Максим Горинский: Проекты с льготной ипотекой должны жестко регулироваться по цене

О том, что депутат Сергей Пахомов предложил обсудить вопрос об ограничении маржинальности застройщиков в проектах, где используются государственные средства, - об этом АНСБ сообщало в своих новостях (https://www.ancb.ru/publication/read/16578).  Пока это лишь умозрительные предложения, а возможный механизм выглядит очень сложно, но органам власти, по мнению Сергея Пахомова, все равно придется эту тему рассмотреть. Однако данная инициатива отнюдь не нова – о ней много лет пишут в TG-канале «Просто о сметах» https://t.me/smety. В связи с этим комментарий по данной теме мы попросили дать главного редактора канала Максима Горинского: 

- Уже только ленивый (включая Центробанк) не говорит про перегрев рынка и обратную сторону льготной ипотеки. Не открою ничего нового, но вдруг кто-то еще не знает: наши застройщики находятся вне системы государственного ценообразования. Просто вдумайтесь: в стране 90 % жилья сегодня строится по льготной ипотеке с господдержкой, цены разогнались так, что теперь их лихорадочно пытаются притормозить. И все это – в собственной системе координат застройщиков и банков, не подчиняясь никакому ресурсно-индексному методу, который как раз и внедряется во всей стране для повышения прозрачности и справедливости ценообразования! Следите за руками: государственное (бюджетное) ценообразование – отдельно, вот с этими всеми ФСНБ-2022, ФГИС ЦС, РИМ, методиками. А рыночное ценообразование – совершенно отдельно! Системы и сметы в бюджете и коммерции – разные! Застройщики, которые до сих пор не могут (или не хотят?) посчитать себестоимость квадратного метра, – отдельно!

Об этом в марте 2022 года совершенно открыто говорил президент НОСТРОЙ Антон Глушков: «У застройщиков есть своя база и классификаторы. Коммерческое строительство идет на шаг впереди, есть крупные компании, у них другой метод составления стоимости, и для них это не актуально [работать по госрасценкам – Ред.]. Т.е. передовикам это не нужно пока что. А бюджетное строительство только начинает догонять».

Сегодня доля строительных предприятий с госучастием составляет меньше 1%, но при большинство частных компаний почему-то пользуются деньгами государства: жилье покупается на основе льготной ипотеки, и государство оплачивает разницу в раздутой цене жилья главным бенефициарам – банкам! На мой взгляд, если рынок хочет получать государственную поддержку, он должен со своими проектами пройти в  экспертизу на проверку достоверности сметной стоимости, опубликовать себестоимость квадратного метра на сайте Дом.рф, после чего все увидят маржинальность каждого проекта.

Изумительно: производители вроде как не завышают цену, влияние стоимости металла на строительство жилья ничтожно мало, застройщики не виноваты, все это – рынок, но цены кв.метров почему-то упорно растут, и всем участникам нужна еще дополнительная господдержка.

Почему на сайте ФГИС ЦС Минстроя РФ есть раздел https://fgiscs.minstroyrf.ru/monitoring/facts, где можно пожаловаться на значительное увеличение стоимости строительных материалов и оборудования, а на сайте Дом.рф возможности, чтобы обратить внимание на аппетиты застройщиков, нет?

Еще в 2018 году мы писали https://t.me/smety/310 и предлагали: все, что связано с деньгами дольщиков (то есть с деньгами народа), должно проходить госэкспертизу достоверности стоимости. Если застройщик кредитуется в госбанке - извольте на достоверность стоимости. Или - в коммерческий банк. Не находите странным, что налицо перекос и разбалансировка: коммерческие сметы и своё ценообразование у «бедных» застройщиков, постоянные жалобы из-за роста цен на стройматериалы, высокие ставки банков и… призывы поддержать/компенсировать все это госденьгами?

Когда застройщики перешли на проектное кредитование, то появилась необходимость манипулировать ценой стройматериалов и услуг подрядчиков, чтобы забирать деньги из банка в моменте стройки, а банк начал «надувать» цену недвижимости, чтобы компенсировать кредитные затраты.

Проверка достоверности стоимости по госнормативам, да еще на этапе актов выполненных работ, снизит себестоимость и цену метра, улучшит нормативную базу, повысит индексы. Только вот банки и застройщики в этом никак не заинтересованы, их устраивает текущая ситуация. Но здоровый интерес к этой ситуации должен бы быть у социально-ориентированного блока правительства России.

*****

Эффективный, честный, простой и прозрачный механизм, совмещающий контроль и льготное кредитование выглядит так:

1. Обязательное прохождение проверки достоверности сметной стоимости в экспертизе. Если объект не проходил проверку достоверности – добро пожаловать в госэкспертизу, чтобы участвовать в программе поддержки льготной ипотекой по 214-ФЗ. До этого момента все льготные ипотеки для объекта отменяются.

2. Правительственной комиссией на основе прошлогодней аналитики устанавливается предельный размер цены кв.м в разрезе площадей, срока реализации, других факторов. Методику определения предельного роста цены рассчитывает Дом.рф, совместно с застройщиками, заодно учитывая их предложения. Утвердить документ можно приказом Минстроя РФ или даже постановлением правительства России. В итоге мы получаем предельную цену кв.метра, который может быть реализован на условиях льготной ипотеки. Если цена укладывается в госнорматив, совершенно логично для такого проекта предоставить стимулирующие меры в виде сниженной ставки для граждан на условиях государственной поддержки. Заодно застройщики пролоббируют изменение нормативов накладных расходов и сметной прибыли. Если застройщик хочет торговать по высокой цене — он не пользуется льготной ипотекой и господдержкой.

3. Если лимит цены квадратного метра при реализации объекта недвижимости с льготной ставкой превышен, государство просто не компенсирует (не субсидирует) банку разницу ипотечной ставки.

Таким образом, раз у нас банки - главные бенефициары и получатели дивидендов (как от государства, так и от граждан с застройщиками) – они и выступят ответственными: льготные условия субсидирования от государства при такой схеме предоставляется банкам только по тем объектам, где цена квадратного метра не превышает максимально допустимой величины. А объект перед этим, чтобы не было жульничества, проходит проверку достоверности в госэкспертизе. Контроль и администрирование процедуры можно наладить через Росреестр и Дом.рф.

Если стоимость настолько выросла, что застройщику выгоднее и эффективнее торговать по цене кв.метра, превышающей максимально допустимую, он просто не пользуется субсидиями от государства и уходит в свободное плавание, где все решает рынок без госденег и господдержки.

Ну, а если сильно выросла цена стройматериалов, то у Минстроя есть механизм дефляторов (механизм гибкой цены, замена ПП 1315, осталось только его запустить). Пересчитывается цена квадрата, актуализируется в системе Дом.рф, и банк может выдавать льготную ипотеку с учетом новой стоимости, которая подтверждена госэкспертизой.

У больших начальников не доходят руки "до какого-то там ценообразования небюджетной стройки", пока процесс идет по обкатанной схеме: метры строятся и даже продаются, пока в топку подкидываешь уголёк. А потому - любители «ловить рыбку в мутной воде» есть и будут.

Кто-то верит в либеризацию госстройки? Что наше бюджетное ценообразование переработают под рыночные кейсы? Нет, конечно. Поэтому, чтобы ускорить реакцию застройщиков на предложение умерить аппетиты (заодно предупредив о недопустимости снижения качества и невыполнения нормативов при строительстве), можно предложить им перейти на прозрачное и достоверное ценообразование ресурсно-индексным методом и работу по 421 Методике с обязательной проверкой достоверности сметной документации. Ведь именно так работают те, кто строит на бюджетные деньги. Ну или, очевидно, перестать поддерживать их льготной ипотекой, маткапиталом и т.п.

Максим Горинский,

гл.редактор TG-канала «Просто о сметах» https://t.me/smety,

вице-президент Союза инженеров-сметчиков по региональному развитию.