметил, что в первую очередь речь идет о Программе аварийного жилья, которую готовит Минстрой России. А действующая сегодня – это одна из самых эффективных из существующих программ. Уже почти 16 млн кв. м жилья признано аварийным, и есть еще несколько перспективных млн кв. м. А при темпах финансирования около 100-110 млрд руб. в год, эта работа будет выполняться около 8 лет.

Вторая задача – модернизировать систему ЖКХ, ведь эта отрасль безнадежно устарела технологически, и приходится использовать механизмы прошлого века. При этом «сажать» свежие миллионы квадратных метров жилья, школ, садов и больниц на старые сети – это абсурд. Но пока отрасль не будет цифровизирована, то и модернизации не будет.

И, наконец, уже подготовлено и согласовано около 15 поправок, которые ускорят решение проблем обманутых дольщиков. В сентябре они будут внесены в законопроект. И, как подчеркнул Сергей Пахомов, до 2024 г. эта проблема должна быть решена полностью.

Галина Крупен

Анонсы
20 февраля. Санкт-Петербург.
Вебинар на тему: «Подготовка сметной документации с применением РИМ»
• • •
26 февраля - 4 марта. Санкт-Петербург.
Обучение по программе повышения квалификации «Технологии информационного моделирования. Концепция. Стратегия. Внедрение»
• • •
27 февраля - 1 марта. Москва. Экспоцентр
Выставка RosBuild
• • •
27 февраля - 1 марта. Москва. Экспоцентр.
«Мир стекла» – крупнейшая международная отраслевая выставка в России и странах Восточной Европы
• • •
12 марта. Санкт-Петербург. Учебный центр СПб ГАУ «ЦГЭ»
Вебинар на тему: «Как правильно подготовить Пояснительную записку в формате XML»
• • •
13-14 марта. Москва.
Региональный форум «Молодой специалист - Строитель будущего»
• • •
14 марта. Санкт-Петербург. Учебный центр СПб ГАУ «ЦГЭ»
Семинар на тему: «Повторное проведение государственной экспертизы. Выбор между экспертным сопровождением и повторной экспертизой»
• • •
14-15 марта. Москва.
Двенадцатый форум финансовых директоров строительной отрасли
• • •
15 марта. Екатеринбург
Международный форум World Build/State Contract
• • •
20-22 марта. Санкт-Петербург. Учебный центр СПб ГАУ «ЦГЭ»
Курс повышения квалификации «Актуальные вопросы ценообразования и сметного нормирования в строительстве»
• • •
25-26 марта. Сочи
VII Международная конференция АРСС
• • •
2 - 5 апреля. Москва. Крокус Экспо.
Международная строительно-интерьерная выставка MosBuild
• • •
15-19 апреля. Сочи.
Сочинский Всероссийский жилищный конгресс
Вышел новый номер журнала Строительство!
скачать журнал
нет, спасибо