ГЧП:
в одной упряжке –
быстрее к цели

Тройка лошадей, птица-тройка- это символ умного решения задачи: добиться ускорения движения, увеличения мощности, выносливости, комфорта седока, наконец. А еще проще- объединение усилий для достижения нужной цели.

Всегда ли мы пользуемся этой возможностью? Об этом думал я, слушая недавно выступление А.Кирсанова, юриста, заместителя генерального директора инвестиционно-строительной компании MR Group, анализировавшего  возможность использования государственно- частного партнерства (ГЧП) в проектах комплексного освоения территорий при жилищном строительстве.

Он говорил, что на одной из первых бесед в администрации района, где предстояло построить комплекс жилья, ему предложили записать, что нужно построить дополнительно: детсады, больницу, пожарную команду, отделение полиции, дом культуры, полигон бытовых отходов, кладбище и, желательно, мусоросжигающий завод. И, конечно, не забыть обеспечить квартирами врачей, учителей, пожарных. А как же? Ведь эта категория граждан не сможет самостоятельно приобрести квартиру.

Вот таким было видение проблемы на старте внедрения ГЧП государственными органами. Сейчас положение несколько изменилось. Финансовые обязательства государства в развитии социально-экономических сфер растут, а государственный бюджет не в силах самостоятельно в полном объеме обеспечивать развитие и поддержку этих отраслей. В качестве модели развития инфраструктуры во многих странах мира выступают институты, позволяющие привлекать частный бизнес: институты ГЧП (государственно-частного партнерства).

 В 60 субъектах Российской Федерации уже действуют законы, однако толкуют ГЧП они по-разному.Наладить это партнерство по-настоящему не удается. Застройщики, выигравшие право  на комплексное освоение территорий,  зачастую вынуждены  строить детсады, например, да и другие объекты за свой счет, потом передавать их муниципалитетам бесплатно и еще платить за это НДС!

 Есть и еще парадоксальное положение: за присоединение электрических мощностей к  строящимся объектам должен тоже платить застройщик. Во время визита в Канаду члены нашей делегации поинтересовались у коллег, как у них обстоят дела в этом отношении. Вопрос просто не был понят. Как это платить за подключение? Ведь электросети получают клиентов, которые потом будут платить им деньги за эксплуатацию. Электросети получают выгоду. Плата «за присоединение»- фактически та же плата за вход в магазин, которую выдумали торговые сети. Естественно, это значительно удорожает стоимость жилья для граждан.

ГЧП, по мнению А.Кирсанова, рассматривается органами власти как привлечение частных партнеров к решению вопросов, которые на самом-то деле отнесены (в соответствии с законодательством) к полномочию органов  публичной власти.

Предусмотренные сегодня нашим законодательством модели не совсем применимы в проектах комплексного освоения территорий (КОТ). Возьмем концессионные соглашения как форму ГЧП. Они предполагают, что инвестор построит, будет эксплуатировать, получит доход. В проектах КОТ, где цена квадратного  метра невысокая, строить и  предлагать коммерческие детские сады, коммерческие школы,  иные услуги на коммерческой  основе -это неработающие механизмы. Застройщик не получит прибыли, если не увеличит стоимость квартир.

Поэтому, считает Кирсанов, остро стоит вопрос о необходимости федерального закона   о государственно–частном партнерстве.

Гладко было на бумаге…

Размышляя о сложностях процесса объединения усилий, финансов, информационных технологий государства, частного застройщика и владельцев ресурсоснабжающих организаций, я побывал на двух объектах комплексной застройки территорий: в Царицыно и в  подмосковном поселке Булатниково.

Первый, жилой комплекс комфорт-класса, расположен внутри МКАД. От метро Царицыно до новостроек всего 7 минут езды. Здесь уже продаются квартиры даже в строящийся «Царицыно-2». А первый комплекс обживают новоселы. Новостройки вплотную примыкают к району Бирюлево, где есть и поликлиники, и кинотеатр, и школы, садики.

Разговорился с отставным офицером, купившим здесь квартиру.

-Дорого ли?- спрашиваю.

– Я платил семь с половиной миллионов рублей за двухкомнатную квартиру. Но отделочные работы приходится делать самому. Так что растягиваю это удовольствие, насколько позволяет зарплата,- улыбается он.

По 6-ой Радиальной улице проходим  в пространство (двором не назовешь, слишком огромное), окруженное шестью многоэтажными корпусами. Внутри его основные адреса  семейных маршрутов (исключая пока не построенные школу и поликлинику)- магазин, салон красоты, аптека, два  небольших детских садика. Один муниципальный, второй-коммерческий. («Дороговато,- жалуется женщина, сидящая неподалеку на лавочке.- Пятнадцать тысяч рублей в месяц надо платить. Не могу. А в муниципальном мест нет. Приходится  водить дочку в бирюлевский детсад»).

Узнал, что победителем премии  в области жилой городской недвижимости UrbanAwards в прошлом году стал жилой комплекс «Булатниково». Причем сразу в двух номинациях - «Лучший малоэтажный жилой комплекс» и «Лучший строящийся жилой комплекс (комфорт-класс)».

Отлично. Как там с ценами? Реклама сообщает, что  однокомнатную квартирку можно купить за три миллиона рублей, с полной отделкой! Еду смотреть.

Но добираться туда трудно: лучший вариант- на электричке до станции Битца, а потом минут 20 пешком. Половина из 15 четырехэтажных домов уже построены, отделочные работы обещают вскоре начать и сдать уютные дома до конца года. Но жить здесь можно только тем, у кого есть собственные машины, чтобы  возить детей в садик, который расположен в поселке Новодрожжино,  в школу – в поселке Измайлово, в поликлинику (в Дрожжино или Измайлово), а пенсионеров – к врачам.

Жилищному строительству наука – в помощь

Можно еще долго перечислять проблемы, мешающие жилищному строительству быть дешевым, удобным, транспортнодоступным. Решать их в одиночку  ни государство, ни частные застройщики не в силах. Да что там решать, даже предусмотреть их сложно, если не использовать все возможности, накопленные современной наукой. А как это сделать?

 На этот вопрос отвечает Андрей Волков, ректор  Московского Государственного строительного университета (МГСУ). Он считает, что только совместные усилия науки, строительства, технического праворегулированияи образования могут привести к успеху.И каждая из этих сфер в нашей стране имеет свои достижения. Но, к сожалению, так называемый инновационный информационный отраслевой цикл в стране сегодня работает не синхронно: и по темпу постановки задачи, и по формату. Сбой в одной части цикла приводит к разрушению синхронности, срыву сроков выполнения задачи.

Убедительный пример этому привел на III Всероссийском совещании по развитию жилищного строительства Александр Делис, председатель Совета директоров компании «КВАРТСТРОЙ». Он рассказал, что в Нижнем Новгороде по программе «Жилье для российской семьи» строятся три комплекса. Длинных планов нет, один застройщик сдает вторую очередь, другой только начинает, и третий кое-что уже сделал. А вот обеспечить строительство коммуникаций не удается. Сегодня каждый пытается организовать для себя те или иные коммуникации, но нормальная плодотворная  работа не выстроена.

Есть потребители, есть ресурсоснабжающие организации, есть застройщики, готовые участвовать в проведении коммуникаций.  Но суммарные расходы здесь огромны- должны составить 5 млрд рублей! Конечно, необходимо координировать эту деятельность. Однако местные  власти не имеют таких полномочий. Вот здесь и должен помочь федеральный закон о государственно-частном партнерстве, в котором должна быть прописана возможность создания концессии с привлечением государственных средств. Местные государственные органы тоже должны брать кредиты для организации таких масштабных проектов. 

Конечно, в этом случае необходимо управление на новом уровне современной автоматики, управление активами и, конечно, ресурсами для обслуживания инфраструктуры. Причем, когда мы говорим об эффективности объекта, мы  можем говорить о здании, о комплексе зданий, о территории в целом. Управление транспортом, пешеходными потоками, управление безопасностью - все это предлагается делать на основе ситуационных центров  информационной технологии управления территорией.

В Московском государственном строительном университете сформирован такой масштабный центр компетенции строительной, инженерной и IТ-инфраструктуры, он позволил собрать в единое целое всю экспертизу в области создания информационной и инженерной инфраструктуры на крупных строительных объектах, которая в последние годы активно наращивалась в компании АйТи. Так, за несколько лет АйТи выполнила ряд серьезных территориально распределенных инфраструктурных проектов, в том числе для олимпийских объектов в Сочи, тем самым подтвердив способность выступать для заказчиков в роли уникального интегратора разнородных инженерных и IТ-систем.

Государство вложило довольно много денег в его техническую базу. Там побывало много «высоких»гостей, которые оценили  это  достижение.  Сегодня на государственном уровне формируется понимание необходимоститого, что наука должна ставить строительной  отрасли задачи перспективного развития, чтобы объединять усилия всех участников строительства.

Валерий Василевский

Этот материал опубликован в августовском (7—8) номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.