Цена на новостройки растет за счет «прочих» затрат и прибыли девелоперов

20 сентября прошла  онлайн-конференция ТЕХНОНИКОЛЬ: «Итоги строительного сезона 2024», на которой выступил руководитель CM PRO Евгений Высоцкий. Его доклад «Рост стоимости жилья: причины, предложения, прогнозы» заставил по-другому взглянуть на причины роста стоимости новостроек и дисбаланс цен на первичном и вторичном рынках жилья.

Евгений Высоцкий поставил под сомнение сам тезис «доступное жилье», который заложен в ряде государственных документов и программ – при такой стоимости приобретение жилья становится уделом только хорошо обеспеченных россиян, а не тех, кто реально нуждается в новом жилье.

«Наша компания, занимающаяся исследованиями и стратегическим консультированием в области промышленности строительных материалов, решила разобраться в причинах роста стоимости жилья и предложить решения по улучшению ситуации. В ходе исследования было установлено, что рост стоимости жилья не связан с ценами на строительные материалы и строительно-монтажные работы (СМР). Основными факторами повышения стоимости стали так называемые «прочие затраты», включая стоимость земли, коммуникаций и прибыли девелоперов, доля которых в структуре цены квадратного метра жилья за последние пять лет выросла с 32% до 54%», - рассказал Высоцкий.

При этом, по данным исследования,  доля строительных материалов и строительно-монтажных работ снизилась с 45% до 27%. Это изменение структуры затрат показывает, что на рост цен влияют не материалы, а дополнительные расходы, связанные с процессом строительства.

Как указывают эксперты, с 2020 года цены на жилье стремительно росли, и к настоящему времени этот рост составил 220%. В качестве главной причины в первое время назывался рост стоимости стройматериалов, и. прежде всего, металла, однако анализ показал, что цены на материалы и СМР выросли лишь в 1,5 раза, а не в 2,2. Этот дисбаланс указывает на наличие других факторов, влияющих на стоимость жилья.

Фактически, эти факторы проходят по графе «прочие затраты»,  которые включают стали увеличение стоимости земли, развитие инфраструктуры и коммуникаций, а также рост прибыли девелоперов. «Важно отметить, что эти затраты начали существенно расти с 2018 года, что совпадает с увеличением стоимости жилья. Рост цен на нефть, газ и электроэнергию также внес свой вклад в общие затраты, однако эти факторы лишь частично объясняют общую картину», - считает Е.Высоцкий.

Для дальнейшего анализа и контроля за ценами на жилье необходимо вернуть в план статистических наблюдений показатель «стоимость жилищного строительства» и добавить новые показатели, раскрывающие структуру прочих затрат. Это позволит более точно определить факторы, влияющие на стоимость жилья, и разработать меры по их регулированию.

Если не переключить внимание со строительных материалов на реальные причины роста стоимости недвижимости, если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья на первичном рынке и не будут приняты соответствующие меры, то рост цен на жилье продолжится и будет зависеть от объемов и условий ипотечных программ и от расходов девелоперов и строителей, не связанных со стоимостью строительных материалов и строительством, отметил эксперт. Напомним, что еще в 2023 году замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин осторожно озвучил мысль о том, что нужно разобраться с формированием себестоимости жилья и понять, за счет чего растет и она, и собственно цена на жилье. Однако с тех пор Минстрой России ничего внятного по этому поводу не сказал, и делается ли такая работа – непонятно.

Эксперты CM PRO отмечают, что продолжение роста цен на жилье ещё больше увеличит разрыв между доходами населения и стоимостью жилья, как следствие это приведет к росту закредитованности населения и сделает непомерным груз ипотечных платежей. Если к концу года разрыв цен на первичное и вторичное жилье составлял 44%, то по итогам I полугодия 2024 года – уже 55%.