Хождение по мукам: будет ли в России арендное жилье?

В Совете Федерации состоялись парламентские слушания на тему «Перспективы развития рынка арендного жилья в Российской Федерации». Провел мероприятие председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Андрей Шевченко. В заседании приняли участие сенаторы РФ, депутаты Государственной Думы, представители Минпромторга РФ, федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов, ДОМ.РФ, НОСТРОЙ, институтов развития, научных, образовательных организаций и институтов гражданского общества.

Как подчеркнул Андрей Шевченко,  развитие данного сегмента рынка необходимо рассматривать как один из механизмов обеспечения граждан доступным жильем, в то время как сейчас основной способ решения жилищного вопроса – ипотека. Вместе с тем всем прекрасно известно, что 30-40% семей ни при какой ставке не могут воспользоваться данным механизмом. Именно поэтому нужно активно развивать альтернативные покупке жилья инструменты, в том числе арендное жилье.

По данным сенатора, сегодня в арендном жилье проживает около 13% всех семей, а по статистике – каждая пятая семья рассматривает аренду как долгосрочное решение жилищного вопроса, что свидетельствует о высоком интересе к этому сегменту. Поэтому в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 г. формирование доступного рынка арендного жилья – это одна из стратегических целей развития строительной отрасли на ближайшую перспективу. В соответствии с ней предполагается строительство арендного жилья в объеме до 5 млн кв. м в год.

Стоит особо учитывать, что развитый рынок арендного жилья не только решит жилищный вопрос для значительного количества граждан, но и обеспечит трудовую и жилищную мобильность, а также позволит привлекать в регионы необходимых специалистов и сформирует для застройщиков и инвесторов новый вид бизнеса со стабильным доходом.

А как на самом деле?

Вместе с тем текущие реалии таковы, что сегодня за редким исключением практически все проекты по строительству арендного жилья некоммерческого использования реализуются при участии средств федерального бюджета. Так, по поручению Президента РФ реализуется программа «Доступное арендное жилье в Дальневосточном федеральном округе» (оператор - АО «ДОМ.РФ»), а также программа предоставления работникам организаций оборонно-промышленного комплекса наемного жилья на льготных условиях.

Наиболее успешно развитием данного сектора занимается АО «ДОМ.РФ», с его участием реализуются проекты коммерческой, корпоративной, студенческой и льготной аренды.

При участии ДОМ.РФ в регионах Дальнего Востока уже строится 6525 арендных квартир для востребованных в этих регионах специалистов. На эти цели направлено около 44 млрд руб. из выделенных Правительством России 87 млрд руб. на реализацию программы «Доступное арендное жилье в ДФО». Общая площадь строящихся квартир в Амурской, Магаданской, Сахалинской областях, Забайкальском, Камчатском, Хабаровском краях, Якутии, Бурятии и Чукотском автономном округе составляет около 277 тыс. кв. м.

В Хабаровском крае уже заключены договоры на приобретение 1648 квартир – и это 100% лимита, выделенного региону по программе. В Амурской области за последнее время приобретена 371 квартира, Сахалинской области также было выделено дополнительно 169 квартир. Арендная плата будет доступна за счет специальных условий финансирования и субсидирования ставок из федерального и региональных бюджетов. Она составит около 1/4 от среднерыночного уровня.

Так, по расчетам ДОМ.РФ, в год заключается лишь 8 тыс. договоров аренды жилья. При этом, как заявил заместитель генерального директора ДОМ.РФ Денис Филиппов, бюджет России ежегодно недополучает около 90 млрд руб. налогов от аренды жилья. В настоящее время в стране арендуется 230 млн кв. м жилья, что равно объему жилья в Москве. Объем выручки от аренды – 2,3 трлн руб., и в подавляющем большинстве случаев хозяева квартир - арендодатели не платят налоги с этих доходов.

Чтобы вывести рынок аренды жилья из тени, нужно создать инвестиционный механизм с помощью государственного оператора, но государственного финансирования не хватит для наращивания объемов предложения арендного жилья в России. Так, по мнению президента Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антона Глушкова, в резолютивную часть по итогам слушаний необходимо добавить возможность поиска денежных средств на государственном системном уровне с выделением государственного оператора, который будет этими средствами управлять. И опыт в применении такого механизма уже есть – когда запускалась ипотека, были закладные Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), что позволило ей начать работать. Он подчеркнул, что без привлечения денежных средств надежды на прямое госфинансирование в масштабах страны на сегодняшний момент нет. При этом нужно организовать системный сбор средств, доходность которых при отсутствии рисков будет на рыночном уровне.

Проблемы в регионах

Как рассказал Андрей Шевченко, в рамках подготовки к мероприятию был проведен мониторинг практики строительства арендного жилья в 71 регионе  России. Проведенный анализ показал крайне незначительные объемы возводимого в регионах арендного жилья, при этом регионы в свою очередь отмечают ряд барьеров, препятствующих развитию данного сегмента рынка. И главный барьер – это недостаточность средств региональных бюджетов для самостоятельного развития рынка арендного жилья некоммерческого и социального использования.

Также регионы отмечают отсутствие системных мер поддержки застройщиков, строящих арендное жилье, - а это напрочь отбивает у застройщиков строить такое жилье в связи с длительными сроками окупаемости проектов. Напомним, примерная окупаемость арендного жилья социального использования составляет более 30 лет, коммерческого использования – 5–6 лет. При этом получить льготные условия кредитования для его строительства очень сложно.

Еще один сдерживающий фактор – это высокая ставка налога на имущество для владельцев недвижимости, предоставляющих жилые помещения в долгосрочную аренду.

Также регионы указывают на существующие законодательные барьеры. В частности, нормы Жилищного кодекса не позволяют строить и в дальнейшем использовать в качестве арендного жилья не целый дом, а один или несколько подъездов в нем. Кроме того, наемный дом не может находиться в собственности нескольких лиц, что логично в случае коллективного финансирования его строительства.

Есть и другие проблемы. И учитывая все эти сложности, становится очевидным, что развитие в регионах рынка некоммерческой и социальной аренды попросту невозможно без федеральной поддержки.

Решение есть

Как заявил А.Шевченко, необходимо на федеральном уровне разработать программу или комплекс мер по формированию рынка доступного арендного жилья. А для этого  предусмотреть поддержку и для застройщиков, и для граждан-нанимателей.

Для застройщиков это может быть софинансирование проектов, налоговые льготы, субсидирование ставки по кредитам, а также выпадающих доходов. А для граждан-нанимателей – предоставление адресных субсидий на аренду жилья гражданам с низким доходом.

Кроме того, необходима отдельная проработка вопроса создания действенных механизмов проектного кредитования застройщиков для строительства ими арендного жилья, а также их последующего ипотечного кредитования для погашения проектного кредита или приобретения арендного дома. Плюс нужно рассмотреть корректировку положений жилищного законодательства по формированию более гибких условий строительства и последующей эксплуатации арендного жилья.

Как уточнил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, в регионах отсутствует маневренный фонд. По сути, некоммерческий наем и наем жилья в целом – это тот инструмент, который может позволить сформировать такой вид наемного жилья без права приватизации. И в случае чрезвычайных ситуаций его можно было бы использовать как маневренный фонд. Иначе, по словам замминистра, по-другому его сформировать сложно.

Подобный фонд важен и для тех, кто не может позволить себе жилье по любой ипотечной ставке, а также для граждан, имеющих накопленные финансовые обязательства. Но сейчас источники финансирования при создании такого жилья и обеспечение его инфраструктурой тормозят указанные выше процессы. Для того чтобы заинтересовать бизнес, нужны длинные недорогие деньги. В целом, по данным замминистра, в стране немного регионов, которые могут за свой счет передать такое жилье в муниципальный фонд.

С позицией, что арендное жилье можно было бы использовать для решения жилищных вопросов очередников, согласен и Денис Филиппов: за счет определенных механизмов можно получить большое количество арендного жилья по льготной ставке.

Речь идет о таких механизмах, как бесплатное предоставление земли, строительство жилья по себестоимости, льготное налогообложение и привлечение «дешевых» денег. А те средства, которые сегодня заложены ежегодно на приобретение жилья и предоставление его отдельным категориям граждан, можно было бы использовать на субсидирование аренды. И тогда большее количество граждан могло бы улучшить свои жилищные условия в моменте.

При этом, подчеркнул Денис Филиппов, такие меры не должны дублировать друг друга, чтобы не расходовать бюджет 2 раза. Если человек согласился проживать в арендном жилье, субсидируемом за счет государства, и ему тем самым обеспечили жилищные условия, то нужно, чтобы в очереди на будущую квартиру он уже не стоял. У человека должен быть выбор, ждать или в моменте получить, отметил спикер.

Галина Крупен

Этот материал опубликован в июньском  номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать по ссылке: https://www.ancb.ru/files/pdf/pc/Otraslevoy_zhurnal_Stroitelstvo_-_2024_god_06_2024_pc.pdf